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应以工业地产带动当地的经济发展
上海厂房网 2007年09月30日12:37 阿力士招商网
谈到工业厂房,大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产,一般是指住宅和商业用房。其实,工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型,只是比较特殊,因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同,企业和产业客户才是它的目标市场。而且,工业房地产的价值一般不易被发现,因为它往往被看作是一种生产资料,被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支,而不是通过收入来体现价值,因此工业房地产的价值被隐藏了,更被我们普通投资者忽视了。          以前,工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起,因为招商引资最大的优势,就是带动当地的经济发展,为当地老百姓带来就业机会,为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域,政府推动的比较多,相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。很自然的,大家认为工业房地产市场不会赚取很高利润,同时也不认为它是房地产的一个主流。前些年,工业房地产基本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产的领域。

而2006年,国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土地招标制度,指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时,通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局,工业地产即将全面进入市场。 谈到工业厂房,大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产,一般是指住宅和商业用房。其实,工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型,只是比较特殊,因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同,企业和产业客户才是它的目标市场。而且,工业房地产的价值一般不易被发现,因为它往往被看作是一种生产资料,被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支,而不是通过收入来体现价值,因此工业房地产的价值被隐藏了,更被我们普通投资者忽视了。以前,工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起,因为招商引资最大的优势,就是带动当地的经济发展,为当地老百姓带来就业机会,为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域,政府推动的比较多,相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。很自然的,大家认为工业房地产市场不会赚取很高利润,同时也不认为它是房地产的一个主流。

前些年,工业房地产基本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产的领域。而2006年,国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土地招标制度,指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时,通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局,工业地产即将全面进入市场。 东莞,我所见到的工业地产投资者 记得前两年我去广东东莞出差,在和当地一些朋友喝茶聊天时谈到了东莞的一个现象:当地农民非常富有而且非常清闲,很多人在家坐着收租。在东莞,一个农民家庭年收入100万是很正常的,因为他们都在自家土地上建起了很多4~5层的标准工业厂房。就算你听说哪家有2~3万平方米的厂房,也没必要觉得稀奇。他们把这些厂房出租给一些外资企业,自己就每季去收租金。由于企业用户相对比较稳定,经营周期也较长,回报也非常丰厚,他们的生活都相当清闲。

可是,当地农民怎么会想起在自家地里修建厂房呢? 首先,是因为有市场需求,企业需要租用厂房。东莞靠近深圳,珠三角依托香港这一自由贸易港的带动,成了海外和港、澳、台地区生产型企业的加工基地。而企业总是希望以最少的投入、最快的速度取得最大的回报。这样,租用厂房就比从头征地、建房风险要小,产出要快。 其次,是产业链的相互带动。东莞作为全世界电脑零部件和服装、家俱的生产基地,产业链非常完整,相关配套和服务企业很多。只要有几个龙头企业进入,其产业链中相互关联的配套企业会很快跟进。由于产业链的整合,对当地厂房的需求量急剧上升,又因为“船小好掉头”,租用厂房就成了最佳的选择。 第三,东莞作为三线城市,地价和生活成本比广州、深圳要低,劳动力成本也相应会低一些。东莞离深圳、香港很近,公路、水路交通都非常便利,这也就促成它成了很多外商、外企落户发展的首选之地。 良好的区域发展优势,让很多企业选择了东莞。因为企业的发展需要土地和厂房,自然也就吸引了建造厂房的投资者。随着首批投资者取得丰厚回报,当地农民的投资建厂热情被调动起来,厂房越来越多,收益也就越来越大。这就是我在东莞见到的首个大规模民营投资工业房地产的现象。

工业用地和住宅用地,孰是孰非?

在东莞的工业区,我看到了两块相隔不到100米的土地,一个是工业用地,一个是商品房用地。 当地的朋友给我算了一笔帐:以该土地商品房1.2的容积率,以十亩地算(方便取个7000平方),可建70平方的小居室100套(出租给打工者),当时租金400元/套/月,5000元/套/年。一年可获得的收益就是50万元。那么旁边同样十亩的工业用地呢?按比例建造厂房5000平方,按当地10元/月/平方的租金,年收入是60万元。也就是说同样十亩用地,厂房租金比商品房租金收入要高。这是当地实实在在的例子,从上面的比较看出,同样十亩的土地,差不多的租金收入,因土地市场化因素不一样,工业用地价格肯定远远低于住宅用地价格。而其实7000平方住宅的建筑成本是远高于5000平方工业厂房建筑成本的。 再以香港为例: 1959年,香港工业用地是104.85元/平方米,商厦写字楼用地1668.44元/平方米,住宅用地164.75元/平方。到1980年,这三类用地每平方米分别是29549.03元,124379.06元,13728元,分别上涨280.8倍、73.5倍、82.2倍。从上面数据就可看到,工业用地涨得最多,同时也可以看到,在1959年,工业用地不如住宅用地价格贵,但到了1980年,工业用地是住宅用地的两倍多,己远超过住宅用地。工业地产——地产中仅剩的一块肥肉 在六七年以前,我们的工业产业链非常薄弱,整个平台不健全,产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一,根本不是房产概念,基本上是以政府出租、出售坯地为主。但到今天为止,随着长三角、珠三角、京津唐这三个板块中工业产业链的日趋成熟,工业房地产变得非常紧俏。去年上海地价最高的工业房地产的转让土地价是350美金/平方米,换算成人民币就是200多万/亩,这在几年前的工业用地中是不可想象的。最近,上海最高的工业房地产土地成交价已经达到了700美金,将近四百多万/亩! 工业房地产作为房地产新兴领域,它的发展潜力是非常巨大的。特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下,工业房地产已成为一枝独秀,吸引了很多国内外投资的眼光。目前在一些成熟的板块和地区,工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作,其利润增长点也非常明显。

凭感觉,我认为目前国内工业用地价格是被低估了,最近一两年在政府紧缩批地指标后,市场上工业用地的转让价在不断提高。拿苏州某镇工业用地来说, 2002年企业从政府处获得的土地地价是8-10万元/亩,03年到15万元/亩左右,目前市场上40万元/亩左右,也不可轻易出手。 上海工业房地产强势发展,提升长三角房地产水平 上海工业园区厂房持续增长的需求,来自于境内外企业在沪不断落地或升级的办公需求。很多像GE这样的世界500强企业,纷纷把亚太区的总部迁到上海。中国已成为全世界最大的加工生产基地,上海在亚太地区的经济地位也日渐明显。目前,上海工业地产已经连涨8季,11个主要工业区的平均售价和租金水平,已连续8个季度保持增长态势。2005年底,上海工业土地价格上涨近1/3,以平均97.18美元/平方米(51.8万元/亩)的价格告收。在旺盛的市场需求之下,工业土地供应十分紧缺,租金也随地价劲涨。截至2005年末,上海工业物业平均租金突破了1元/平方米/天(按8%年收益率、10%空置率计,其价值在4100元/平方),其中张江和漕河泾的租金最高,已达2元/平方米/天左右(按8%年收益率、10%空置率计,其价值在8200元/平方),这可能大大超出了我们的预料吧? 

2005年,工业房地产市场的强势发展成为当年的一大看点。

工业房地产市场中只要有新的供应推出时,新增量很快被强劲的需求吸收,总体空置率仍然保持在较低水平。同时,上海工业房地产强势发展,也推动了长三角房地产市场的整体提升。近年全国城市工业用地地价排名中,上海、杭州、南京分列二到四位。特大城市如上海地价明显高于一般城市地价,长江三角洲平均地价也高于珠江三角洲平均地价。 制造类企业投资转向国内的二线城市 在未来的五年之内,最活跃的工业房地产市场会集中在长三角,目前很多跨国企业非常关注上海以外的二线城市,它们受到上海的辐射作用越来越明显,长三角的二线城市将会成为国内最活跃的工业房地产市场。由于上海的劳动力和土地成本有所上升,相对比较低端的产业,尤其是制造类企业倾向于将其工业投资转向二线城市,目前这种趋势已经非常明显。大家都知道,这两年苏州和无锡投资的总额对上海形成了巨大的威胁,工业房地产呈现出向成熟和高端发展的趋势,这提升了长三角地区工业房地产的水平和质量。此外,海内外投资商也纷纷被工业房地产的长期投资潜力、租金回报稳定等特点所吸引。 由于土地资源有限,要想在将来拿工业用地,势必会越来越困难,所以工业用房会比较紧俏。随着中国总体工业的长期发展,工业用地将会创造出惊人的价值空间。我认为,有机会买入工业用地或用房,放个二十年,涨个20倍,不是梦想。目前,常州武房集团投资兴建的“新动力创业中心”项目,就开创了常州工业地产的开发理念。
稿源:阿力士招商网
编辑:厂房招商网
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