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房地产:从住宅地产到商业及工业地产
上海厂房网 2007年08月30日08:50 兴业证券 任壮
行业回顾与展望:行业景气持续向好可期.. 2007年房地产市场将持续走强。在人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速高企、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素作用下,支持2007年房地产市场持续走强的因素存在。 

2007年房地产行业将持续向好,行业景气度将会在高位振荡后小幅走高。房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显,上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整,北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为“热点”区域,其他二线城市将可能出现持续走强。

2007年房地产行业投资热点:关注“多极化”投资视角下的热点转换..行业投资视角将向“多极化”方向演变。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下,房地产上市公司的投资视角将向“多极化”方向演变。

“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的“行业龙头”及“区域龙头”公司,以及商业地产、工业地产中的“资产增值”公司。其中,已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司,区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司,业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司,国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。

重点关注工业地产上市公司。在目前住宅开发地产公司投资价值被市场充分挖掘的情况下,未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅地产向商业地产、工业地产公司转移。未来业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的工业地产公司的投资价值将会被市场“深度挖掘”,其中重点关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司。

重点关注公司

建议重点关注工业地产中的海泰发展,商业地产公司中的金融街,住宅开发公司中的万科、华侨城、华发股份、阳光股份、栖霞建设,和涉及房地产业务的建发股份、福星科技等公司。

2006年房地产行业回顾:行业景气上升

如我们在年初策略报告中所预测,2006年的房地产行业景气度保持高位振荡,行业景气度仍维持上升趋势。房地产开发综合景气指数由年初的100.61点至7月上升至103.51点,与销售价格指数同时达到年内高点。随后房地产政策调控效应逐步显现,8月份开始连续3个月景气度略有下滑。之后,由于销售价格指数高企及开发投资指数走强,景气指数至10月又反弹至103.4点,比年初上升2.8个点。

区域市场差异明显,京津地区地产市场将持续走强。从房屋销售价格指数与租赁价格指数来看,全国房屋售价走低而租价走强。各地市场中,北京、深圳等城市房价走势趋强,特别是北京房价持续走高,而上海房价走势趋弱。我们维持房地产市场表现差异化将长期存在的观点,预计京津地区受08年“奥运效应”拉动,地产市场将会持续走强。

2007年房地产行业展望:行业景气持续向好可期我们认为,支持2007年房地产市场持续走强的因素存在:

首先,人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好,人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在,房地产投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。

第二,居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长,消费升级引导住房消费需求提升,目前居民的购房需求还没有充分释放出来,加之房改房上市存在制度性障碍,二手房交易制度安排缺位等原因,这些将推动房地产市场长期走强。 

第三,开发投资增速高企将维持地产行业高景气。在宏观经济调控下,预计固定资产投资增速将可能有所减缓,但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩,地产行业的开发投资将会持续增长,固定投资增速高企将将维持行业高景气度。

第四,城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大,交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量,未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升,住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。

第五,房地产“结构性供需矛盾”存在推动房价维持高位。虽然今年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量,但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性供需矛盾”依然无法缓解,经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的一个主要原因。

我们认为,2007年房地产行业将持续向好,行业景气度将会在高位振荡后小幅走高,房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显,上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整,北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为“热点”区域,其他二线城市将可能出现持续走强。

2007年房地产行业投资热点:关注“多极化”投资视角下的热点转换

目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司,前者以开发、销售住宅产品为主,后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多,其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是我们重点关注的公司,概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。

工业地产(工业园区)公司:关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司 

工业地产公司是未被市场深入挖掘的“金矿”。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业,具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体,从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等,如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势,目前市场对工业地产上市公司关注度不高。

工业地产需求缺口较大,工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下,国内工业地产的长期需求呈上升趋势,目前许多地区已出现工业地产供需倒挂,工业地产的投资价值正逐步显现,工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年9月国家发布《关于加强土地调控的有关通知》,今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化,工业用地的资源稀缺性将日趋明显,工业用地价格大幅上涨不可避免。

工业地产公司的特点是盈利水平不高,管理费用及期间费用较高,偿债能力较强,资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面:一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇,重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区,如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展;二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司,未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业,未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此,持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

目前多数工业地产公司的估值低于商业地产与住宅地产上市公司,而如考虑资产增值因素则大多处于被市场低估状态。建议关注海泰发展、张江高科、南京高科、苏州高新等工业地产公司。

商业地产公司:关注业绩稳定增长、资产增值较大的公司 

商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置,对周边区域具有较强的功能辐射作用,其物业是该区域的“稀缺资源”,资产增值潜力相当大,其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表,如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对住宅开发类地产公司,商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势,但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。

商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑:一是由于依靠出租物业收入为主,物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩,一般业绩增长平缓,成长性较差。另外,由于初期固定资产投入较大,财务成本高,业绩短期内较难增长,而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下,持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。

目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司,随着地产行业平均估值水平的抬高,商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。

住宅开发公司:关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头

规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平,区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现,规模优势型公司的整体期间费用率较低,资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好,区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。我们认为,规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转,低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本,资金管理水平较高带来的较强偿债能力;区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高,项目区域化经营带来的较低营业成本。

住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险,关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域,将会平滑政策调控风险未来的业绩不稳定性,而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司,以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司。

住宅地产中,建议关注万科A、华侨城、阳光股份、栖霞建设、华发股份等公司。 

结论

“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的“行业龙头”及“区域龙头”公司,以及商业地产、工业地产中的“资产增值”公司。未来行业景气度的持续攀升,人民币升值速度加快都将使地产上市公司成为今后市场的主要投资主题之一。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下,地产上市公司的投资视角将向“多极化”方向演变。我们认为,“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的规模优势型、区域优势型公司,以及商业地产、工业地产中的优质公司。其中,已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司,区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司,业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司,国家重点开发园区及资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。

未来投资热点将从住宅开发公司向商业地产公司与工业地产公司转移。我们认为,人民币长期稳步升值、以住宅为主的地产调控仍将是把握地产上市公司投资思路的两个主要因素。在目前住宅地产公司的投资价值被市场充分挖掘的情况下,商业地产、工业地产中被低估的公司将可能成为未来的投资重点,其中业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的商业物业与工业地产公司的投资价值将会被市场深度“挖掘”。未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅开发向商业地产、工业地产公司转移。

稿源:兴业证券 任壮
编辑:厂房招商网
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