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工业用地生态链暗变
上海厂房网 2007年08月29日09:04 中国经营报
2006年9月,国务院下发《关于加强土地调控的通知》,明确规定自今年起工业用地必须通过“招拍挂”方式出让;年底,国土资源部又下发《全国工业用地出让最低价标准》,新增建设用地有偿使用出让费标准也相应提高了一倍。

中央政府的每一招都指向工业用地的无序出让与流转,使其不再给压力重重的房地产市场“添乱”。不过大量经验表明,新制度推行后很快就会引发“灰色”市场操作来缓和这种刚性的冲击。

细心观察此中种种变化,不无启发和裨益。

链条一 一个工厂老板的心事

再过几天就是郭明雄的生日了,47岁的他现在最大的生日愿望,就是为自己的印刷厂觅得一处新的地皮。

苦心经营了十余年后,老郭在广州天河区东圃镇的厂房租约即将到期,商量续约时业主一下子把租金翻了一倍——“在这个压缩成本已经到了要计算卫生卷纸用量的年代”(老郭语),租金翻一倍几乎等于宣布工厂倒闭。

但满怀心事的郭明雄看上去还不至于十分沮丧,因为今年起广州的工业用地全面实行招拍挂出让了。“按规定价高者得,起码运作更透明,规则也更简单。”有了一定资金实力不愿再“寄人篱下”的他,看到了建一座名副其实是自己所有的厂房的希望。

5月21日,广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)公开出让总占地近60万平方米的工业及金融用地,并严格限定物业建成后租售对象和进驻公司的标准。尽管门槛提高,这批土地绝大部分还是成功拍出了。

建厂心切的郭明雄,本来想过在这次拍卖中试一试,等他看到上述地块拍卖公告条款时,心里凉了半截。该公告限定,出让地块只能用于生物饲料、锂离子电池、平面显示器配件及软件等行业的厂房及附属设施,老郭的印刷厂根本没资格参与。

即使老郭能跻身拍卖场中,面对激烈的出价竞争,恐怕他也很难如愿以偿。据DTZ戴德梁行统计显示,今年一季度广州工业用地一手买卖成交均价环比上升100%,广州开发区内工业用地租金水平则为全市最高,达每平方米每月15~38元,主要规划为“物流产业群”的花都区工业用地租金,最高也攀升至每平方米每月30元。

“土地毕竟是有限的,当地区经济发展到一定水平时,‘腾笼换鸟’就非常有必要了。”广州开发区管委会一位负责人向记者表示。所谓“腾笼换鸟”,在他看来就是以较高的地价为门槛,提升区内企业产业素质的市场调节手段。

广州开发区为此定下“招商选资”三大硬指标:投资密度必须达到每平方米300美元;投资规模(按注册资本计)达到500万美元以上才可单独供地;建筑密度不低于35%,多层厂房容积率达到2。用这个指标来衡量,不要说郭明雄的印刷厂,比他们规模和实力更大的企业,都只能望开发区之门而兴叹了。

其实老郭从行家那儿也听说过,这半年来,广州的白云、花都等工厂密集区域地价飞涨,几乎是每周都不一样。所以,尽管政府已宣布,接下来的6~7月份,广州还将有大批量工业用地公开推出市场,他还是不得不做两手准备,到村镇集体用地中找合适的目标。 

然而让老郭操心的是,这些村镇集体用地出让手续上通常并不完备,一般会用土地租借的形式,且随意撕毁合同要求加价的情况屡见不鲜,加上国家正加大相关的调控力度,“买地”企业不得不花费大量精力善后。

“有个同行在白云区买下一块村镇地,后来这个村换了个村长,几乎隔三五天就有村民上门要钱,不给就撒泼,企业经营严重受影响,老板只有哑巴吃黄连。”提起此类案例,老郭不免担忧。

链条二 地价飙升掮客炒家窃喜

公开拍地价格惊人,走灰色路径风险过大又毫无保障,像老郭这样的中小企业主,颇有些进退两难。但游走在广州及珠三角民间的众多工业地皮掮客们,却是另一种心情。

“现在正是出手的时候,不趁机赚一笔,以后可能就没机会了。”王军(化名)是广州一名资深工业地皮掮客,凭借多年积累下来的关系网,今年头几个月,他就为广州郊区村镇集体用地招徕了不少客商。

“如今地价比去年年底涨了至少一倍,可砸钱进来的人依然络绎不绝,”他私下告诉记者,“现在广州工业厂房的租金回报率,大都还能维持在8%左右,加上周边地区工业和物流业前景很好,投资空间很不错。”

据DTZ戴得梁行广州公司市场调研部经理黎庆文介绍,直到去年第四季度为止,广州工业楼宇的供应主要以一些规模小、地点分散的农村集体物业为主。来自广州市国土房管局的数据显示,去年第四季度广州新建工业楼宇的成交面积,仅为微不足道的800平方米!

与此同时,当地此类厂房物业需求强劲,一来新进入广州的若干外资物流企业急于物色物流仓库,二来早已扎根广州的不少世界知名工业和消费商品生产商,因生产经营规模扩大,也积极在生产基地周边物色合适的厂房或物流仓库。 

今年一季度,广州新建工业楼宇供应明显加大,尤以萝岗、白云、番禺、花都等市郊区域开发量大增。广州市国土房管局数据显示,今年一季度新建工业楼宇的成交面积上涨至近两万平方米,同比增长达333%。

“广州工业用地价格和租金飞涨,主要是需求拉动。”黎庆文判断称。他同时预计,工业用地严格采用“招拍挂”方式公开出让后,地价将会攀升,带动工业楼宇的租售价格继续上涨。

众所周知,长期以来,国内从市、县到区、镇、村各级地方政府都有权出让工业用地,为了争取一家大企业入驻,不惜争相减低地价(甚至出现惊人的“零地价”)、税收等。工业用地“招拍挂”政策一旦实施,以往无序出让的情况将逐步改善,客观结果之一无疑是工业地价整体上涨。

这种情况,在加工制造企业聚集且去年即推行工业用地“招拍挂”的深圳,表现得更加明显。今年3月,深圳宝安区一幅占地5000平方米的工业用地公开拍卖,由于地理位置较佳,获得诸多企业青睐,起拍价21万元,最后竟然以540万元成交!

据拍卖现场人士称,竞拍者中不乏工业地皮炒家,看来“招拍挂”能否确保工业用地直接到达真正的用家手中,还不好说。

链条三 地产商先知先觉谋“红利”

工业用地出让的新游戏规则,影响的不仅仅是郭明雄与王军们的心情和命运,受到“连累”的,还有借助圈占低廉的工业用地获取土地红利,迅速发家的大企业。

现已身陷囹圄的家电业“资本枭雄”顾雏军,2002年9月在南昌经济技术开发区拿下2378亩工业用地,土地出让金仅为476万元。同年11月,上述土地估值高达4.71亿元,顾以此为抵押向银行贷款融资4亿元。日后震动国内的顾氏资本魔法得以顺利启动,其对工业用地价值潜力的超常发掘功不可没。

除了工业企业,发现这一红利机会的还有天生就谙熟此道的房地产开发商们。提前低价储备规模可观的工业用地,但又不急于开发,待时机成熟后,再施展手段将其部分或全部转换为商业或住宅用地。一般来说,开发商只需按当地商业用地基准地价增补地价即可,而不需要参与公开市场的高价拍卖。

以深圳宝安区西乡为例:2002年前后,该区工业用地价格约为每平方米200元,到今年年初,其商业用地价格已攀升到每平方米2500~3000元(按可建面积算),若当时购入而现在顺利转变土地性质,真可谓一本万利。 

今年起国内工业用地实行“招拍挂”,固然让取得此类地块的成本大增,但早在游戏规则转变以前,先知先觉的开发商就为自己留足了后路。从去年开始,仅仅珠三角一地,包括富力地产、祈福新村、珠江投资等赫赫有名的开发商,或大张旗鼓或不动声色地购入了大量工业用地。

2006年初,祈福集团进入广州花都区市,预算共投入150亿元开发住宅、商业、酒店、航空物流等16个项目,其中就包括祈福工业城和单项投资达6亿元的祈福航空物流园等。2006年8月,富力高调宣布,将斥资50亿元在花都区打造富力金港城工业园区,规划建筑面积约120万平方米,开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。

尽管这些地产商看起来对珠三角工业物业投资前景很有信心,但实际上更多考虑的是商住产品开发。例如富力金港城工业园区内,只有一个占地27.36万平方米的物流中心,其余皆为商业设施或住宅社区。

“与屡屡拍出天价的商业、办公和住宅地块相比,工业用地物美价廉,升值潜力大,多拿些没坏处,进可攻退可守,”一位曾向多家广深地产商提供顾问服务的业内人士表示,“最重要的是,以眼下各个城市市区扩张的速度,不久的将来这些地块规划转为商业用地的可能性相当高,这可是一桩比光卖房子更赚钱的生意呢” 



稿源:中国经营报
编辑:厂房招商网
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