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土地出让的拐点
上海厂房网 2007年09月04日08:51 中国房地产报
2007年8月31日,北京。坐在CBD国贸中心的23层的办公楼里,王折(化名)长长的舒了一口气,“刚刚从北京市土地整理储备中心回来,昨天他们发布消息说,玉河历史文化保护区将有10个地块马上出让,我先去看看了解情况,马上要给董事会写报告”。 

王折是公司前期部门的负责人,其主要的职责就是负责公司发展用地储备,他重要的工作就是看政府部门有哪些开发地块推出。“明天就是3周年了,虽然目前市场上还有一些过关的土地仍在找下家,但我们已经不再接触了”。 

3年前,2004年8月31日,业内人士俗称的“8·31大限”,土地出让方式在那一天完成了惊险一跃。 

3年前的“土地再革命” 

2007年8月24日,上海。历经近1小时、百余次举牌恶战,上海“黄浦区163街坊地块”这块南京东路的商业宝地,因苏宁环球和香港九龙仓的豪夺而成为目前国内楼面地价最贵重的地块,最终地价相当于每平方米6.6927万元,达到了挂牌起始楼面地价2.6108万元的2.5倍有余。 

5年前的2002年5月28日,以周正毅为法定代表人、注册于英属维京群岛的佳运投资有限公司,以协议的方式一举拿下了静安区最大的旧区改造项目——俗称“东八块”地块,被媒体称为“4万平米土地出让金为零”。 

一年后,号称“上海首富”周正毅身陷囹圄,在媒体披露的长长的土地清单上,几乎全部是“协议出让”的土地。 

2006年到2007年,与之关系密切的多位上海高官丢官罢职,人们更清楚地看到,是什么造就了这位“上海首富”。 

2000年前后,中国新一轮房地产开发热潮涌动,“协议出让”、“零地价招商”等充斥着土地出让市场,造成国有资产严重流失,土地领域商业贿赂严重,市场配置资源的作用不明显,开发企业面临着不公平、不公开的土地出让形势。 

2002年5月9日,国土资源部发布了被业界称为“土地革命”的11号令。 

但遗憾的是,各地方已然以“旧城改造”、“公用事业建设”等名义违规供地,拆迁征地矛盾激化。 

2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,即俗称的“8·31”大限。 

“此举使土地交易更公平,规范了土地市场,使土地市场有了司法保障;土地在交易前得到正确的估价、比较真实客观的价位;避免腐败的出现,招牌挂的方式交易更透明。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。 

招牌挂:行业洗牌的催化剂 

“‘8·31’也提高房地产公司开发门槛,优化房地产行业。”清华大学房地产金融系副教授王洪表示:“因为拿地需要雄厚的资金,中小企业因没有这样的实力而慢慢地消亡。” 

市场的发展也验证了王洪的话,招拍挂正成为一些知名大开发商的独角戏。 

中国房地产TOP10研究组负责人汪勇介绍,2006年,我国百强房地产企业平均土地储备为381万平方米,比上一年增长30.8%。实际上,开发商“囤地”已经成为业内一个公开的秘密。 

双刃剑:高房价的缔造者 

招拍挂为地方政府带来了大量的财政收入,使政府的政绩尤其突出,在目前政府考核经济发展的背景下,制造“地王”也就顺理成章地成为地方政府获取高额利润的手段之一。 

“比如,政府在土地出让中为事前内定的开发商‘量身订制’竞争条件,排挤其他竞标者;有的企业以投资入股名义先控股,规避增值税、契税,再转手倒卖,当‘土地贩子’,不是真正搞开发。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍表示。 

“土地资源的过度集中,造成了囤积现象,客观上推动了房价的上涨。高地价是高房价的直接缔造者。”王洪表示。 

还有多少漏洞可以钻虽然“8·31”已经把招拍挂作为了经营性用地的出让方式贯彻到土地出让中,但是地方政府和企业在不自觉中会钻一些政策的空子,以协议的方式出让土地。其中主要的方式包括: 

1.旧城改造用地:由于旧城改造有很大的难度,地方政府仍倾向于确定开发企业来做,逃避招拍挂方式出让土地。通常的作法是确定土地一级开发企业,然后顺势作房地产开发; 

2.绿化隔离带项目用地:此前曝光的北京某高尔夫球场便是以绿化隔离带的名义运作的项目; 

3.集资建房用地:目前国家对集资建房有严格的规定,但实际执行中政策被大打折扣; 

4.以公建名义:这是多种方式中的一个,比如企业参与当地一个高校建设,地方政府把其中一部分用地以协议出让给企业用于地产开发,以补偿企业的投入; 

5.小城镇建设用地:小城镇建设是城市化发展中不可避免的结果,但在小城镇开发中地方政府也倾向于大企业作大盘开发,以低廉价格协议出让给企业运作;
 
稿源:中国房地产报
编辑:厂房招商网
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