工业房地产开发项目的前景、政策条件论述
谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，企业和产业客户才是它的目标市场。而且，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往被看作是一种生产资料，被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支，而不是通过收入来体现价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，更被我们投资者忽视了。
工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起，因为招商引资最大的优势，就是带动当地的经济发展，为当地老百姓带来就业机会，为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域，政府推动的比较多，相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。
在东莞，一个农民家庭年收入100万是很正常的，因为他们都在自家土地上建起了很多4~5层的标准工业厂房。 在东莞的工业区，我看到了两块相隔不到100米的土地,一个是工业用地,一个是商品房用地。 当地的朋友给我算了一笔帐：以该土地商品房1.2的容积率，以十亩地算（方便取个7000平方），可建70平方的小居室100套(出租给打工者),当时租金400元/套/月，5000元/套/年。一年可获得的收益就是50万元。那么旁边同样十亩的工业用地呢？按比例建造厂房5000平方，按当地10元/月/平方的租金，年收入是60万元。也就是说同样十亩用地，厂房租金比商品房租金收入要高。这是当地实实在在的例子，从上面的比较看出，同样十亩的土地，差不多的租金收入，因土地市场化因素不一样,工业用地价格肯定远远低于住宅用地价格。而其实7000平方住宅的建筑成本是远高于5000平方工业厂房建筑成本的。 再以香港为例： 1959年，香港工业用地是104.85元/平方米，商厦写字楼用地1668.44元/平方米，住宅用地164.75元/平方。到1980年，这三类用地每平方米分别是29549.03元，124379.06元，13728元，分别上涨280.8倍、73.5倍、82.2倍。从上面数据就可看到,工业用地涨得最多,同时也可以看到,在1959年,工业用地不如住宅用地价格贵,但到了1980年,工业用地是住宅用地的两倍多，己远超过住宅用地。工业地产——地产中仅剩的一块肥肉 在六七年以前，我们的工业产业链非常薄弱，整个平台不健全，产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一，根本不是房产概念，基本上是以政府出租、出售坯地为主。但到今天，随着长三角、珠三角、工业产业链的日趋成熟，工业房地产变得非常紧俏。去年上海地价最高的工业房地产的转让土地价是350美金/平方米，换算成人民币就是200多万/亩，这在几年前的工业用地中是不可想象的。最近，上海最高的工业房地产土地成交价已经达到了700美金，将近四百多万/亩！ 工业房地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下，工业房地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。目前工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显。很多像GE这样的世界500强企业，纷纷把亚太区的总部迁到上海。中国已成为全世界最大的加工生产基地，在旺盛的市场需求之下，工业土地供应十分紧缺，租金也随地价劲涨。由于上海的劳动力和土地成本有所上升，相对比较低端的产业，尤其是制造类企业倾向于将其工业投资转向二线城市，这种趋势已经非常明显，因而工业房地产也呈现出向成熟发展的趋势， 由于土地资源有限，要想在将来拿工业用地，势必会越来越困难，所以工业用房会比较紧俏。工业用地将会创造出惊人的价值空间。
根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。
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