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挖掘上市公司中的工业地产金矿
上海厂房网 2007年07月24日15:11 上海招商网 摘编
随着土地价格、劳动力成本的快速上升,上海市发展"3+5"生产性服务业规划初具轮廓以及要求将生产性服务业作为上海今后发展的重要目标等,上海招商网综合自身的行业经验及对以上因素的分析判断,预计在未来的5年内,产业地产将成为工业地产的主要表现形式而占有工业地产领域的主导地位。

在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设以及国土资源部在2006年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》等重要因素的作用下,国内工业地产的需求长期呈上升趋势、工业用地的批租环节日益市场化和规范化、工业用地的资源稀缺性将日趋明显,目前许多地区已出现工业地产供需倒挂,工业地产的投资价值正在逐步显现。

工业地产不是简单的房地产开发,它是一种有自身特点的管理,包括投资管理和经营管理。成功的工业地产运作,可以以小博大,并保证稳定的现金流,同时还可以实现快速发展。以前的工业地产是“围墙加厂房”,这过时了,现在概念的工业地产是服务型、物业型、知识型的,这也是国际趋势。

从整个房地产行业发展来看,我们认为,2007年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。在2007年,政府依然会加大对以住宅地产为主的政策调控,房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内,而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。国家税务总局1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,并将从今年2月1日起开展对房地产开发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为主的房地产开发企业,对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此,征收土地增值税对住宅开发类上市公司普遍产生影响,但对持有物业型的工业地产上市公司基本没有影响。

高新技术开发区:工业地产发展的主要载体

在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后,工业用地审批的政策导向性将更加明显,各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批,加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度,工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。

“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略,5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年均31.3%的高速增长。2005年53个国家高新区共有11411家规模以上工业企业,其中制造业企业有8687家,涉及电子与通讯设备、专业科学仪器设备、医药制造业、电气机械及设备、新材料制造业、计算机及办公设备、航空航天制造业等先进制造行业。

在全国主要经济区域的高新技术开发区中,上海为核心的长三角区域、京津地区的高新区是国家高新区发展高新技术产业的主要区域。长三角区域的营业收入、工业总产值、工业增加值、净利润、上缴税额、出口创汇等项指标在高新区所占份额平均为34.65%。其他如珠三角、西部及东北地区的高新区发展指标较为接近。从2005年主要国家级高新区国内生产总值排名来看,依次为上海张江、北京中关村、苏州高新区、无锡高新区、成都高新区、南京高新区等。按照2006年上半年主要国家级高新区营业收入、净利润排名来看,北京中关村、上海张江等依然排在全国前列。

园区工业地产开发商控制物业资产,步入服务型、物业型发展阶段

目前主业为工业地产的上市公司主要以高新技术开发园区类公司为主,公司大多以经济或高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。通过财务数据分析比较发现,与住宅地产、商业地产上市公司相比,工业地产公司具有盈利水平一般,管理费用及期间费用率较高,但偿债能力较强,资产周转率高的特点。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定,一般现金流充沛、享受工业土地增值带来的资产溢价、不受住宅地产政策调控影响。

工业类地产公司,目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模,如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40%左右。这类公司的发展颇有平稳性的特征。公司定位于专业化的工业地产运营商,通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资,并形成了独具特色优势的工业地产运营模式-海泰模式,公司已建成全国最大的孵化器群。与同类公司相比,公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业化工业地产开发模式,未来通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出,使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。公司具有大盘工业园区开发经验,通过成功开发大盘工业科技园——海泰绿色产业基地,公司已成为京津地区的专业化工业地产龙头企业。公司将成为滨海高新区开发的最大受益者。作为国家唯一“国家高新区”以及滨海新区的“领航区”,滨海高新区目前已进入规划阶段。大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设,并表示将充分利用公司的融资平台和大盘工业地产开发经验,承担未来滨海高新区的开发建设。公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中,大股东未来极有可能将滨海高新区的土地资产低价逐步注入上市公司,这将使公司面临重要的发展机遇,并将成为滨海高新区开发的最大受益者。

此外,一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业,在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了股权投资的成分,或将给股东带来额外惊喜。如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右,参股高新技术企业或将为公司带来新的动力。在公司的总资产中,公司的房地产资产占到40%以上,长期股权投资占比为30%以上,这主要涉及公司对园区内高新技术企业的股权投资。公司未来将重点选择成熟项目进行投资,不作风险投资,以提高现有资产的资源利用率,公司目前已拥有的境外上市公司有中芯国际、复旦张江等。未来股权投资将为公司带来可观回报,像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。

面对工业土地的严重紧缺以及快速增值,工业地产上市公司采取了或扩大土地储备或对工业物业由租售并举转为以租为主的策略。如苏州高新旗下的房地产开发公司近两年通过土地竞拍,土地储备大量增加。这样公司在人间天堂苏州拥有了大量的土地储备,未来的竞争优势十分突出。建发股份的地产业务主要由控股的联发集团独立经营。目前,联发集团共有项目储备建筑面积约148万平米。另外,公司与集团合作项目建筑面积约17万平米。联发集团目前持有31万平米的工业物业可供出租,至08年另有约26万平米的工业物业建成可供出租,公司持有的工业土地增值约1.96亿元。而像上海最重要工业区之一的浦东金桥采取了租售并举、以租赁为主的经营策略,事实上目前公司所有的空置厂房对外只租不售。

转型工业地产  发展前景巨大

ST运盛是一家被市场忽视的工业地产股,公司去年已经成功扭亏,随着大股东资产注入进程的加快,公司将成为工业地产领域一颗冉冉升起的新星。民营企业上海九川投资有限公司出资18180万元受让公司29.9%股权成为公司的控股股东,使ST运盛开始了向工业地产的转型之路,已获得新大股东九川投资注入的优质资产———从上海浦庆投资公司手中受让27号地块上的10幢国际化标准厂房,建筑面积为44184平方米。不仅如此,为了更好地扶持ST运盛的发展,九川投资还在ST运盛股改时郑重承诺,其子公司上海浦庆投资公司已与天津市陈塘都市工业园区筹备组签署《天津陈塘都市型工业区开发建设工作意向书》,九川投资和浦庆投资将在签署相关正式合作协议时,在取得天津市土地相关管理部门同意的前提下,无偿将该工业地产开发项目正式合作协议签约主体的地位给予公司。公司也将一举介入滨海新区的工业地产领域,发展前景巨大。

工业土地投资进入丰收期

上海金陵在资本运作方面水平很高,包括股权和土地投资,而后者目前更为让人关注。上海金陵在金桥工业园区和松江工业园区分别拥有238亩和300亩土地,拿地的成本都较低,金桥工业园区为28万元/亩,松江工业园区每亩成本大约13万元。而目前,公司这540亩土地大体估值在2.88亿人民币,相比较以前7800万的投入来说,公司的两块土地真可以说是"一本万利"。今年两个工业园区开工建筑面积6.08万平方米,竣工面积2.41万平方米。工程完工后,出租收入将为公司带来极为可观的利润,公司的工业土地投资已进入丰收期。

实力房产企业关注工业地产

事实上,密切关注工业地产领域发展潜力的还包括众多实力房产企业,从鹏欣集团、陆家嘴集团、绿地集团,再到复地集团,越来越多的知名地产商纷纷介入这一领域。如2006年2月8日,复地(集团)股份有限公司向外界宣布,将和上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签订合作开发协议,共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目,复地在合资公司中占50%股权。该项目地块占地面积约为347亩,总建筑面积为26.28万平方米。

工业地产向产业地产发展

用5年时间再造一个金桥!在金桥集团举行的招商项目推介会暨委托招商协议签约仪式上,金桥集团总经理俞标接受记者专访时表示,金桥出口加工区将在“十一五”期间实施二次开发,提升开发区能级和内涵,使金桥从工业园区转变为多功能的工业城区。俞标表示,金桥在如此高的基础上进行二次开发的路径主要有三条:第一,实现从生产加工单一功能向生产、研发、管理、展示、投资等多功能转变;其次,通过“腾笼换鸟”,把制造业能级从劳动密集型提升到智力、技术密集型;其三,进一步丰富生活商业休闲功能。

而环境优美、功能完备的现代化核心功能区——金桥现代产业服务园区正是金桥为从单一生产功能向生产、研发、管理、展示、投资等多功能转变而建设的。现代产业服务园区土地总面积约130万平方米,建筑总面积约200万平方米,除为未来的研发机构、地区总部等建设适合的办公楼外,同时还建设商业中心、商务中心、会议中心、高级酒店等配套设施。现代产业服务园将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。
 
不难看出,工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要,符合产业布局和城市规划要求的产业用地。由于工业地产与城市化发展的必然性,城市发展与产业结合的必要性,其主要形态包括:城市新区、总部经济、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点,并在此基础上为之服务的综合性产业服务地产。

因此,在新经济和新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业总部楼宇、高新技术产业研究用房、生态写字楼为主要开发对象,综合开发、集约化经营的这种介于第二产业与第三产业之间的多功能综合性产业服务地产即产业地产正成为工业地产的必然发展趋势。而像上海这样的一线城市,随着土地价格、劳动力成本的快速上升,上海市发展"3+5"生产性服务业规划初具轮廓以及要求将生产性服务业作为上海今后发展的重要目标等,上海招商网综合自身的行业经验及对以上因素的分析判断,预计在未来的5年内,产业地产将成为工业地产的主要表现形式而占有工业地产领域的主导地位。
 
 
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