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工业地产市场化步伐在调控中加速
上海厂房网 2007年08月09日13:42 北京新华信管理咨询有限公司 林 彬
新年伊始,近几年在国内地产非常活跃的新加坡凯德置地又有了新的投资举动,不过这次举动不是其一直专注的高端住宅和商用物业,而是把眼光瞄准了工业地产。据媒体报道,凯德置地有意收购位于海淀新区的中关村环保科技示范园的一批规划中的多功能标准厂房。现在还不能凭此猜测凯德置地是否开始进行投资方向调整,但是国内工业地产良好的投资前景显然已经得到了凯德置地决策者的高度关注。

在工业地产领域,其他一些国际地产大颚纷纷走在凯德置地的前面。2003年,普洛斯携带着“物流地产”新概念登陆中国市场,只用了3年时间,便完成了在中国沿海的战略布局,目前普洛斯已经进入中国12个城市,拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、苏州物流园和广州保税物流园等15个在建或已建物流地产项目。另外,全球排名第二的工业地产开发商AMB、新加坡丰树集团、澳大利亚麦格理亚洲基金也纷纷进入国内的工业地产。

面对国内工业地产这块巨大的“蛋糕”,国内的地产企业显然也不甘落后,一批有实力的地产企业纷纷涉足工业地产领域:绿地集团斥资13亿元打造金山第二工业区,中粮集团联手地方政府共建西南物流中心协议,陆家嘴集团回购开发中的“陆家嘴软件园”相邻的地块,复地集团与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目,富力地产50多亿元打造富力金港城工业园区,广东珠江投资有限公司的上海合金材料总厂整体收购改建项目已经正式动工……

这些国内外的地产大颚进驻工业地产各有各的算盘,而国内工业地价相对较低带来的潜在增值空间是一个重要的吸引因素。根据国内最近一项调查,2005年,我国工业用地价格平均为每平方米492元,而同期商业用地平均地价每平方米为2062元/平方米,两者平均相差四倍多。

工业用地的低价与我国工业地产经营开发机制密切相关。我国工业用地很长时间内,地方政府独家垄断土地,开发区基本上是工业地产的代名词。尽管工业建设用地有基准地价,但是土地出让权握在地方政府手上,价格机制被严重扭曲。为了吸引项目,一些地方政府便压低地价搞协议出让,企业又以各地政府间的竞争进一步压低地价,地方政府不得不降低门槛,以更低的价格协议出让,从而造成工业用地价格的持续低迷。

以苏州为例,政府在招商引资过程中过度压低了土地成本,原本为每亩20万元的土地开发成本,为了引进外资压至每亩15万元,土地价值远远被低估。然而,这些工业园区中的“圈地”往往成为“工业荒地”。苏州市最近一次非农建设用地闲置土地清理过程中,全市共清查出闲置土地6165万平方米,闲置工业用地面积425.3万平方米。我国工业地产一直徘徊在这样的怪圈中……

起步:工业用地市场化

我国的土地市场化改革起步于1999年,国土资源部的30号文件明确了用地政策市场化的改革方向,2002年的11号令则明确了“招拍挂”为经营性土地交易的主要方式, 2004年的“831大限”则从时间上终止了协议方式出让经营性土地,加速了我国土地市场化的进程。然而,作为经营性土地的工业用地,由于用地情况复杂,而且牵涉到地方政府的GDP业绩等因素,没有列入市场化交易的范围,其市场化推进的速度则明显滞后于住宅和商业用地。2004年国务院28号文规定的工业用地逐步招拍挂出让,但进展很不顺利。据统计,2005年,全国工矿仓储用地出让69374公顷,其中招拍挂出让的2826公顷,招拍挂出让占工业用地出让面积的比例为4%左右。

真正拉开工业用地市场化序幕的则是国务院31号文件,文件规定:国家根据土地等级、区域土地利用政策等,统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准工业;用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和;工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。为保证31号文件得到切实执行,国土资源部并于06年年底公布了《全国工业用地出让最低价标准》,对应于全国划分的15个土地等别,最低价标准从最高等别一等的840元/平方米递减至最低等十五等的60元/平方米,体现了区域土地利用政策,并要求自明年1月1日起全面施行。

工业用地出让新政将以土地出让金增加投资企业的开发成本,从而抬高了开发工业用地的门槛,有效压制工业用地开发量。工业用地在和住宅用地商业用地一样实行招拍挂政策之后,国家对工业用地的价值考量标准将从原来的产值转变为地价,以前压低地价的竞争力将逐步被配套和服务的质量所替代,从而从零地价甚至负地价招商的模式中走出来。

趋势:开发模式专业化

在国外的成熟市场,一个工业地产项目必须在5%的空置率下才能保持10%的回报,如果空置率达到15%,利润就全被淹没掉了,而一个项目的空置率高低则往往与工业地产的开发模式直接相关。工业地产常见的开发模式一般包括工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产专业开发商三种模式。

在过去很长时间内,政府主导的工业园区开发模式是最常见的开发模式,地方政府将工业地产简单理解成开发区招商引资的工具地方政府以招商引资为旗帜,通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入,以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的。往往是盲目上马,粗放经营,大量土地被浪费,而真正需要土地的企业又需要排队等候,这种反差在发达城市尤为突出。以温州为例。全市到2004年底共建成10个工业园区,但至今园区内仍有43%的土地没有开发,温州只是全国的一个缩影。

主体企业开发模式,是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业,为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地,以营建一个相对独立的工业园,例如宝钢的,以宝钢为核心形成一个产业链,从而产生一个关联性产业集群。主体企业与专业的地产开发企业还是存在明显的区别,主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发,更多是借助其本身产业地位来带动相关企业进驻,只谈建造工业建筑,缺少工业地产专业化运作的基本手段,项目开发往往没有规划性和连续性,建好的物业空置率高居不下,土地的市场价值得不到充分的发挥。

随着政府调控力度的加大,工业地产的发展势必日趋规范,按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势。专业化开发模式要求项目在统一的产业规划布局下,把房地产作为配置载体,由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发,通过统一规划和专业设计,为入住企业提供相应的经营用房,同时提供相应的配套设施和物业管理,实现土地的集约配置效应。国内比较成功的包括总部基地、BDA国际企业大道等,均是在专业开发商出现后引入相同类型企业进驻的结果。

挑战:工业地产融资模式多元化

工业地产投资规模大,很多项目前期启动资金动辄数亿元,资金占用周期较长,投资回收期限大于住宅地产与商业地产,这就意味着工业地产对开发商的融资能力有非常高的要求。我国地产企业目前的融资途径主要还是来自于银行,但是国内银行目前还没有专门针对工业地产的开发贷款政策,工业地产开发商从银行获得资金的难度要明显高于商业地产和住宅地产。而央行几次提高银行存款准备金,银行贷款的门槛逐步加大,所以工业地产企业需要寻找银行贷款之外的融资渠道。新加坡腾辉、美国普洛斯能够迅速在国内打开局面,一方面是其具备丰富的开发和运营经验,更为重要是拥有包括REITs在内的强劲融资渠道。

然而,中国房地产市场融资渠道单一的局面短期内很难改变。房地产融资除银行贷款外,目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等,但各种融资方式均有一定局限性。信托融资规模小,很难满足工业地产项目需要,且难于流通。企业债券和发行股票条件苛刻,很多开发商房地产可望不可及。房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是国内目前还远远没有具备相应的条件,产业基金法等法律出台还没有日程表,使得房地产投资基金依然面临无法可依的困境。万达与麦格理合资的REITs发行计划中止,预示我国地产企业要登陆海外投资基金,还有很长的路要走。

没有一个资本市场化高度发达的环境,工业地产的市场化的前景显得并不清晰。但是,对于立志在工业地产有所作为的开发商来讲,除了确定明确的目标之外,还需要具备一些耐心。“十五”期间我国新增建设用地3285万亩,其中工业用地1315万亩,占40%,从这个意义来讲,工业用地市场化程度决定了整个地产行业的市场化程度。在过去的一年中,工业地产市场化进程在“国六条”的调控悄然加速,我们有理由期待更精彩的2007……
稿源:北京新华信管理咨询有限公司 林 彬
编辑:厂房招商网
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