一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。很明显，现行的土地招拍挂制度已越来越制约中国房地产业的健康发展，必须调整我国目前房地产政策思路，改革土地出让制度，探寻一条适合我国国情的土地制度变革之路。
自深圳学习香港经验在全国率先拍卖土地以来，其土地拍卖市场得以持续发展。此后，土地拍卖的做法在全国广泛推广，尤其是3年前，国土资源部明文规定改变协议出让土地的方式为公开招拍挂，其初衷本在于公平交易，遏制腐败行为，净化土地市场。然而3年过去之后，弊端却频频显现。
虽然土地招拍挂制度遵循的是市场交易的公平原则，与过去的协议出让制度相比已经进步很多，做到了土地出让过程中的公平、公正，是目前为止较合理的土地供应制度，但这一原则并不能取代市场运行的基本规律——价值规律。而且在资本主义国家推行甚好的土地拍卖制度，到了中国却引发诸多问题，显然它不能直接照搬照抄到中国来。我国有自己特殊的国情，而我国的土地招拍挂制度大有完善的必要。
究竟应如何在反思后作出变革，国家以及一些地方政府对此进行了诸多尝试，专家们也有自己不同的看法。
尝试变革
针对一系列问题，国土资源部曾联合其他部门对土地招拍挂制度进行了一定的改革，以保证楼市结构性调整落到实处。
《楼市》记者从国土资源部了解到，自实行土地招拍挂制度以后，国土管理部门一直在进行多种尝试，力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。
去年一段时期里，上海土地招投标中“价最高者出局”的做法曾被媒体炒得沸沸扬扬。一些看法认为，在“高房价”的重负下和巨大的舆论压力下，上海房地局冀望通过此机制遏制房价上涨的这一变通做法，虽有其现实合理性，但却有些极端了。有专家建议应对制度进行改进，去掉价高者出局这一规定，仍然实行在满足一定资质条件基础上“有限度的价最高者中标”。于是在上海又推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价。
据了解，江苏省已经改变过去传统的一味以“价高者得”的招拍挂方式，开始尝试“价优者得”的土地拍卖方式，即对解决中低收入家庭的保障性住房用地，实行限房价、竞地价。南京、苏州等地已进行实践，房价限定下来之后再定地价，这就挤压了房地产开发的利润空间，能更好地体现土地利用价值。江苏省社科院院长宋林飞指出，我国现行的土地招拍挂制度应该从目前土地拍卖“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让优秀的开发商造价廉物美的房子。
虽然最后从实际实施过程看来，这些来自各地区对土地拍卖制度变革的摸索，有不少要么是推行缓慢，要么是无疾而终，“主要是地方政府和开发商之间的利益难以统一。”上海市社科院专家认为。但这些尝试无疑给进一步变革土地招拍挂制度提供了丰富的借鉴。
变革途径
作为最早主张实施土地招拍挂制度的专家之一，中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，并不是拍卖制度本身有误，而是拍卖主体只有一个，购买者却很多，“这还怎么叫拍卖？那些第二、第三供应方都应该让他们进入市场。”他认为土地招拍挂制度有必要作出调整，可以是政府一方面在拍卖，而另一个市场上还有农民自己拿出土地通过中介公司或者土地经营公司来拍卖，这样就规范了金融市场，不仅是政府，还出现了多个农民主体。如果农民的拍卖能够通过地方政府的引导，同时利益得到保护，以此形成多元的供应主体，城市土地的高地价也就会降下来。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在谈及土地招拍挂制度变革时指出：“如果土地下放，地方政府就无法再实行招拍挂，土地招拍挂是在现行制度变革前实行的土地出让制度，现在已经走到了尽头，只有重新分配土地的所有权，才能结束这种制度。”
“卖地的冲动让各地政府把招拍挂当成了谋利的重要手段。” 首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受《楼市》记者采访时提出，招拍挂制度应该是多种供地方式中的一种，如高档住宅、别墅等同性质的用地应该采用招拍挂，普通住宅则不适合用招拍挂的方式。“根据土地使用性质的不同，供地方式也应多样化。”
而对于目前北京的土地出让以招投标形式为主，王宏新则指出，这其实也是较容易滋生腐败的方式，暗箱操作的可能性很大，严格意义上也缺乏竞争性，留下了腐败空间，这当中难保不会出现专家委员会合谋，以及一些猫腻。但中国土地学会副理事长董黎明在接受记者采访却表示，相比于土地拍卖与协议出让，土地招投标形式在目前来说较为值得推崇，如果能够加强监督机制，保障招投标过程中的公平、公正、透明，同时国家也能保障足够的经济适用房和限价房的用地供给比例，则天价的土地也会有降下来的一天。
不过大部分专家都认为，其实目前土地招拍挂制度变革还没有更加有效的办法，“因为现在土地越推越少，趋向垄断，所有人都要为垄断付出高昂代价，我们在根本上就不是真正意义上的土地市场。”王宏新如是说。
由于目前的天价地很大程度上是土地供应市场与招拍挂制度共同作用的结果，现在的土地供应远远满足不了市场需求，大家都在争抢有限的土地资源，推动了土地价格的持续攀升。董黎明表示，现在还没有人能提出更好的土地制度变革形式，只能期待从土地供应政策本身作出调整变化，增加土地供给。
虽然土地招拍挂制度的变革已成必然趋势，但前行的步伐并不如想象中的顺利，一些举措也只能暂时调整现有的缺陷，要想从根本上剔除制度本身的弊端还有很长的路要走，土地制度多元化改革将是艰难的破冰之旅。 |
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