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中国工业地产市场中存在三种风险
上海厂房网 2007年08月31日11:05 淘房网
2007年以来,在宏观调控政策的影响下,房地产业领域继续发生深刻变革,工业地产就是其中之一。工业地产出现了两种趋势力的变化:一方面,普洛斯集团(prologis Group)、嘉民集团(Goodman Group) 等全球工业地产巨头纷纷抢滩中国工业地产市场;另一方面,受住宅产业结构性调控影响,国内不少大开发商也纷纷抢进入工业地产领域。很多业内专业人士认为目前工业地产处于比较容易获得土地增值回报的阶段,前景十分看好。但是,本文认为,国内工业地产商在进入这一市场之前,必须认识到工业市场中存在几种风险。

市场风险

工业地产市场是一种要素市场,其存在背后是工业的发展需要。因此说,工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求,或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产,极容易忽视工业地产对工业的依赖性。但是,我们必须看到,国家统计局 8月13日公布了7月份的CPI指数,同比涨幅为5.6%,1—7月份累计上升3.5%,物价上涨中有着较强的通货膨胀压力。然而在此背景下,构成居民消费价格指数有八个类别中反映出了产业发展中“冰火两重天”态势:一方面,1-7月份累计上涨3.5%中,食品和居住类价格上涨的影响是最大的。从食品价格看,1—7月份食品类价格上升8.6%,影响价格总水平上升2.9个百分点。从居住价格看,居住类价格上升4.1%,影响价格总水平上升0.5个百分点。两类价格的影响达3.4个百分点。另一方面,其他六大类价格升降相抵,对价格总水平上涨几乎没有影响。其中,1-7月份娱乐教育文化用品及服务类、交通和通信类、衣着类价格分别下降1.3%、0.5%和0.1%,家庭设备用品及维修服务类、烟酒及用品类、医疗保健及个人用品类分别上涨2%、1.7%和1.6%。从工业品出厂价格看,1-7月份工业品出厂价格上升2.7%,升幅比去年同期减少0.2个百分点。从生产资料价格看,1-7月份原材料、燃料、动力购进价格上升3.8%,升幅比去年同期减少2.3个百分点。因此,可以说,目前工业发展相对有点“冷”。基于这样一种背景,作为工业的中间引致需求,工业地产的需求并不是很大,如果盲目进入工业地产,是很危险的。

经营风险

一般而言,工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升,这与经济周期和行业波动的相关性相吻合。许多开发商认为,我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位,工业的快速发展为厂房的需求提供支撑,基于这么大的市场需求,竞争不甚激烈,而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象,因此价格始终保持了较平稳的上升。

然而,在国家频繁出台行业调控政策的背景下,许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨,同时,此类企业具有经营风险小,回报稳定的特点,因此是不错的投资选择。这样无疑导致了工业地产投资的大量进入,由此带来了投资与经营上的风险。为什么这样说呢?业内都看到国外工业地产巨头纷纷抢滩中国,但它们与国内开发商有着很大的不同:

其一,发展基础不同。进入国内市场的国外巨头,如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头,其已经是本领域的老牌企业,其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系,其每到一国或一地区的工业地产的背后,都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制,因此,其工业地产的投资与开发,基本上按需定制,这是国内开发商所截然不同的。国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商,其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上,这将产生巨大的供需求脱节,经营风险也就不可避免。

其二,融资制度不同。国外工业地产巨头进军中国市场的背后,是其与跨国公司千丝万缕的金融联系、是全球化的资本融资市场支撑,是强大的投资基金、Reits等金融工具,这不仅可以保持工业地产开发商在竞地中的财务优势,也可以增强其在工业产业波动中带来的影响,还可以为支撑工业地产开发商的长期现金流有足够保证。反观国内开发商,上市公司还好在可以通过证劵市场来获取一定的融资能力,而更多的中小开发商,基本上是靠银行贷款这一单一的融资手段来实现资金融通。这种融资条件是不足以支撑开发商追求长期经营、回收成本与收益目标的。一旦遭遇金融紧缩政策,中小开发商将成为第一批倒闭者。

政策风险

一直到2006年为止,与其他用途土地相比,工业用地价格指数相对平稳,这是因为,除了深圳、广州等城市实行了工业用地招标拍卖挂牌出让政府外,多数地方政府一般都以低地价、零地价甚至是负地价来出让工业用地,目的是在与邻近地区竞争招商引资中实现“政策竞争力”。为杜绝土地被贱卖、被圈地,国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子。在31号文的精神指导下,国土资源部在工业用地管理上加大了力度:2006年底下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号),规定从2007年起,国家要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。低于最低价标准出让或以各种形式补贴返还的,属非法低价出让行为,要依法追究责任。紧接着,4月又下发了《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发[2007] 78号),要求在6月30日之后,全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,这事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。然而,由于各地方政府在招商上竞争无法消除,发展地方经济的政绩追求目标也没有消除,不少地方政府仍试图通过各种途径,通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。在这种背景下,就会产生开发商、地方政府与中央政府之间的博弈将变得更加复杂。但从工业用地出让的总趋势来看,中央政府是不可能做出让步的,预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性,政策风险也就随之而生,这是开发商在进军工业地产之前必须考虑的。


稿源:淘房网
编辑:厂房招商网
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