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沪中小房企无奈转让土地 “大鱼吃小鱼”盛行
上海厂房网 2007年09月18日09:00 长三角标准厂房
在目前一些中小型开发商眼里,手中闲置的土地或许就像“鸡肋”一样食之无味,纷纷选择转让包括土地资产在内的100%公司股权。 

上海联合产权交易所发布的最新市场分析显示,9月3日至7日的交易周内,房地产业成为上海产权市场并购交易金额最大的行业。该交易周内,房地产业的并购交易宗数达到7宗,成交金额达到4.95亿元。 

《每日经济新闻》昨日在上海联合产权交易所网站发现,网站公布的104个挂牌项目中,房地产业挂牌项目12个,其中包括6家房地产管理业公司及6家房地产开发与经营业公司。值得注意的是,6家房地产开发与经营业公司中,有5家公司是100%股权转让。 

昨日,佑威房地产研究中心主任薛建雄向《每日经济新闻》表示,今年以来,上海逐步落实 “控增逼存”(严控新增土地、盘活存量用地)的土地政策,随着地方政府的土地整理工作进入实质性阶段,部分中小型开发商只能在最后的时刻,将手中的土地全盘吐出,用以套现。 

事实上,部分转让公司并不避讳所拥有土地超过土地合同规定的开发期限。一些公司在转让产权项目详细内容中明确标注 “应于今年年底前启动项目、正式开工,于2010年底前项目基本竣工”。更有公司直接将年底前开发的原因,在重大事项揭示栏中揭示:“本次股权转让中的土地资产系2002年12月30日获得,现已超过土地出让合同规定的开发期限,按照地块所属政府的要求,该土地应在2007年12月31日之前开发”。 

业内人士表示,促使项目急于转手的原因,就是目前上海各地区正在开展的 “控增逼存”(严控新增土地、盘活存量用地)动作。据介绍,类似的项目并不少见,随着地方政府整理存量土地的力度加大,目前市场上急于转让的二手土地量非常巨大。 

薛建雄认为,部分中小型房地产开发企业没有足够的资金来开发,而迫于资金开发压力,面对有可能被回收的土地,只能采用股权转让的方式。但对于100%转让,或许是中小房地产开发商无奈的选择。 

据薛建雄透露,房地产宏观调控两年多来,上海较多的中小型房地产开发商已遭遇淘汰,而在“资金为王”的房产行业中,大型开发商也由此越来越强势,大型开发商更加希望拥有土地的全部开发与经营权。 

“大鱼吃小鱼”盛行中小房企或最后“露脸” 

保利置业营销策划部市场研究员翟国胜认为,转让100%股权的都是一些项目公司,而通过兼并获得土地的一般都是拥有相当实力的大型房企。他表示,通过转让股权方式获得的土地,与招拍挂相比,其价格相对较低。因此会受到实力开发商的青睐,尤其是刚进入上海,在招拍挂市场未获得土地的开发商。 

“‘大鱼吃小鱼’正在上海房地产行业盛行。”薛建雄昨日向《每日经济新闻》表示,在严厉的宏观调控政策执行阶段,目前可能是小开发商最后“露脸”的机会,上海房地产将逐步步入品牌开发商时代。 

事实上,早在2005年房产宏观调控开启之际,不少房产专家曾预测,房产市场将逐步进入“强者为王”的阶段,中小型房地产公司将在此轮房产宏观调控中逐步走向灭亡。 

翟国胜昨日表示,清理闲置土地政策,已进入最为严厉的打击阶段,部分中小开发商面对回收与转让的选择,只得采用转让方式套现。 

2006年“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出,对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。 

而就在昨日,国土资源部再发《关于加大闲置土地处置力度的通知》,要求各地加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的,要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种,不能恢复耕种的纳入政府土地储备,优先安排开发利用。

 
稿源:长三角标准厂房
编辑:厂房招商网
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