相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入工业地产投资领域。
提起房地产投资，大多数人只熟悉住宅投资、商铺投资和写字楼投资，而作为房地产投资的重要组成部分——工业地产投资似乎一直被人们所遗忘。而实际上，工业地产的价值增长一直在悄无声息中进行，并在宏观调控趋严的2005年开始引起人们的关注。
相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入这一领域。
工业地产成新投资热点工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。长期以来，相对于备受关注的住宅投资与商业物业开发，工业地产投资可以说是毫不起眼的。但近期日益增多的投资案例告诉我们，继住宅及商业物业市场之后，工业地产正成为一个新的投资热点。
2月8日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26．28万平方米。复地在合资公司中占50％的股权比例。
复地集团并非“首吃工业地产螃蟹”的内地房地产开发商。在上海，包括鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。
早在2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4．9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95％。
2005年3月，陆家嘴金融贸易区开发有限公司(600663．SH)发布关联交易公告称，以1．9亿元收购陆家嘴软件分园3—1工业厂房，并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块，该地块将用于工业厂房的建设，以进一步扩大陆家嘴软件分园的规模。
2005年7月，鹏欣集团投资建设的上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉投资额将达到20多亿元人民币，总建筑面积超过20万平方米。
在重庆，不仅美的集团、海尔集团等国内家电巨子都不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地、建造自己的工业园区；甚至像浙江的民间资本、乃至做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；美的集团在长江南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16．7平方公里，可谓一个比一个大。
广东的房地产巨头们也已看出了“门道”，不再甘心于做旁观者。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多开发商已经抢先进入这一领域。业内人士认为，工业地产在市场上的实际需求很大，特别是珠三角地区紧缩工业用地政策，禁止“花园式工厂”后，很多工业用地已经很难获批，使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势，而其回报率也比较稳定，只是以往由于住宅与商业物业行情火爆，工业地产投资因此很少被主流开发商所关注。
而在工业地产项目一向沉寂的北京，市场也日渐升温。“很多开发商都对工业地产项目表现出了浓厚的兴趣，正将开发工业地产项目列入计划中。”华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为，北京的工业地产将迎来一个新的发展期。近期占地957亩、规划建筑面积80万平方米的大型标准厂房项目“联东国际工业城”的高调亮相，更将一直“平静”的北京工业地产市场振荡出一圈圈涟漪。
不单是国内开发商，外资地产巨头也对工业地产表现出了浓厚的兴趣。和记黄埔集团地产(天津)有限公司早就捷足先登，以4750万美元资本，正式入驻天津和平区，投资发展“明星工业园”；全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、广州和苏州等地投资了12个物流园，投资金额超过2亿美元，仓储建成面积达40万平方米；全球排名第二的工业地产开发商AMB公司也购得上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，预计此项目总投资约1330万美元……
饽饽为什么那么香
事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌，这便是工业房地产。究其原因，至少有：土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；工业用地的需求不断增加，供需矛盾导致工业用地的价格不断攀升；目前国内工业用地仍是政府低价供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者协议提供工业用地等。
而仲量联行工业部有关专家指出，随着宏观调控后市场形势的变化，写字楼、商铺等物业的开发越来越火，但写字楼、商铺产品的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高，投资开发风险也更大，迅速崛起的工业地产市场无疑也就成为开发商分散投资风险的选择。
任何领域之所以成为投资热点，要么是投资回报率高，要么是稳定性好，或者两者兼而有之。从调查的数据看，工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约8％，好的项目能达到9％甚至高达17％左右。这一数据虽然较住宅项目动辄20％以上的回报率低，但工业地产毕竟不像住宅那样受国家宏观调控影响那么大，而从目前来看，其增长潜力也并不比住宅差。
从需求方面来看，当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成“世界制造中心”，而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。
与此同时，目前相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术的支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。
此外，现在国内很多制造企业都在转变观念，变买壳(厂房)为租壳(厂房)，成为真正的“瓤”企业，他们也成为工业地产市场的重要客户。
从供给方面来看，前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示，2003年全国有3763个工业园区被取消，2004年达到4813个。上海原有的176个开发区已被核减至79个，共减少了378．9平方公里的规划面积，比清理前减少37．9％。而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势，工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。
而随着土地供应日趋紧张，工业用地的集约利用程度引起人们的关注。目前我国大部分城市工业园区的平均容积率在0．8至1．2之间，容积率水平远低于同样缺少土地的日本(2．0至2．5之间)。为此，集约利用土地，通过集中整片建造标准化厂房也就成为今后的发展趋势。
供给与需求的共同作用，使部分城市工业地产价格飙升。2005年上海工业厂房空置面积比上一年下降了4成。在上海的国家级开发区中，漕河泾高科技园区几乎已全部满租，张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区、嘉定工业园区和青浦工业园区的入驻率也保持在90％以上。在住宅及商业地产价格持续下降的形势下，上海厂房平均售价及租金价格连续8个季度保持增长，而2005年物流地产的平均租金就上涨了15％。
廉价土地和“准增值”的诱惑
然而，这些还不是最重要的。一位业内人士指出，工业地产就其特性而言，本身存在着投资大、回报周期长的特点，因此并不完全适合企业作为分散投资、避免行业风险的选择。而之所以会有很多企业开始积极投身其中，其根本还是在于低成本和增值性上。
众所周知，住宅、商业用地与工业用地的价格，往往要相差一倍乃至数倍。究其原因，主要是住宅与商业用地都已经采取“招拍挂”方式转让，而工业用地还是基本以协议方式转让。同时，地方政府为了发展地方经济，增加地方财政收入，也需要以较低的土地价格吸引工业企业入驻。
事实上，一些地方政府是“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商。工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜。而在政府看来，如果是纯住宅地产开发，在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给开发商做工业地产项目也就不足为奇了。
另一方面，地方政府历来存在GDP；中动，为了招商引资，各个地方产生了竞争关系，而企业是可以流动的，这制约了地价的提升。
另外，在一些二、三线城市，由于基础设施薄弱、配套产业不发达等原因，往往在招商引资方面显得尤为困难，也只有靠低价出让土地来获取投资者的青睐。
地价低廉是一方面，投资商更为看重的是土地的增值潜力。 “工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，尤其是一些高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，更给了开发商很大的想象空间。”一业内人士分析说。
事实上，一些近郊的工业投资者，打的也正是这类“擦边球”的主意。
相对于城市中心的商业地块，工业地块成本极其低廉，而工业研发楼宇这类物业，则完全可以用做写字楼的租售，而在轨道交通不断发展及各大城市大力推进郊区“城镇化”的前提下，这些物业的未来价值相当可观。同时投资商还可以在盖好厂房、工业区成规模后，开始抱怨没有商业配套、生活单一，继而开始谋求将手里剩余的土地转为商业用地。此外，工业区一般都规划有配套住宅区，从理论上讲，这类住宅只供园区的企业员工居住，不允许对外销售，但实际上，“能否对外发售要看企业和政府怎么谈。”
“目前国内工业区普遍存在管理不严格的现象，工业用地本来是用很便宜的价格拿到，但企业却用各种方式使之市场化，或者改变土地功能等，就算是补交地价，也比招标拍卖挂牌便宜很多。”某业内人士表示。
而大量的制造企业在发展中城市圈下巨量土地，显然也有他们的打算。“有些企业通过工业项目为借口，从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房。但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。想象一下，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房?有必要这么大面积吗?他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”一位深谙工业地产投资之道的业内人士这样解剖企业对工业地产的运作。
不过，与房地产商尽力转变土地用途不同的是，工业企业一般是以出租或出售厂房来获取土地增值收益的。
并非一劳永逸
“工业地产的进入门槛其实不高，但运作门槛比较高，跟普通房地产开发不一样，厂房的建设涉及很多的专业知识。”李忠认为。工业地产的利润与住宅房地产不同，主要来源于经营。一方面，开发商将土地“深加工”，使生地变熟地，在土地上和区域环境上实现升值；另一方面，用招商引资实现投资回报，这就对开发商提出了更高的要求，并非拿到地皮后就可以一劳永逸。
投资工业地产，必须对项目所处区域内的各项配套设施建设进行了解。入住企业对各项优惠政策比较关心，投资者也需要调研园区是否能够享受相关的优惠政策。人工成本及其质量、教育和训练资源、公共事业建设、运输服务和设施、税收、公共业务、电信设施和服务、医疗设施、经营规定以及其它配套设施等，都是必须考虑的因素。
在工业地产经营上，开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务，包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。“我们并不是单纯的卖标准化厂房，其实这并不能为我们带来什么利润，最重要的是产业链管理所带来的效益。”一投资商坦言。
而工业园的物业管理是当前房地产物业管理当中的一个崭新的课题，既是挑战又是机遇。如何根据驻园企业的特点做好物业服务，如何提炼出其中的共性并广泛推广，如何打造一支过硬的工业物业管理队伍，如何形成物业管理品牌并进军整个工业园物业管理圈，已经成为工业地产开发商正在寻找的新的经济增长点和机遇。
在投资区域选择上，由于上海、北京等中心城市的地价上升得非常快，投资者可以考虑多在一些较有潜力的二线城市投资。由于一线城市的土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，二线城市成为他们的新目标。目前中国一线城市平均地价要高出二线城市30％—40％，如果考虑劳动力成本等因素，一、二线城市间工业投资成本差距更大。
按照仲量联行的预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市无疑将成为工业地产投资的热点地区。
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