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搞好标准厂房建设 提升土地集约利用水平
上海厂房网 2007年09月20日08:52 安徽省商务厅
标准厂房是指在规定区域内统一规划,具有通用性、配套性、集约性等特点,主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设,有利于优化资源配置,缓解用地紧张矛盾;有利于优化生产力布局,促进中小企业发展;有利于培育产业集群,建设先进制造业基地;有利于改善生态环境,实现经济社会和谐协调发展。
 
大力提倡推广标准厂房建设要处理好两个关系。集约利用土地,建设标准厂房要认真处理好两个关系:一是要处理好大项目与配套中小项目的关系;二是处理好发展一般项目与大力发展加工贸易项目的关系。推广标准厂房建设要把握好三个结合:首先,把标准厂房的建设与产业发展特点相结合;第二,把标准厂房建设的推广应用与招商引资结合。没有项目与招商的有机结合,再好的标准厂房也不能产生好的效果;第三,建设标准厂房要把引进大项目与引进中小企业投资巧妙结合。 

标准厂房的建设要按照“政府引导、市场化运作、企业化管理”的总体要求开展,其投资主体主要为政府、民资、外资“三驾马车”,内地多以政府为主,江浙多以民资为主。目前已探索出的、比较典型的建设模式有8种:(1)政府代建模式。即在招商前期,就根据外资项目的要求,由发展公司出资“定制代建”,外资项目长期租用,或先租后买;(2)外商代建模式。即由外商直接引进国外工业地产的理念,独资成片建设“功能配套、档次较高、具有规模”的标准厂房园区,并由投资者组织招商;(3)科技港模式。即吸收借鉴了美国加州“硅谷”企业发展模式;(4)民资代建模式。即由民营企业利用自身的富余资本和厂区内的预留用地,就地进行标准厂房建设。建成后,一部分用于自身产业延伸配套的合资合作,另一部分与所在开发区联手招商;(5)主题产业模式。即标准厂房的建设定位直接与拟发展的产业相结合;(6)厂内厂模式。即一般工业企业利用厂区内多余空地,因地制宜地建设1-2幢标准厂房,对外公开出租,实现土地存量与企业资本的双盘活;(7)创业中心模式。即由民营房地产开发商,根据市场需求,按市场机制,专业开发商业性标准厂房,或租或卖,完全市场运作;(8)政府规划—投资—建设模式。即由政府或开发区以国资形式,成片开发标准厂房,直接用于招商引资或工业搬迁。 

鼓励和推广标准厂房建设,开发区要作好以下几点: 

1、鼓励发展,把控总量,积极稳妥地推进标准厂房建设。具体地说,就是要认清“四大趋势”,即:认清土地政策越来越严厉、企业用地门槛越来越高的趋势;认清工业布局越来越集中、小型微利企业强制要求进入标准厂房的趋势;认清产业集聚越来越必然、企业将更多利用公共平台和服务的趋势;认清科技创业越来越普遍、中小型研究机构和研发中心将大力发展的趋势。“六大需求”是:继续扩大吸引外商的需求,小型微利企业拆迁安置的需求,小企业成长创业的需求,科技型企业孵化培育的需求,龙头产业延伸配套的需求和地方税源经济扶持培植的需求。这些趋势和需求说明,标准厂房大有前途。不过,在这样的前景下,也要充分看到它的三个局限:即标准厂房只适用规模较小、企业初创、资本不足、生产轻型、工艺常规、短期过渡的小型企业的局限;标准厂房的可用性受制于通用性、标准化的局限,以及标准厂房从目前来看社会意义大于经济意义、长远效益大于短期效益的局限。也就是说,标准厂房既有其价值的一面,也有其局限的一面。它是一个针对特殊层面企业的过渡型、培育型载体,是一个城市和地区带有某种基础性、基本型的产业发展平台。基于这样的背景和情况,我们认为今后一段时间标准厂房总的发展方向是,鼓励建设,把控总量,保持恰当合理的市场保有量和适销对路的市场产品。 

2、多元投入,分类建设,进一步拓宽标准厂房发展思路。一是继续鼓励三大主体多元投入。在保证政府资本必要投入的情况下,更多鼓励民资和外资进入,特别是鼓励国际知名的工业地产商进入,通过专业国际公司的带动,全面提升我省标准厂房的建设理念、思路、机制和档次,提升标准厂房的整体建设水平。二是分层分档发展标准厂房。根据现实可行,建议民资厂房主要针对内资小企业和小型科技型企业发展一般档次的标准厂房;外资主要发展适应欧美企业、符合国际理念的中高档次标准厂房;政府主要承担公益性的且难以市场化的载体建设,如培育孵化科技型小企业的标准厂房建设,以及必须由政府承担的特定外资项目的厂房定制代建。三是支持标准厂房建设的充分市场化。非必要,政府一般不参与标准厂房建设的市场竞争。建议采用政府采购的方式招标“包租”一定规模的标准厂房用于政府性招商。四是继续鼓励现有企业挖潜发展标准厂房。在土地供应只能勉强保证大项目的情况下,建议进一步推广民资代建模式,把富余土地和富余资本结合起来,延伸自身产业,建设标准厂房,扩大合资合作。同时也可以继续推广“厂内厂”盘活土地存量的模式,把企业的富余土地建成标准厂房,扩大社会供应总量。 

3、突出产业,强化规划,有效增强对标准厂房建设的引导。一是统一布局。。各地要按照布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套等基本原则,根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要,结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设规划,抓紧研究制定标准厂房建设的总体规划和分步实施计划,原则上集中建设在各省级以上开发区和成规模的工业集中区,并设定相应的规模门槛和产业定向,杜绝见缝插针、零星开发。二是根据规划,分头建设。建议借鉴无锡的做法,实行政府统一规划,入驻企业或建设主体根据政府的具体规划和标准厂房的基本要求,分头建设。这样,既调动全社会的建设积极性,又符合政府发展意图。三是突出产业集聚。标准厂房要围绕产业来布局和建设,要根据各地区的产业基础和发展重点,有选择、有针对地建设专题性标准厂房,如服装工业园、电子工业园。要善于依托本地产业龙头,利用行业协会力量,发展产业配套性主题工业园。四是强化功能配套。要在标准厂房基础设施建设的基础上大力发展市场、物流、研发、检测等技术性服务功能和信息、金融等公共平台,要总结长三角模具城的成功做法,依靠功能提升,扩大产业集聚度和产品档次。要明确标准厂房公共服务设施的配套要求,制定相应的配套标准,提高服务能力。五是设立标准厂房的建设规范。如标准厂房的最低规模标准、容积率标准、投资强度标准、建设周期标准、用途调整规定等,杜绝短期行为和恶意套利。六是建立标准厂房的租售信息平台,形成必要的供需服务平台。 

4、政策倾斜,管理配套,给予标准厂房建设必要扶持。一是明确标准厂房的合理身份。标准厂房是一个特殊产品,兼具房产、物业、工业项目等多种特性,建议对标准厂房进行分类定性,凡出售性质的开发定性为房产,出租性质的开发定性为物业。鉴于标准厂房的工业用途性质,建议在具体政策上,对照相关标准再给予适当优惠。二是在规费和税金上给予倾斜。建议专题研究标准厂房的规费标准,把目前各地变通自定的规费标准统一起来,变随意为合规。同时对过高的租金收入税率作适当下调。三是探索租售管理上的科学办法,特别是出售管理。建议实行厂房出售“两次交易并一次,通过变更业主的方式完成权属交易”,减轻企业负担,减少交易障碍。四是继续探索标准厂房租金补贴的机制和方式。建议租金补贴与政府“包租”模式相结合,对政府包租用于招商的标准厂房,通过核定恰当的包租价格,间接给予开发企业相应的市场差价补贴。这样既引导了市场需求,又对符合政府意图的厂房给予了实质性扶持。五是支持有限的用地优先考虑发展标准厂房。特别是经济转型中的城区建设。同时要出台促进搬迁企业,特别是服装、轻工类企业进入标准厂房的优惠鼓励政策。 

5、各开发区对进区企业制定使用土地的准入标准和程序。要根据各开发区实际,按照不同项目所适合的产业特点,规定企业进入开发区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目、允许和鼓励类外资项目按实际需要可优先使用开发区土地。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下,所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房,对使用标准厂房尤其多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。 

总之,要坚定标准厂房的发展方向,结合城市的发展实际,强化需求对接和产业对接,提高功能匹配和结构匹配,引导理性发展,始终保持一个合理、恰当的市场保有量,使标准厂房真正成为招商的平台、培育的载体、孵化的基地和集约的样板。 
 
稿源:安徽省商务厅
编辑:厂房招商网
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