《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称31号文）下发，要求从土地利用规划和计划、土地出让、土地审批、土地征用、土地收益分配、土地监管、耕地保护、土地管理责任制度等方面，全方位地加强管理与调控。 31号文规定：对农民征地，要提高新增用地有偿使用费缴纳标准，同时要把征收农民土地与农民的生活保障结合起来；对土地收益分配，让国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”；调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等。11月20日，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。通知中称，2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。从具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准变化看，最高的一等地区，将从70元/平方米调整为140元/平方米；中间的八等地区，将从21元/平方米调整为42元/平方米；最低的十五等地区，将从5元/平方米调整为10元/平方米。地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，从2007年1月1日起，一律全额缴入省级国库；中央分成部分，按照基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务分配给地方，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。同时，根据各地行政区划变动情况，相应细化新增建设用地土地有偿使用费征收等别。新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方三七分成体制。
实际是房价决定地价
由于建设用地税费标准的提高，相关部门有人计算，根据31号文的税费标准，今后征收地价会成倍地上涨。房地产开发商认为，地价的上涨自然会导致住房的成本上升及房价上涨。因此，借着31号文的出台而会出现新一轮房价上涨热潮。其实，这种推论是十分错误的。
一般来说，土地作为一种生产要素，其使用价格（如地租）决定于土地实际生产力。因此，土地价值的高低就在于土地使用的用途与效率。在中国的城市化进程中，土地为什么会快速升值？就在于其用途发生了根本性的变化。同时，土地又是具有时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同；在每一个地区，土地是基本不变的供给要素，而且可以长期使用不折旧。对于具有长期使用价值的土地，又可用贴现现值来表示。
根据上述理论，从自然属性来看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。而正是这样，土地属性成了目前国内房地产开发商借之推高房价的理由。但是从人类社会经济发展的历史来看，土地总量可以不变，其使用效率却可不断提高，城市化的过程也就是土地使用效率转变的过程得以发展。在这过程中，人类生存空间需求由以往的平面变成了立体，从而使得可利用的土地不断扩张。在这意义上说，土地供应可以认为是无限的。根据上述理论，地价高低完全是房价决定的。
还有，住房作为一种投资品（国家统计局的标准），而投资品的价格是不能预测的，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者行为的所有因素决定。当经济处于景气时期，投资者普遍对未来持有乐观预期，容易低估风险，因此投资品的价格就会暴涨。同样，当投资者对住房持有乐观预期，房价也会迅速上涨，从而导致更多的企业进入房地产，增加土地需求及推高地价。如果说开发商拍卖土地时没有预期到房价上涨水平高于地价成本，肯定会没有一个开发商以亏本的方式来获得土地的。这就是说，在房地产市场，是房价决定地价而不是地价决定房价。
不久前，一些地方提出要公开房地产市场中商品房的生产成本。而一些地方政府部门替开发商说话说：房屋生产成本是商业秘密，不能公开。这一方面道破了房地产价格居高不下的秘密。一方面暴露了部门利益和地方利益催生房地产商暴利的真实背景。任何一种产品都有生产成本，而商品房开发商为什么怕公开自己的生产成本呢？不说商品房的公共属性，就是一般商品公开生产成本也是符合法律规定的。这是监督企业依法纳税的根本，也是消费者购买商品公平交易的法律准则。因为消费者有权知道自己购买的商品的成本和价格以及贵在那里了。而开发商和地方有关部门怕公开这个秘密很明确，为了既得的暴利和见不得人的私下交易。而今天当我们仔细分析商品房的公共属性后，就更明确了商品房公开生产成本的必然性和必须性。今天垄断是严重侵害民众利益的事情。民众对公用产品水、电、油、金融等的垄断价格是民怨沸腾。虽然反垄断还没有取得实质性的法律突破，国家在民意面前正在进行着反垄断的法律制度建设。价格听证制度就是一种进步。但是，反垄断的必然性决定了反垄断法律制度即将产生。房地产商不敢公开商品房的生产成本就是一种垄断行为
补偿标准不影响地价
有人说提高新增建设用地补偿标准，增加建设用地税费标准，肯定会让土地的价格快速飙升，从而增加政府所拍卖土地的成本并由此增加住房的投入成本。其实，这只是房地产开发商借土地新政来推高房价一个借口，中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，包括给予被征地农民的征地补偿安置费，及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，及政府以出让金形式获得的土地纯收益。实际上，以往政府都是通过十分低廉的价格从农民那里获得土地，其征用土地成本与政府拍卖出去地价收益完全是两个不同的概念。比如说，一块地从农民那里征收时可能是4万元补偿，但政府拍卖出去可能是100万元。如果以往从农民那里征地补偿每亩4万元，政府征地后出让地价100万元；现在对农民补偿增加一倍到8万元，政府该地出让收益可能是120万元，也可能是30万或40万（由于土地市场规范后土地供给增加）。也就是说，对农民征地补偿的增加，并不会对土地出让价格有多少影响。而土地出让价格的高低在于房价的高低，在于土地供求关系。如果房价下落，地价也会随之下降，同样，土地市场供不应求地价自然高，反之亦然。
新政策可增加土地供应
从31号文来看，土地调控新政增加了对地方政府权力的约束与问责。也就是说，今后土地资源使用应该按照在中央政府所拟订的规则下进行，谁违规谁就得承担责任。如果这些规则能够认真实行，那么国内目前那种房地产开发短期火爆的局面会有所改变，而且对地方政府土地的问责还表现在对土地的规划性与集约性使用上，而这样做会增加土地使用的效率，增加房地产开发用地的资源，从而增加土地的供给而不是减少土地的供给。
对工业用地以市场价格机制的方式来规划与约束，既能够减少土地隐性闲置与浪费，也能够把一些利用审批工业用地来炒作土地的人清除出土地市场，从而减少对土地市场炒作与寻租行为。在这种情况下，自然会提高土地的使用效率，增加土地的供给。可以说，在目前国内土地审批上，工业用地利用效率低、浪费严重是十分普遍现象（而禁止土地的“以租代征”也同样会增加土地供给）。对工业用地的限制，就会改变以往以土地的优惠来吸引外资的政策。
总之，对于31号文的土地新政，基本上是要全面整顿国内土地市场秩序，提高土地使用的集约性与效率，这些都能够增加土地供应，有利于房地产市场的利多政策，而不是如有些开发商所认为那样会增加土地出让之成本。因此，土地补偿及税费标准的上升，只不过政府收益部分压缩，它并不会影响土地出让价格的高低，更不会影响房价上涨。 |
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