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影响工业地产未来发展的四种因素
上海厂房网 2007年08月20日13:00 阿力士招商网
工业地产的概念一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。其是有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。

每样事物的新生与发展背后都有着其必然的驱动因素。改革开放以来,我国政府所实行的科学正确的政治经济政策使得我国经济得到了坚实起步与快速发展。1978年,我国GDP总量只有2165亿美元,到2006年,已达到2.63万亿美元,跃居世界第四,今年3月底,国家外汇储备达到12020亿美元,位居世界第一。而中国庞大而廉价的劳动力、优惠的土地使用政策以及广阔的消费市场是吸引外资的三大根源性因素。作为吸引国内外投资三大根源性因素之一的地产界,一直是最热火朝天的战场。

瞄准人们首要的衣吃住行庞大经济消费市场,我国各大城市的住宅、商服和综合类地产是投资商的首要开发目标。相对于工业用地,极其易得廉价而适用的工业制造厂房,优惠的土地使用政策及其广阔的开发空间,投资商一时还用不着费力争夺。

然而,住宅、商服和综合类地产经过这么多年的开发整合,各大城市的地产市场日趋成熟与规范,国家对此三类地产的管理及调控越来越细致严谨,类似初始开发时的大暴大利已日渐稀少。再加上商家们多年激烈的竞争与角逐,也基本上将此三类的“蛋糕”瓜分得差不多了,市场渐于饱和。据《中国证券报》不久前独家获得的国家发展改革委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告预测,早则2008年,迟则2009年,中国住宅市场将进入较为低迷状态。因此商家们的发展战略自然有所转移,探寻其他领域的发展方向。随着我国社会工业化进程的加快,中国世界工厂的大趋势下,中国制造业的蓬勃繁荣与需求,工业地产必然从原来的松懈状态被刺激起来。工业地产将成为新一轮的地产战场已成必然趋势。

工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,有着其自身的特点,在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下:

1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点,政府监管调控力度松懈,许多地方政府与商家的地产交易混乱无序,各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙,滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去,随着工业地产被广泛关注与投资开发,国家为着长期良性的发展战略,必然要理清现存的混乱无序与违法经营。

近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出:去年国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂,后又出台《全国工业用地出让最低价标准》,要求2007年1月1日起全面施行最低价标准;国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》,决定2007年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察;《闲置土地管理办法》近来正火热进行中等等。

由此可见政府的监管调控力度不断加大,这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益,但从长远看,健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争,优胜劣汰,有实力的公司企业自然长存。

2、市场供求的影响。从国际大环境上看,我国经济发展始终保持着强劲的增长速度,每年的GDP增长都在8%至10%,处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自2001年加入WTO后的5年,我国进出口贸易总额增速年均28%,到去年底,总规模达到1.76万亿美元;累计实际利用外资超过6850亿美元。全球500强有480多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快,制造业方兴未艾,越来越多的外资企业在中国落户,工业发展前景大好,世界工厂的局势渐成。从地区环境上看,由于其他三类的地产市场趋于饱和,工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业,政策上给以大力支持,国家工业不断发展壮大,必然拉动工业地产的需求。从工业地产结构上看,工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造,并且发展方向趋于综合型配套型多样化。

3、发展模式的影响。一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而,无论何种模式的创新,长远来说必将都以人性化为发展目标。工业区的发展定然关系着大量人口的发展,关系着人的生活条件与环境,并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件与环境。上世纪90年代以来,流动人口迅猛增加。在过去10年里,流动人口大约增加了1倍,目前已经超过了全国人口总数的10%,接近1.5亿。随着工业地产的深化,人性化的发展模式将被广泛关注和共识。这也是工业地产高层次发展的趋势。再有一个就是可持续发展的节约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。

4、投资回报的影响。国家土地是有限的,面对近年来耕地面积的急剧减少,今年国务院确定了坚守全国耕地不少于18亿亩的“底线”和“红线”。随着工业地产的不断扩展,可开发的土地将会越来越少,国家对土地的调控力度将会加大,土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化,地产商的投资利润会有所下降,但从长远前景来看,工业地产需求强劲,投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同,鉴于土地的升值,竞争的激烈,多数产权持有者不会出售转为出租,以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限,地产租金也会不断上涨。

工业地产近一两年被转为焦点投资方向,其发展还处在开端阶段,市场空间广阔,国家调控才刚开始,各方面的规范化,市场化还非常欠缺。工业地产的投用与发展是与整个社会的工业化程度分不开的,随着工业发展的成熟,工业地产布局也必将更合理。就拿上海来说,到2006年各类工业区的数量将比2003年减少一半左右,基本形成汽车、钢铁、石化等6大产业基地、19个市级以上工业开发区,外加50家左右重点配套区的格局。工业地产带来的工业繁荣,也必然对着周围的经济、产业、人们的生活水平与生活方式产生链条效应。比如工业地产中介,就是工业地产发展所催生的颇具发展前景的行业。
稿源:阿力士招商网
编辑:厂房招商网
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