从2007年园区类房地产公司中报来看，主营业务的收入普遍不够理想。园区建设较长的周期性和逐渐饱和成为其核心原因，导致众多园区类房地产公司的主营收入有所下滑。近年来南京高科、张江高科等园区开发业务利润贡献开始逐渐萎缩。
在园区开发逐渐力不从心之时，各个公司不约而同希望走出园区的禁囿，寻求新的利润增长点。与此同时，原本模式相近的园区类房地产公司也开始发生了分化。南京高科、张江高科和苏州高新根据自身需要，展现出不同的发展方向。而传统的以履行土地批租而为业内津津乐道的“两桥一嘴”（浦东金桥、外高桥、陆家嘴）也开始转变角色，走上不同的道路。
模式一：
积极开展自身房地产业务
代表企业：苏州高新、陆家嘴
看过苏州高新的2007年中报，让人感觉公司正在从履行园区建设到自己开发房地产方面的转型道路上飞驰。
中报显示，公司商品房结转收入比去年同期大增215.33％，地产开发毛利率也比去年同期增长了27.43％。以商品房销售为主的房地产业务成为支撑公司业绩的重要力量
2007年初，苏州高新通过增资进一步增持了三家房地产公司的股权，尤其是借此绝对控股了永新置地房地产公司，其项目大大增强了苏州高新房地产业务的实力；同时，公司积极通过竞拍和合并，扩充了足以保障4年开发的土地储备。而在3月份，苏州高新提出定向增发不超过1亿股募资5亿元投向几个地产项目，进一步加快了公司开发房地产的进程。
陆家嘴作为坐落在陆家嘴金融贸易区的上市公司，同样不遑多让。陆家嘴2006年土地使用权转让收入为8.60亿元，较2005年下降了约48％，而当年实现租赁收入1.11亿元，较上年增长了约8％。比例的一升一降，足以给与市场充分的想象空间：公司正在谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。
随着土地批租的逐渐完成历史使命，陆家嘴也开始积极开拓更多的利润空间。近期陆家嘴与大股东陆家嘴集团共同出资成立展览投资发展公司，并与大股东各占50％股权，以更好地管理国际展览中心，以便在上海世博会上分一杯羹，同时，陆家嘴还自己成立项目公司开发金桥镇商业旅馆项目并在近日进一步增资，也表明了独立开发地产项目的信心。
当然，正如不少分析师指出的，园区类公司转型面临着资金和开发经验的限制，困难依然存在，因此依靠金融投资来回笼资金也是明智之举。而苏州高新上半年斥资1亿多元参与江苏银行的定向增发，陆家嘴也在8月24日宣布将参与大众保险的配股，则很好地印证了这一点。
模式二：
更加注重投资收益
代表企业：张江高科、外高桥
张江高科2007年中报几乎成为2006年年报的翻版，地产业务完全成了配角，而在牛市中的牛刀小试则为其带来了197.61％的净利润增幅。张江高科的主营房地产业务收入较上年同期减少31.17％，支撑业绩的是公司权益性投资收益7668万元和交易性金融资产处置收益7069万元。以至于有媒体发出这样的疑问：“这不是一家投资公司吗？”
外高桥则和张江高科形成了明显对比，2007年中期公司实现营业收入21，050万元，同比增长6.58％；净利润-2，121万元，基本每股收益-0.0285元，而上年同期公司实现净利润为1，595万元。
说到亏损原因，公司坦承，公司最大项目正进入投入建设期，实现收入尚需一定周期；而罪魁祸首则是，与去年同期比较，公司非经常性的股权处置收益大幅减少等原因，上半年出现了亏损。
尽管外高桥目前在上海外高桥保税区内拥有不少的土地储备，并且依靠深厚的国资背景进行前景不错的工业地产的建设和租赁，但是短期来看，这些项目还未能产生比较客观的利润回报。而近期市场更关注外高桥的，却是公司在股市上的作为。前段时间公司参股的新华财经媒体有限公司远赴美国纳斯达克股票市场挂牌上市，为外高桥赚足了印象分；而近期，外高桥再爆新闻，由于公司在西南证券账户内2600万元的资金/股票“不翼而飞”，而西南证券却一直未予答复，外高桥遂决定与其对簿公堂。难怪市场人士调侃说，公司在股市上的表现完全抢走了园区工业地产的风头。
模式三：
造房炼金两不误
代表企业：南京高科、浦东金桥
两天之内，南京高科在证券市场上频频出招。8月26日，南京高科出资1.2亿元高溢价竞得南京证券1872万股的股权。而从产权交易所凯旋不到48小时，南京高科又宣布参与中信证券增发，拟以2.2亿元认购其305万股的股份。
南京高科在金融市场的踊跃，从其2007年中报中可窥得一斑。报告期内，公司投资收益为7237.02万元，占利润总额的比重高达65.96％，一举拉动南京高科1833％的业绩增长幅度，可谓居功至伟。
6月25日南京银行首发过会，除了南京银行的高管们，南京高科同样喜不胜收。由于南京高科持有南京银行2.05亿股份，按业内估计的14.70元发行价，市值也足有30亿元，以至于业内纷纷把“一夜暴富”的称号赠给南京高科。
当然，南京高科高管强调，投资收益最终还是回流资金来补给房地产开发，毕竟，南京高科正处在向房地产开发的转型过程中。应该说，2007年公司的一系列举动，基本都是围绕着房地产而进行的。
分析师高度评价了南京高科剥离绩差资产、集中发展房地产的做法，尽管仙林公司目前的盈利状况一般，但这已经是一个比较良好的开端。
浦东金桥的情况类似于南京高科，除了参股处于上市准备阶段的东方证券，查看浦东金桥财务报告可以发现，浦东金桥还投资了交通银行626.25万元、国泰君安766万元和海通证券2040万元，这些都将给浦东金桥带来可观的投资收益。而同时，浦东金桥同时也加紧了自身房地产开发的速度，在今年主要完成旗下产业园区中3个房地产项目的竣工，同时还积极启动产业园外一些别墅、国际社区以及商业地产的开发。
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