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工业地产:最后的疯狂
上海厂房网 2007年08月13日10:12 商勤硕
“不出意外,今年我的销售业绩会是行业里的全球第一名!”仲量联行工业部高级经理王成志说。

6月中旬的武汉,已经逼近37摄氏度的高温。沌口开发区,没有高大树木,腾腾热气从一片片土地里冒出,随即散在日光里。身材壮硕的王成志自称最不捱热,却不得不选择在著名的“火炉”度过自己的又一个夏天。这是他今年第三次来到此地,陪客户进行土地考察。

王的此行收获不菲。“不出意外,今年我的销售业绩会是行业里的全球第一名!” 他一边擦汗一边说。作为仲量联行的工业部高级经理,他负责连接地权方、承建方和用地方之间的需求,并从中获取佣金。

2007年1月1日,全国开始推行争论多时的“工业用地招拍挂”政策,业内人士均感觉到此次力度的“空前”。 国家不仅借助了卫星和监察队的力量,还把土地指标攥在手里,让各地方政府整理旧账,调整结构以适应变化。到了6月中旬,除了几块地的试点外,包括北京、上海、武汉等全国大多数城市都还未走过一单工业用地转让程序。

但就在这停滞的半年中,仲量联行意外地发现了市场的高峰。“今年我们承接的项目是去年的10倍。”王成志说。
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事情开始变得有趣,抑制过热的政策初衷加上谨小慎微的执行办法,却把整个行业推上了火山口,这是谁在作崇?而又是谁能在这一拨狂潮中获益?

政策的反效果

“重典治患”是政府的初衷,而这个初衷萌发于2004年。

工业用地长久以来存在对低成本扩张的担忧,当商业和民宅楼盘资金门槛日高,“协议出让”的工业用地成为了投机商的宠儿。作为招商引资工具,地方政府在欣然接受“投资工业”的说辞后,甚至可以将把土地零地价出让!这些工业用地大都脱胎于耕地,其无序扩张必然伤害到农民的权利,具体表现在耕地补偿费用甚至拆迁费用长期捉襟见肘上,而各城市在引进工业方面没有协同性,也让各城市在产业结构上出现了重复和冗滞。

更严重的是,随着人民币的升值和中国地产的持续升温,无数的海外热钱跨过了工业地产较低的门槛,等待着生根发芽结果。许多地方出现了光围围墙不起楼的怪现象,这无疑极大了影响了本就是稀缺资源的合理土地配置。

中央在2004年,出台了“国发28号文”,这个被认为是宏观调控方向的纲领性文件措辞空前强硬,但是在执行力方面缺少可参照细则。2005年对16个城市的卫星遥感监测显示,违法用地宗数占新增建设用地宗数近60%,土地“闸门”似乎并未守住。

时至2006年9月5日,“国发31号文”出台,这一次中央表现了实施“收紧地根”式的调控的决心。一系列组合拳随即祭出:土地出让金全额纳入地方预算管理;规划内农地转用审批权由国务院下放到省级政府……最引人注目的是工业用地出让必须实行“招拍挂”一条。

改变工业用地一贯“协议出让”的办法,而引入商业用地的“招牌挂”模式。在中央高层看来是从根本上提高土地价格,限制基层政府过大权限的办法,国家根据地块的位置和质量给出基准价,竞标者需要在基准价的基础上,通过价格优势来拿下地块。这被认为是真正的“杯酒释兵权”的政策,让议价权重新回到中央政府手中,而公司实力的评价标准简化为真金白银。按照土资源部政策法规司司长甘藏春在当时的预测,新政策全面实施后,工业地价可能在现有基础上提高1/3甚至50%。 

当有人还在质疑政府推广“招投标”的决心时,十二道金牌已接踵而至。加强各地的土地监控,是中央用以表明态度的牌:2006年全年查处结案90340件土地案件,涉及土地面积6.1万公顷,单面积一项就比2005年上升了近九成。公众对此的解读是,查处力度有了质的飞跃,而增建设用地土地有偿使用费在2006年底的翻倍,更像是一种信号表明工业用地使用成本日高,烫手的外来游资需要另找一个海拔更低的河槽。
 
政府加大力度的查处非法,和有序提高工业用地价格推行得力的同时,普洛斯和炒地游资同样拥有了一切不再唾手可得的危机感。土地价值的回归正是中央试图达到的效果,但无法预料的是,当政府的手段频频超越企业预期时,企业的神经必然绷得过紧,而一旦任何的风吹草动都会导致企业有过激的反应,此时“理性”、“有序”也就无从谈起了。

2007年1月1日,工业用地“招拍挂”正式实施,推及的范围之广和执行的力度之强都是业内始料未及的,却留给各基层政府数月的时间自调以适应新政策,此时此刻已然成为了企业不得不钻的空子。

“这段时间土地供应量骤然减少,各企业均想赶在各地土地基准价发布以前,做最后一次廉价生意。”中国仓储协会的王女士表示。市场快速地流动起来,而买卖双方都有着自己的鲜明界线,买方以跨国工业地产商为绝对主力,而卖方则以国内区域的资产公司和拥有土地的制造商和物流商,平均的买卖价格也正好插在了招牌挂的心理价格和原出让价格之间。

激进战略的代价

普洛斯、AMB、Gazeley、Mapletree等跨国企业是市场的领头羊,在他们看来,市场流速地加快,是他们发力中国战略的最好契机。 

中国GDP的持续增长和中国工厂的产业地位,无疑让中国成为地产大鳄们支持有机扩张、主打增量的一大筹码。加上中国存在大面积老旧仓储设施,国内地产商们无法满足跨国公司在选址、架构甚至生产布线上的外包需求,这让地产高层们意识到有太多的空白区域可以弥补。据说工业地产业界的头几名的中国区领导人都有着至少100个亿人民币的“投资压力”。业内的共识是,谁率先在沿海的商业集散地以及内陆的几大节点完成布局,就将率先打开品牌认知度,率先让诸如仓储形成网络连接和共享,率先获得优良而持久的业绩回报。

于是,当宏观上工业用地注定是供不应求,而台阶式的价格上涨已然有了明确的期限时,巨头们放下了谨慎和精确,一门心思地寸土必争。某重点地区的地价曾经是每20多万元,在政策下达后,一夜之间便涨到了每亩70多万元,依然受到了数家巨头的同时亲睐;而以前根本入不得法眼的数亩小地,如今也必然会进入巨头们的资源储备库,以防不时之需。

而据行业内不完全统计,明确有用地方支持的土地项目,只占项目总数的5成。很明显,这次的买卖高峰是政策刺激所致,行业需求量并没有出现同等的增量。业内专家认为:“拉动经济的投资和出口,决定了外资在国内添置估产的增加,同时这一趋向也的确在向二三线城市转移,当然这一过程无疑是缓慢的。”打折商品往往会挑起购买欲,和以往价格的比较已经取代产品的使用价值成为第一衡量标准。

“禁令未解,而二手地又抢得厉害,行业内的公司都会害怕在同一地区出现了劣势,所以在某些情况下只能选择地理位置接近,勉强达到自身要求的地块。”某地产公司市场部张先生表示。“一旦一手地快速进入市场程序,客户要求和价格优势又成为一对矛盾,这个选择事关开发商的品牌和信誉。”

张先生也私下里也表露了担忧:“国家现在查得紧,留地待建是不可能的。我们公司近四成的‘无主地’面临着很大的招商压力。”

在2007年1月1日一手地“停盘”前,许多先知先觉的地产商已经开始了策动,在国家政策还未明确时,过快地进入拿地流程恐犯“冒进”大忌,一旦“法不容情”就失去了斡旋的余地,4到6个月的买卖流程往往只留下了一个聪明的尾巴,顺利排到了“解禁”之后第一拨签批队伍中,甚至不用走“招拍挂”流程。

一些政府资产公司囤积的土地资源此时也大为走俏。这种地被称做“一手半”的地,即不用在产权证上改名字,又不在“招拍挂”的流程之内,还是地理位置偏好、地块偏大的上优之选。随着一手地的心理预期价格渐高,基层政府囤在手头的“储备物资”终于能够换回一个好价钱,甚至有笃实的招商承诺。 

在整个行业都对市场有一个良好预期的前提下,又明确只有“一手半”和“二手地”可以供应。成交的难度是可想而知的,买家容易徘徊于机会成本,而卖家们更有理由待价而沽。就在仲量联行工业部上半年承接的上百个拿地项目中,王成志认为10%能最终完成就已经很不错了。 

玩票者渐变

严厉的政策,在一定程度上逼退了炒楼的外国游资,起到了挤泡沫的作用,但地产的红火已经和人民币升值一样,一看便知。因此仍有大批的物流园和制造商绷紧腰带,斥资入市。

A公司专攻合同物流,借以承接某个全国性的物流外包项目的名义,在全国四个重要城市圈地建库。“招牌挂”政策一经颁布,该公司随即找到地产商,协谈四地约500亩的土地打包出让。当项目一旦达成,从地中收取的银子甚至要超过其正常业务的全年收成。A公司就会采用回租的形式,继续经营它未完的物流外包项目。

B公司以干线运输起家,在全国所圈的地多达7块。在土地价格一片看涨声中,它的资金链却因为帐期被延出现了周转不灵的情况,有两个月竟然无法开出员工工资。公司不动产部随即行动起来,同大的地产商接洽,顺利卖出7块中的两块地。基于此,公司的资金状况彻底缓和,甚至因为看好价格的长势,还利用余钱在西部地区拿下了大片伫立着废旧厂房的土地。

可见的,土地出让的混沌期是市场活动最频繁的时期,当工业地产的价格走线确定向上却并不能給出一个具体规律,就像电视剧进广告而不给剩余时间一样,这会让观众们无心静候,换市场或者换台。这就导致了二手地市场今天的红火,一旦一手地解禁并明确了市场价位,二手地的价格也必然趋于上涨、但价格平稳,到那个时候大家又能精确地把价格和效率、质量放在同一个天平上衡量,也就不再会出现“一市独火”的情况。

这个阶段无疑是二手地的黄金时段,许多意图同国际巨头们达成资本合作意向的公司也终于等到了变现的一天。身在第一线的王成志认为,并不能说这个时期的行情就是非地产商的大退场。因为中国工业地产行业还有很大的空白,需要有实力的国内企业进行填补。“一些大型物流企业会在这个圈子里长期存在,他们从事的是一个长线运作。”

半年间,王成志频繁前往成都、武汉、苏州等城市,他的感觉是随着跨国企业全国布点的需要和物流构建的搭建,许多内地二线城市已经被跨国巨头们在作战图上重点标注。加上一线城市的平均地价要高出二线城市30%至40%,在“招拍挂”实施后,这一差距将更加明显。从两年前开始流行于沿海地区的“用工荒”,更是让跨国企业越来越倾向于选择向内地投资。富士康今年把厂设在了烟台和武汉,就是最鲜明的例子。

“成都是综合改革试验区,又是西部开发的枢纽;武汉九省通衢,应是沿江经济带的中部发动机,苏州则分流了上海的用地需求,而南京、无锡又将分流苏州的……”王成志掰着指头娓娓道来:“还有,在这些城市拿地较方便,流程不复杂。”

新挑战

阶段性的“打折地”似乎也刺激到了用地方(制造、物流企业)的需求,从广州传来的信息是有企业因为土地成本在整体成本结构中比例很高,决定把三年内所要实施的工程都在近期圈地完成。但王成志认为这样的企业还是少数。“因为大企业的项目建设,必须有慎重规划和层层审批,加上大家对工业用地价格逐年提高也有了认知,所以相对于地产商,用地方会显得更加理性。”

另一位业内人士认为大企业都是地方的纳税大户,地方政府即便要走“招拍挂”程序,也会对他们通融一二,以减少其生产成本。“我们企业方会去向基层政府阐明我们的项目对当地经济发展的价值和推力,政府通常会欣然同我们达成合作意向。” 该人士认为,在即便在“招拍挂”实施以后,基层政府仍然拥有很大的“发挥余地”,来遴选客户、帮助客户降低成本。

恶意竞价如何避免?竞标资质如何确定?皮包公司参选如何鉴别?对于“招拍挂”全面实施后如何不重履潜规则的担心还未结束,新规则是否能够限制地方政府权力的疑问又上心头。业内风传,2007年7月1日国家将会出台细则来证实“招拍挂”的可行性。“停盘期”的终结将寄望于此。

当普洛斯、AMB们在中国地产界渐成主角时,国家却在为外资“限外政策”收效不大而发愁。去年的两道“金牌”都试图给予外资投资过程中的压力。但从今年的表现来看,无论是在商住,还是工业领域外资投资依然活跃。

延续去年“限外政策”的思路,2006年3月22日商务部曾出台 “25号文”, 一再表示要严格限制外资投资房地产,但该“意见”没有仍然没有操作细则。到了今年的6月12日,商务部和国家外管局正式发布的“50号文”,终于在限制外资上提出了细则,包括外资申请设立房地产公司,“应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议才能注册项目公司等。

政府方面表示,“50号文”主要影响的是投机性的外资,对于长期投资国内房地产市场的外资来说,“50号文”是规范而非限制。而工业地产界的解读却并非如此,业内人士认为这又是一次“一放就散,一抓就死”的典型案例。“政策虽然只说是限制,但是标准过高。光从字面上看,希望进行可持续投资的企业也无法拿地了。”

“6月中旬颁布的法则,具体的影响还未体现。”王成志说:“可能外资们会采取协商、规避等方式保全自己的利益。不论如何,以外资主导的拿地潮会持续不短的时间。”
稿源:商勤硕
编辑:厂房招商网
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