上海招商网首页 | 财经资讯 | 招商引资 | 商用地产 | 商铺商厦 | 总部基地 | 旗下工业地产网站:中国厂房超市 上海厂房出租网 上海厂房多国语言版 工业房地产测评研究中心
上海厂房出租,厂房仓库出租
网站首页
厂房租售
求购求租
厂房地图
厂房资讯
物流仓库
工业用地
百 晓 堂
免费发布
·浦东新区厂房 ·奉贤区厂房 ·青浦区厂房 ·嘉定区厂房 ·松江区厂房 ·闵行区厂房 ·宝山区厂房 ·南汇区厂房 ·金山区厂房 ·中心城区厂房 ·其他地区厂房
您的位置:上海厂房招商网 >> 厂房资讯 >> 正文内容
“8·31”三周年:土地制度在曲折中行进
上海厂房网 2007年09月07日08:52 中国房地产报
3年中土地管理制度在曲折中前行。2004年“8·31”是中国土地制度改革的一个起点。整整3年过去了,一系列土地制度在曲折中推出,呼应着宏观调控的大趋势。

出让方式:逐步回归

2002年,国土资源部71号文件正式确立土地出让的招拍挂制度。在此后的2年多时间里,这种制度并没有真正得到落实。数据统计,从2002年7月1日该制度实施到2004年8月31日这段时间,协议出让土地仍占到了90%以上的比例。

在这种情况下,2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

此后,各地方政府开始重视招拍挂制度的落实。目前招拍挂出让土地已经成为土地市场出让的主要方式。

但是,让人始料不及的是,在招拍挂制度实施过程中,“地王”频频在房地产企业参与的经营性用地出让中出现,成为房地产调控中的不和谐因素。这种高地价的背后,众多评论把“地王”的出现与出让方式挂钩,使得某些地方政府投鼠忌器,回归到类似于协议出让方式又被大规模的采用,历史就这样在曲折的前进中从起点回到了起点。

但并不是所有的城市都回归到了这种方式。记者了解到,目前成都、南京、长沙等二三线城市,还更多地采用了拍卖的方式出让。

与经营性房地产开发用地一样,工业用地也开始了自己的招拍挂之路。深圳则将率先实行工业用地市场化,这无异于一场“土地革命”。其实际意义不止工业用地价格上涨多少那么简单,工业用地价格上涨继而对城市产业布局的影响可能是深圳再次转型的开始。

出让金:纳入预算视野

和土地出让方式同样重要的是土地出让金的收支管理体制改革。

在土地出让中,地方政府一直被认为是最大的利益获得者,这主要表现在土地出让金的管理支出上。

根据北京大学的一项调查研究,2006年全国土地出让金收入达到了2900亿元,这笔资金一直由地方政府以预算外资金的形式管理支出,中央政府无从管理和知晓。

在土地出让方式改革后,中央政府把土地出让金纳入地方政府预算内管理成为了重点。2006年底,国务院办公厅下发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),规定从2007年1月1日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。100号文重要的是对土地出让金的支出进行了规范,明确土地收益的支出方向:农民保障与补偿、土地整理投入、国有土地基金、廉租房等保障房建设。这样土地出让金已经不再是地方政府的小金库。

土地税收:日趋紧张

在预算内土地出让金收紧关口的同时,土地收益另一个举措是在土地税收上。

物业税的讨论从2003年此轮调控开始时就已经纳入了政府的视野。但是,由于牵涉到我国税制改革以及更多的利益关联方,物业税的征收一直未能出台。虽然国家税务总局在深圳等城市进行了物业税空转试验,但据说效果并不太理想,物业税一直成为了空中楼阁。

在这种情况下,税务部门开始从提高土地使用税以及土地增值税清算开始下手,为日益活跃的房地产业降温。

2006年12月30日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。

2007年初,财政部、国税总局发布了贯彻这个条例的通知,要求从2007年1月1日执行。

据记者了解,目前北京市在9月份将对土地使用税和增值税进行调查摸底,10月正式进行征收督察,以防止开发企业偷税漏税。

“无论提高土地使用税还是增值税的清算,都是在增加房地产的开发成本,这些成本最后都可能转嫁给消费者。”全国工商联房地产商会会长聂梅生强调。 

土地出让的拐点 

2007年8月31日,北京。坐在CBD国贸中心的23层的办公楼里,王折(化名)长长的舒了一口气,“刚刚从北京市土地整理储备中心回来,昨天他们发布消息说,玉河历史文化保护区将有10个地块马上出让,我先去看看了解情况,马上要给董事会写报告”。

王折是公司前期部门的负责人,其主要的职责就是负责公司发展用地储备,他重要的工作就是看政府部门有哪些开发地块推出。“明天就是3周年了,虽然目前市场上还有一些过关的土地仍在找下家,但我们已经不再接触了”。

3年前,2004年8月31日,业内人士俗称的“8·31大限”,土地出让方式在那一天完成了惊险一跃。

3年前的“土地再革命”

2007年8月24日,上海。历经近1小时、百余次举牌恶战,上海“黄浦区163街坊地块”这块南京东路的商业宝地,因苏宁环球和香港九龙仓的豪夺而成为目前国内楼面地价最贵重的地块,最终地价相当于每平方米6.6927万元,达到了挂牌起始楼面地价2.6108万元的2.5倍有余。

5年前的2002年5月28日,以周正毅为法定代表人、注册于英属维京群岛的佳运投资有限公司,以协议的方式一举拿下了静安区最大的旧区改造项目——俗称“东八块”地块,被媒体称为“4万平米土地出让金为零”。

一年后,号称“上海首富”周正毅身陷囹圄,在媒体披露的长长的土地清单上,几乎全部是“协议出让”的土地。

2006年到2007年,与之关系密切的多位上海高官丢官罢职,人们更清楚地看到,是什么造就了这位“上海首富”。

2000年前后,中国新一轮房地产开发热潮涌动,“协议出让”、“零地价招商”等充斥着土地出让市场,造成国有资产严重流失,土地领域商业贿赂严重,市场配置资源的作用不明显,开发企业面临着不公平、不公开的土地出让形势。

2002年5月9日,国土资源部发布了被业界称为“土地革命”的11号令。

但遗憾的是,各地方已然以“旧城改造”、“公用事业建设”等名义违规供地,拆迁征地矛盾激化。

2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,即俗称的“8·31”大限。

“此举使土地交易更公平,规范了土地市场,使土地市场有了司法保障;土地在交易前得到正确的估价、比较真实客观的价位;避免腐败的出现,招牌挂的方式交易更透明。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

招牌挂:行业洗牌的催化剂

“‘8·31’也提高房地产公司开发门槛,优化房地产行业。”清华大学房地产金融系副教授王洪表示:“因为拿地需要雄厚的资金,中小企业因没有这样的实力而慢慢地消亡。”

市场的发展也验证了王洪的话,招拍挂正成为一些知名大开发商的独角戏。

中国房地产TOP10研究组负责人汪勇介绍,2006年,我国百强房地产企业平均土地储备为381万平方米,比上一年增长30.8%。实际上,开发商“囤地”已经成为业内一个公开的秘密。

双刃剑:高房价的缔造者

招拍挂为地方政府带来了大量的财政收入,使政府的政绩尤其突出,在目前政府考核经济发展的背景下,制造“地王”也就顺理成章地成为地方政府获取高额利润的手段之一。

“比如,政府在土地出让中为事前内定的开发商‘量身订制’竞争条件,排挤其他竞标者;有的企业以投资入股名义先控股,规避增值税、契税,再转手倒卖,当‘土地贩子’,不是真正搞开发。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍表示。

“土地资源的过度集中,造成了囤积现象,客观上推动了房价的上涨。高地价是高房价的直接缔造者。”王洪表示。

链接

还有多少漏洞可以钻

虽然“8·31”已经把招拍挂作为了经营性用地的出让方式贯彻到土地出让中,但是地方政府和企业在不自觉中会钻一些政策的空子,以协议的方式出让土地。其中主要的方式包括:

1.旧城改造用地:由于旧城改造有很大的难度,地方政府仍倾向于确定开发企业来做,逃避招拍挂方式出让土地。通常的作法是确定土地一级开发企业,然后顺势作房地产开发;

2.绿化隔离带项目用地:此前曝光的北京某高尔夫球场便是以绿化隔离带的名义运作的项目;

3.集资建房用地:目前国家对集资建房有严格的规定,但实际执行中政策被大打折扣;

4.以公建名义:这是多种方式中的一个,比如企业参与当地一个高校建设,地方政府把其中一部分用地以协议出让给企业用于地产开发,以补偿企业的投入;

5.小城镇建设用地:小城镇建设是城市化发展中不可避免的结果,但在小城镇开发中地方政府也倾向于大企业作大盘开发,以低廉价格协议出让给企业运作。

“8·31大限”三年记 

(作者系中国人民大学土地管理系教授、中国土地学会常务理事 严金明) 

3年前,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,并要求在当年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,此次行动被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。当时有的媒体用了“大地震”等字眼来形容这场政策变动对房地产市场的影响。所谓“8·31大限”就是指这一天新的全国土地出让政策正式实施。 

3年后的今天,我们如何来评价“8·31大限”这一政策实施的效果?自“8·31”之后,开发商主要通过“招、拍、挂”三种方式取得土地,以前的协议土地出让方式日渐淡出。有的开发商认为,在新的模式下土地吃紧,土地入市价格被大幅抬高。“房价之所以居高不下,是因为地价上涨抬高了开发成本”。

有的人说得更直接,“8·31大限”这一大砍刀,让全国地产商如遇风霜。地产商对土地的剧烈竞争,导致了地价快速上涨;土地价格上涨又增加了开发商的成本,地价上涨部分再转移到房价上。“8·31大限”由此惹祸导致全国房价不断上蹿,即将房价快速上涨的原因归咎于这一政策的实施。但对于这样的看法,我不以为然。

实际上,3年来,对于经营性用地实行土地“招、拍、挂”的出让方式,让土地以更公平合理的价格出让,增加了开发商拿地的均等机会,同时防止了国有土地使用权出让过程中出现的暗箱操作以及主观随意性等人为因素对出让价格的干扰,从一定程度上,制约了一部分有背景的开发商“空手套白狼”的拿地机会,防止了国有土地资产的流失,遏止了土地腐败的蔓延。

招拍挂最大的特点就是结束了过去土地交易暗箱操作的局面。我们可以断定,即使没有“8·31大限”,土地出让方式不变,房价依然会上涨,逐利是资本的本性,归因“招、拍、挂”只是一个借口。 

当然,“招、拍、挂”出让方式在我国进行的时间还不长,需改善的地方仍有不少。尤其是土地出让的计划性和透明度还需要大大加强。有业内人士对我国香港地区的批租制度进行了仔细的研究:港府对土地的售卖计划每半年公布两次,有时也会一次性将计划全部公布。香港回归后,为了增加土地售卖的供应量,用以平衡楼价,曾一次性公布过几年的卖地计划。这样做一方面可以保证让更多的人了解土地的供应情况,另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。

而内地目前大部分城市没有中长期的土地出让计划,特别是缺乏中长期土地出让的空间布局(区位)。开发商难以全面了解土地售卖信息,从而难以进行资金调配,社会大众对土地供应信息缺乏了解,从而难以明智地对购房时间和空间进行理性的选择。确实,从香港土地售卖计划的做法可以得到启示,内地土地出让的计划性和市场透明度仍然需要大力提高。

 
稿源:中国房地产报
编辑:厂房招商网
打印此页】 【关闭窗口
低价厂房
小面积或可分割厂房
单层厂房

关于我们 | 网站地图 | 法律声明 | 服务条款 | 广告发布 | 合作代理 | 企业E化 | 联系我们
? 1999-2006 上海招商网 版权所有