工业房地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业房地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业房地产产业与服务等一系列活动。工业房地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
1．四大特性之一——大投资
工业房地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业房地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
工业房地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。
2．四大特性之二——快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。
3．四大特性之三——提供增值服务
目前，我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。
随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好地靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。
4．四大特性之四——追求长期稳定回报
根据理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。
因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。因此对于工业房地产的投资商来讲，投资工业房地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业房地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。
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