在目前房地产市场普遍疲软的情况下，天津工业地产的开发却呈现出蓬勃发展的局面，在住宅物业、商业物业市场的高投入、高风险、高税收面前，大量开发商将目光转向工业地产或泛工业地产领域上来。

    今日视点：天津楼市 现在能不能抄底？

    这种趋势的发展主要来自四个方面的拉动力量：一是天津作为未来中国经济发展的第三极，相应带动区域内工业物业的强劲需求；二是天津区域内商业开发用地的规模日趋减少，土地开发的成本逐年大幅度上升，已经给开发商带来巨大的资金压力；三是工业用地的运作模式更为灵活，各区县政府的优惠政策具有明显的倾向性；四是天津工业用地的公开出让政策，促使天津工业土地的价格逐年上涨，为投资商的进入注入了催化剂。

    但是，工业地产的开发存在一个瓶颈：投资的盲目和策划的粗糙，使很多优势土地指标在获取过程中失败，大量的人力物力投入白白损失掉。工业地产的策划不同于普通地产项目的策划，从本人以往策划过的工业项目上看，一个成功工业地产项目的策划首先要做到三个创新。

    （一） 立项创新。以“汽车城”、“电子城”、“化工城“等为题申请用地的工业项目已经无法引起政府领导的注意力，政府希望更多的看到经过精心策划和研究的创新项目。针对这种情况，我们主张开发商在立项时必须要做好题材的策划。以“汽车城”项目为例，完全可以凭借前期充分的市场分析和创意性的谋划，构建出类似于“海外汽车中小产业转移服务区”、“环渤海汽车后市场研发基地”等创新构思。

    （二） 区域选择创新。以滨海新区、中心城区、地区郊县为架构的天津工业地产版图，如何选择具有发展潜力，而又能规避激烈竞争的开发区域，是工业地产开发商面临的又一困难。热点区域，门槛太高，对于初涉该领域的开发商来讲，不是最为理想的选择。从我们的经验上看，合理的开发区域必须满足三个主要特征：未来城市工业发展的优势产业集群；具备良好交通、物流、仓储及商业配套的综合区域；具有相应人力资源优势。

    （三） 开发模式创新。开发模式是对工业地产项目开发和经营组织的搭建、运营等因素的统筹安排。 工业地产投资商或开发商应充分考虑项目前后的投入和产出关系，对开发模式进行专业策划。对于初次涉足工业地产领域的开发商来讲，我们建议在开发前期便组建产权清晰、运营独立的工业管理机构，以便掌控项目经营环节的重要部分，使得项目投资实体的运营变得相当容易。

    总之，工业地产开发的前期策划对于后期的成功至关重要。开发商在进行项目投资前，只有对区域、资金、运营等多种要素进行科学评估，才能创造出政府满意、企业获利的双赢局面。