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腾飞集团在中国复制工业地产赢利模式
上海厂房网 2007年09月11日08:54 北京青年报
“工业地产概念”属于目前证券市场房地产行业中备受资金欢迎的概念,上周,新加坡腾飞集团一掷上亿美元在大连打造大连软件园腾飞园区。而此前,腾飞已以开发苏州工业园区扬名。

就在不久之前,腾飞集团投资人民币35亿元(约4.7亿美元)在杭州打造新加坡杭州科技园,成为外资在华最大单笔工业地产投资项目。显然,这家新加坡贸工部下属全资子公司在中国一连串地实践着工业地产的赢利概念。

这个国际标准的工业地产模式的园区是由腾飞集团携手大连软件园股份有限公司组建了一家合资公司共同运营的,将按市场需求在5至8年内建成由8幢大楼组成的园区。园区建成之后,可以提供60万平方米的工业地产物业。目前,园区一期建成,二期开发预计明年年初开始,2009年建成,届时将再添一座建筑面积约为8.4万平方米的11层楼宇。

“腾飞集团与大连软件园股份有限公司在合资公司中的股权比例是50%:50%。”大连软件园股份有限公司高管杨永祺透露。

就在一个月前,腾飞集团宣布成立两只数额庞大的中国基金———腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。这是迄今为止,在境外募集、投向中国最大规模的工业园区/产业园区基金。其中,腾飞中国工业园和产业园基金投资中国的轻工业和物流设施,投资总值预计为6亿新加坡元(约人民币30亿元),包括仓库、分销中心、软件和科技产业相关设施、郊区商务办公楼和产业园。郑永吉说:“腾飞的投资组合根据实际情况实施多样化策略,比如在一些地方选择独资,有的选择和当地企业合作,有的与政府方面合作,或者实施收购等。”其实,腾飞此举是高投资回报率诱使外资加速吞食中国工业地产的大背景下发生的。腾飞坚定看好中国市场,已涉足中国十个城市。而国内数个工业园对腾飞的选择,就是旨在加强与成熟跨国企业合作,提升其经济影响力,这是园区开发的长远目标之一。在不久前的一次演讲中,郑永吉曾表示,目前新加坡20%的私募基金用于工业地产投资,而欧美国家这一比例普遍不超过10%。他同时声称,在许多成熟市场中,工业房地产投资更倾向采用房地产投资信托操作模式,而新加坡企业在工业、商务空间房地产投资信托方面的成功经验,已得到国际机构及个人投资者的肯定。郑相信,房地产投资信托可使中国地产业发展获益匪浅,但也面临许多挑战,目前条件下,工业房地产可以考虑境外发行投资信托产品,以解决融资难题。

据房地产专业媒体介绍,事实上,除腾飞外,已陆续有更多境外工业地产基金投资中国市场。如2005年8月,一个名为盛阳地产基金(SunChinaRealEstateInvestmentManagementCo.,Ltd.)声称与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴,并签署协议共同成立UREF联合地产基金,用于中国内地工业地产投资。根据协议,该基金前期启动资本不低于3.5亿美元,并在两年内达到6亿美元规模。

与腾飞等钟情工业园区开发有所不同的是,世界知名工业地产开发商普洛斯(prologis)在中国则倾全力兴建物流仓储物业。自2003年4月进入中国以来,普洛斯业务遍及沿海及内陆18个城市,开发并管理39个物流园共计近70万平方米物业。

外资觊觎中国工业地产的根本原因,还是其较高的投资回报率。“一般商业物业年回报率在6%~8%,工业地产则为8%~12%、最高可达15%,”仲量联行助理董事单维其称,“但它也要求开发者资金实力雄厚,因为工业地产开发讲究规模效应。”

而很多新加坡地产商或相关企业是国有资金背景,由于国内土地有限,政府是极力推动这些企业走出去的,而语言、文化上的相通,以及市场的巨大前景,都让新加坡公司乐意进入中国。在上周的发布会上,新加坡资政吴作栋的出席足见政府对新加坡公司对外投资的重视。 
稿源:北京青年报
编辑:厂房招商网
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