世邦魏理仕上海分公司工业和物流服务部副董事戴沁分析认为：“更多的工业制造企业在寻找新项目，他们要打破之前仅为上下游企业建生产物流基地的做法，将工业园区进行市场化运作。”
以生产家用电器为主业的奥克斯集团正在筹备一个真正意义上的工业园区。在此之前，这个生产制造型企业所涉足的房地产开发还都停留在建造厂房。
“我们还在寻觅新的项目，但是目前还没有合适的意向方。如果条件允许，我们会继续投资类似的工业地产项目。”奥克斯集团上海翔名实业投资有限公司总经理胡清表示。
事实上，正有越来越多的制造企业直接涉足工业地产领域。世邦魏理仕上海分公司工业和物流服务部副董事戴沁分析认为：“更多的工业制造企业在寻找新项目，他们要打破之前仅为上下游企业建生产物流基地的做法，将工业园区进行市场化运作。”
制造企业市场化
运作工业园区
日前，奥克斯集团在上海启动了占地300亩的高端现代服务产业基地。这是其在上海的首个市场化运作的工业园区项目。记者了解到，在2003年，奥克斯已经在南昌征地1000亩，用作建设奥克斯南昌工业园。此外，其在宁波也有类似的工业园区项目。
但是，宁波奥克斯置业有限公司董事长王海银表示：“之前的很多工业园区仅仅用于自身的生产基地，并没有作为园区开发的工业地产项目运作。”与海尔将建成的厂房和物流基地以超低的价格租用给上下游产业链的企业不同，奥克斯几乎都是“自用”。
然而“上海这一项目的内容将更加宽泛”。胡清表示，他们甚至考虑是否可以将关联企业的生产型办公引入到园区内。这一切还在筹备之中。
“已经不止一家制造企业将目标瞄准工业用地，他们已经不仅是为了生产而进行园区开发。”戴沁针对当下新涌现的趋势表达了这样的看法。
而目前一些“最终用户”向“开发商”的身份转变，也是随着工业用地租金上升而产生的新现象。
园区项目将越来越贵
“我们项目对面的一个商务园区项目，出租率一直不高。但是作为控制方，当地政府坚决不将这一项目进行整体出售。因为在目前商务园区越来越稀缺的情况下，一些郊区政府希望获得更为长远的回报。”浦东川沙一位工业地产运营商坦承了自己没有出售物业的原因。
“现在要获取新的项目，前提条件已经越来越多。这也是为什么很多工业地产开发商启动项目的时间变长。”一位业内人士分析认为，根据上海最新的一些针对工业园区的政策，只要投资项目，对于后续的开发就会有越来越多的限制。其要求往往包括产业性质、业内排名以及后续税收等多项指标。
“也就是说，无论是工业企业还是纯粹开发商，现在获取的新的土地，在后期的招商中，对于业主的选择不能起到决定性作用，而要经过当地政府的审批。”该人士进一步表示。据透露，虹桥一家工业园区内，一家台资制造企业的12层物业由于与政府有约在先，所有进入这个项目的企业都必须经过政府的审核。企业自主的招商权正在逐渐削弱。
“在松江，针对目前所剩不多的土地，政府往往只招入一个开发商，进行园区开发。但是招商权仍然在政府手中。这也是工业园区的一个新动向。”另一位知情人士也表示。
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