土地供应限制
工业地产空置率走低
不断增长的租金水平将支撑更高的市场价格，且令毛收益率保持在8%至10%这样一个仍具吸引力的水平
蓬勃的对外贸易以及强劲的制造业需求促进了2007年工业物业市场的增长势头。记者从高力国际的年终回顾报告中获悉，2007年，上海主要工业区空置率也探至历史低值，达到2.4%。而去年开始执行的新的土地政策要求工业土地必须通过招拍挂的方式转让，显著提高了新推土地的价格并刺激目前工业区物业市价的上涨。
去年，上海工业园区共有69.92万平方米的面积完工，暂时缓解了市场租赁供应紧张的状况。然而，张江和松江的需求依然稳定上升，这两个工业园区年底基本接近满租状态。同时，来自外国及本地制造业者的需求加上空置率的下降推动租金比上年度上涨12.1%，达到0.87元/天/平方米。与此同时，土地价格依然在上涨，2007年第四季度，主要工业区平均市价年度上涨6.9%到3777元/平方米，使得收益率小幅下降至低于9%。
今年的工业物业供应方面，高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，由于2007年土地管理局采用了年度配额制度，2008年工业土地供应将会面临更多限制。因为目前物流行业税收水平较低，因此更多的工业区不太愿意将土地分配用于物流开发。至于商务园区市场，2008年新增供应有望达到26.048万平方米，其中77%位于漕河泾高科技园区。“我们预计，2008年在市场需求日趋殷切下，工业区整体空置率将继续走低。然而，人民币升值以及不断上涨的劳动力成本和生产成本，可能降低中国的出口竞争力，并且抑止一些外资的扩展需求和投资主动性。一些成本谨慎型的物流运营商可能会选择考虑投资其他二级城市，这从长期来看，将增加空置率上升的风险。”
而销售方面，自2007年１月开始执行的土地政策要求，所有工业土地必须通过招拍挂转让。预计2008年的土地价格将进一步上涨。因为土地价格是推动工业物业价格的重要因素，预期后者也将走高，特别是在那些对于高质量物业有强劲需求的区域。“即使如此，我们认为，不断增长的租金水平将可支撑市场价格的上升，且令毛收益率保持在8%至10%这样一个仍具吸引力的水平。”李庆贤告诉记者。
进入2008年后，在经济持续强劲以及出口增长的支撑下，高力国际预计，上海对外贸易将继续呈乐观之势。个性化定制以及建后租回的开发策略日益受到出口商、制造业者以及其他跨国公司的欢迎。未来，洋山深水港的开发以及浦东机场二期建设将可能吸引更多出口加工相关的投资活动，并且增强对于仓库和工厂方面的额外需求。 |
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