卢利民终于决定在苏州租房了，因为整天来往于上海与苏州之间确实非常辛苦。
去年普洛斯(Prologis)进入中国之时，卢利民担任中国市场总监一职，现在他兼任苏州普洛斯物流园开发有限公司的总经理。这是普洛斯与苏州物流中心有限公司合资的一家物流设施开发公司，在经过一年左右的谈判协商后，4月28日双方正式签约。合资双方各持50％的股份，总投资3亿美金，公司注册资本1亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。
苏州物流中心总裁沈臻说：“合资公司在5月份正式开始运行。”卢利民说：“我要准备在这打持久战了，今后90％的精力都要放在苏州这边。”卢利民希望，能在一年多时间里把公司带上正轨，解决好合资双方的磨合，并把普洛斯的管理理念带进来。这也正是苏州物流中心希望看到的，因为它瞄准的是普洛斯的管理理念及其身后庞大的客户群。
沿海先行
普洛斯创立于1993年，10年间，当时3000万美元的启动资金已经膨胀成130亿美元的固定资产，物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的70多个市场。目前普洛斯已开发及管理着超过110亿美元资产，总出租面积已超过2100万平米。
作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，这家美国公司专注于物流地产租赁服务。他们以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，之后再派出一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产(批量生产)、还有收购回租。
普洛斯在去年正式进入中国时，曾引起业内的一片惊呼。时任宝供物流中国区市场经理的谢家涛说：“普洛斯来了！物流资产外包的理念也在中国登陆。而该公司的进驻有可能打破现有的行业格局，为中小型的3PL企业注入新的活力。”
普洛斯在全球拥有超过4000家客户，其中460多家名列世界1000强企业，而其中大部分客户已经在中国开始了他们新的发展旅程，普洛斯把住了中国市场的进入时机，开始果断出牌。事实上，普洛斯在中国一年多的潜行，所针对的客户以及带来的新鲜活力不仅是3PL企业，还有在中国日渐成熟的制造企业和竞争日趋激烈的零售企业。
在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。梅志明说：“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，梅志明表示，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。
投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。这次投资开发的苏州物流中心在苏州工业园区的三期规划里面，现有面积0.5平方公里，合资公司成立后将再增加开发1平方公里。苏州工业园区在经过10年的长足发展后，已经成为中国国家级开发区中发展最快、投资环境最好、竞争力最强的开发区之一。
普洛斯中国区董事总经理梅志明说：“其实苏州工业园区投资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一直把重点放在发展工业上，所以要找专业的物流设施开发商合作。”沈臻在谈到双方的合作时说：“经济全球一体化，跨国公司面临着如何来中国铺设它的网络的问题，而对于我们物流中心而言，问题是如何走出去。这正是我们各自企业在发展过程中遇到的矛盾，而这矛盾通过双方的优势互补可以巧妙的化解掉。”
从地理区位上看，苏州物流园区处在苏州工业园区内，东面有昆山，西面有苏州新区，南面还有吴江，距离上海也只有80公里，它刚好处在一个制造业发展成熟区域的中心。沪宁高速公路上的工业园区出口到苏州物流园区只有5公里，而在交通干线方面，除了有东西向的沪宁高速外，还有南北向的苏杭高速，这对苏州物流园辐射华东地区具有很大的优势。
而除了考虑地理因素外，普洛斯在中国投资需要重点关注的是政策因素。苏州新加坡工业园区带有中新两国的合作背景，能够从政府得到许多支持以保证园区的可持续发展。5月16日，国务院副总理吴仪在苏州会见了新加坡副总理李显龙，这是在苏州工业园区开发建设10周年之际中新两国领导人的一次重要会面。两位副总理在会面前后，都分别参观了苏州物流中心。苏州物流中心背靠工业园区，在软硬件功能和设施上往往先人一步。目前，物流园区内新的物流办公大楼已经基本建成，届时工业园区内的所有海关办事机构将全部入驻，其他政府职能部门也将入驻为物流园区提供一站式服务。物流园区可以提供保税仓库和出口监管仓储等功能。
5年20亿美金
工业地产资金投入大，投资回报周期长，梅志明说：“工业地产的物业回报周期一般在10年左右。”一季度中国国内生产总值增长9.8％，4月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根，就是其中最关键的两帖药，也确实引起了投资物流基础设施的普遍不适反应。
外高桥保税物流园区享有政策上的独特优势，所以上海外高桥物流中心有限公司在做仓储设施开发时，根本就不用担心会没有客户租用，一期4万平米的仓库很多企业排着长队准备入驻。二期开发也已经准备动工，但据公司职员透露，二期设施打算以出售为主，因为仓储设施的投入太大，公司希望加快资金回笼。带有政府背景的开发公司尚且有资金上的忧虑，更何况是一般的中小企业呢。
而普洛斯这个洋和尚却似乎能抗过敏。梅志明说：“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5年内普洛斯投资了50亿美金，在日本，每年0.7亿美金，3年共投资2亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在5年内投资20亿美金看作是一个很大的目标。而这些资金从哪里来？
普洛斯有三个主要资金来源。普洛斯是一家上市公司，可以在资本市场上进行融资，也可以通过银行贷款，普洛斯作为一家信托公司还拥有80亿美金的管理基金。在中国前两年的2亿美金投入将由母公司提供，通过这2亿美金可以再向银行贷款2亿，之后会用受托的管理基金追加投资。普洛斯希望能在5年内能投入20亿美金，但能不能实现这个目标，“还要看中国整个市场有没有那么多的需求和机会”。
国内很多企业利用物流概念圈地，导致国家最近不断出台加强土地管理的政策。梅志明引述他在郑州的经历称，当地一位官员带领商家参观规划中的10平方公里物流园，指着其中一片土地，说广东有家企业在那里要了2000亩地，准备开发成一个物流园，而事实上这家企业本身不是物流企业。梅志明表示，像普洛斯这样大规模的专业开发公司，一般在短期内一次性最多也就只能开发300－400亩地。他说：“土地审批严格，在短期内对我们拿地是有一些麻烦，但从长远看我们也希望土地管得越严越好。”
机会也不是没有，比如类似苏州的合作项目，因为他们是不缺土地的。
命脉：客户资源
梅志明更大的底气，来自普洛斯的客户群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流设施总面积超过了150万平米。
他一再强调：“工业地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利。”因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而15％的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。
目前国内仓库的平均利用率只有60％－70％，而国外一般能达到90％。国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，梅志明说：“现在国内符合国际标准的仓库只占2％。”
他把这看作是普洛斯在中国绝好的机会。在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。第三方物流公司的核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不会过多投资于仓库等基础设施。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这个规律在中国不应该有例外。
他提醒企业必须好好算一笔帐。第三方物流公司在某个地方设点，因为它的客户在那里。如果选择自建仓库，那会有两种情况发生，一是过一段时间后发现仓库不够大需要扩增；另一种情况是一两年后客户改变了，那仓库的空置率就会很高。这两种情况对于第三方物流公司都是相当不利的。
然而中国企业很多还受传统思想的制约，以末致财以本守之，非要挣个家大业大，什么都是自己的。梅志明说：“很多人在计算自建和租用哪个更合算时，只考虑自建一个平方成本再加利息，与一个平方的租金相比较，当然是自建更便宜。但是企业在自建仓库时往往要考虑到自身两三年后的发展，所以在自建仓库时就会留足发展空间，因为没有人愿意看到今年建成的仓库明年就不够用。”
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