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土地再现数字纷争 开发商到底储备了多少土地
上海厂房网 2007年09月28日10:57 第一财经日报
广州市国土房管局表示,合富辉煌关于开发企业手中囤积了42平方公里土地的数据与实际情况不符合,存在将已开发项目及部分开发项目当作完全未开发项目、未有偿出让用地甚至集体农用地当作开发企业已合法取得的存量用地、政府已收回用地仍作为开发企业拥有存量用地、重复统计等? 
  
当房地产处于风口浪尖上时,关于它的一切数据和研究都成了敏感话题。日前,广州市某中介机构的关于开发商土地储备的研究数据就引发了轩然大波。
  
房管局立即澄清,称统计口径有误,只有"3.73平方公里土地涉嫌闲置"。而代表开发商的广州市房地产协会更是召开会议,声称数据不符合实际,引发开发商不满。同时呼吁,凡涉及房地产市场的统计数据,无论是企业还是研究机构,在公布前必须经过审慎分析、科学论证以及严谨核实,以确保真实性、精确性和严肃性。
  
广州关于房地产的数据历来有"打架"的传统,此前是关于房价,而此次则是围绕了最热点的土地问题。那么是官方的数据精准,还是来自民间的统计更为可信呢?
  
甲方:开发商握有42平方公里存量土地
  
国务院发展研究中心日前发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示,广东本地的许多房地产大鳄已经在全国范围内成为"大地主"。其中,碧桂园是全国最大地主,到今年7月末,该公司集中在二、三线城市和一线城市的郊区,已经有惊人的4500万平方米土地储备。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模,资产负债率为59%,超过1500万平方米(2007年上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。富力地产最新公布的公告显示,截至7月11日,富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。
  
面对开发商大量的土地储备,广州市知名的房地产中介机构合富辉煌透露了自己的统计,称广州目前仍有近42平方公里的土地掌握在开发商手中。
  
根据长期跟踪广州土地市场动态的变化,合富辉煌所作出的这份研究报告称:自上世纪90年代起到今年上半年,发展商所获得的开发项目中,已经获得建设用地批准书但仍未进行开发的土地储备量,10区约有2904.56万平方米,加上增城的1263万平方米和金沙洲的30万平方米,共4197.56万平方米。以平均容积率2.5来计算,约可供应住宅1.05亿平方米;若以每年的住宅成交量1000万平方米来计算,足可供应广州销售10年。
  
公布这个研究结果,正值广州市政府着力加大土地供应、房地产巨头大肆买地之际,因此,有房地产专家表示,由于大量土地掌握在少数开发商巨头手中,而这些巨头目前的资金实力非常雄厚,政府想通过"增加土地供应"来降低房价的做法无疑会提前"流产"。专家提出,应该对土地储备丰厚的开发商的拿地行为进行某种限制,防止土地和房地产市场进一步被垄断。
  
乙方:政府统计土地涉嫌闲置仅3.73平方公里
  
虽然合富辉煌的统计仅仅来源于民间研究机构,但其影响力可谓不小。就在该数据出台后几日,广州市国土房管局有关负责人立即表示,开发商手中确实有些土地,但是绝对没有那么多。该局还立即对全市的存量土地展开了一轮调查。并在本月21日公布了官方数据。
  
该局表示,对1992年实行土地有偿使用制度至今出让的所有商品住宅用地的开发建设情况进行了全面清理。共清查商品住宅用地7296宗,用地面积78平方公里。据清理结果统计,历年供应的78平方公里商品住宅用地中,已经完成开发建设和销售的有55.74平方公里;政府依法收回的闲置土地10.46平方公里;目前开发企业手中未完成对外销售的有11.8平方公里土地。开发企业手中11.8平方公里存量土地中,已动工建设且建设进度符合规定要求的4.27平方公里;近期才出让正在依法办理规划、用地、建设等行政审批手续的3.8平方公里;超过规定时间未动工开发建设或建设进度达不到要求涉嫌闲置的3.73平方公里。
  
按照官方的数据,仅11.8平方公里的土地在开发商手中,而且多数处于正常的报建程序,只有3.73平方公里的土地涉嫌闲置。
  
广州市国土房管局表示,合富辉煌关于开发企业手中囤积了42平方公里土地的数据与实际情况不符合,存在将已开发项目及部分开发项目当作完全未开发项目、未有偿出让用地甚至集体农用地当作开发企业已合法取得的存量用地、政府已收回用地仍作为开发企业拥有存量用地、重复统计等现象。
  
与此同时,广州市房地产业协会也紧急出面澄清,并对发布数据的合富辉煌表示谴责,还作出了相应的处罚。该协会秘书长许国碧表示,广州市房地产行业协会将切实履行"规范行为"的职能,对扰乱市场秩序、影响社会和谐稳定的"囤地"不实数据予以抵制和抨击。
稿源:第一财经日报
编辑:厂房招商网
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