昔日以“物美价廉”著称的工业用地如今成为少数勇敢者的游戏。
“现在工业土地的价格比之2000年初已经高出了十几倍，”上海丞泰房地产开发有限公司（以下简称“丞泰地产”）营销总监伍炳兆坦陈，“尽管如此，工业土地还是比住宅和商业用地的价格偏低，但由于存在较高的利润风险，还是只有极少数专业开发商愿意试水。”丞泰地产就是其中之一。据悉，该公司在张江高科技园二期的工业地产项目，将于今年年底动工。
然而，戴德梁行近日发布研究报告指出，2007年第二季度上海工业房地产势头强劲，总体价格稳步增长。
无论物流园区、研发办公物业还是工业厂房，工业地产在低调入市后，正逐步走高。
物流投资潮
兴起物流投资热的还是全球工业地产老大———普洛斯。这一次，普洛斯选择了一块闲置土地。
8月17日，全球最大的物流配送设施开发商和服务商普洛斯公司（ProLogis）宣布，其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园(西区)项目正式破土动工。
普洛斯虹桥物流园(西区)项目位于上海西南的青浦区徐泾镇，是一块闲置土地。总投资5960万美元，紧邻上海虹桥机场及规划中的虹桥综合交通枢纽，为空港和城市配送物流提供仓储设施。
项目占地面积20万平方米，规划建筑面积约18万平方米。普洛斯计划兴建5栋现代化配送设施，除了一栋改建自现有旧厂房外，还将建造4栋双层仓库。整个项目将分二期开发，一期13万平方米将于明年9月建成，全部项目将在2009年底完成。
项目距离虹桥机场7公里，上海市中心20公里，外高桥码头30多公里，同时辐射江浙两省。
实际上早在今年第二季度，普洛斯就分别和两家本地发展商签订收购协议，由发展商为普洛斯在上海浦东机场和虹桥机场附近定做90000平方米和44000平方米仓储设施。
全球第二大上市工业地产集团嘉民集团也急于来国内分羹。来自戴德梁行的报告显示，嘉民近日在上海普陀区西北物流园区收购47700平方米带租约仓储物业。而此前，嘉民集团亚太区首席执行官范文浩就公开表示，在未来几年内，嘉民集团在中国工业地产的投资额达到20亿~30亿美元也不是没有可能的。
近郊办公热
目前，除了物流仓储类物业外，另一大工业物业的热点板块即是研发办公物业。很多科技类企业为减少成本或扩展空间不足等原因，纷纷从CBD迁址到近郊园区，导致此类物业的价格持续上涨。
在张江及金桥等知名的工业园区中，现有客户对研发办公物业的需求扩张，推动了租金的进一步上涨。有报告显示，浦东软件园今年第一季度的租赁成交价在人民币1.8/平方米/天，而第二季度的成交租金则上涨为人民币2.0/平方米/天。
戴德梁行的报告显示，进入第二季度，某些成熟商务园区的物业租金最高价格已经突破5元/平方米/天，如张江微电子港SOHO办公区的报价已经在5元/平方米/天以上，逐渐趋同于CBD地区中高档写字楼标准。这种现象表明了商务园区的办公类物业继续受到市场的青睐。
而丞泰地产正在筹谋中的工业地产项目也顺应这一趋势，拟打造长期持有的研发办公物业。据悉，丞泰地产一块建筑面积3.5万平方米的工业用地即将于今年年底启动。其中，包含四栋建筑面积5000平方米和两栋建筑面积7000平方米的办公楼。“其中，我们一栋会作为承泰地产公司的办公楼，”伍炳兆透露，“从目前的市场来看，其他的物业将长期出租给企业办公。”
该项目张江高科技园区二期，紧邻华夏路，直通中环，交通便捷。而其背依张江公园，生态办公的环境也是亮点之一。
空置不减
尽管政府大力倡导盘活存量，工业用地无论从投资还是租金都持续走高。但仍然要面对空置不减的现实。
“目前来看，上海的工业物业空置率仍比较高，”伍炳兆说。招商引资一直是工业园区的重点和难点。“像普洛斯等全球专业工业地产开发商，都有长期的合作伙伴，因此可以引进来自全球各地的实力强劲的企业入驻工业园。而中小开发商却没有这个实力，就没有将企业办公引进物流园区的平台优势。”
但“三年后，也就是2010年前后，将成为工业地产的转折点。届时，工业地产的供求将基本达到平衡。”伍炳兆认为，2010年世博会的召开，是工业地产难得的契机。“世博会期间，将有来自世界各地200多个国家的精英汇聚，这将为工业园区引进五大洲的世界顶尖级企业，”伍炳兆说，“目前来看，入驻上海工业园区更多的是欧美国家以及中国港澳台企业。”
戴德梁行则认为，厂房空置率的增加也与供应大幅增长有关。仅今年第二季度,上海主要工业园区推出新增物业约为16.6万平方米，与第一季度新增11万平方米相比，开发速度加快。其中，工业厂房新增面积约为6.8万平方米，约占总新增量的41％，主要集中在宝山、莘庄工业区和紫竹科学园区。实际上，就张江高科技园来看，已有很多厂房持续空置。
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