越来越明显感觉到，当前全球金融危机已开始波及到广州的工业经济。今年广州很多工业园租金以低至一折、两折的折扣吸引企业预交几年租金，园区的租金收益、企业的利润趋薄是反应的事实。对未来持较为悲观态度的业内朋友不在少数，不少人认为09年、10年还将会陆续不少企业倒闭，担心工业园成为“空”园也是不无道理。

    对于当前形势下，工业园该如何面临发展的问题，我也曾有过思考。在广州，工业园大概有300多个，面积达到60万亩。有发展比较成熟的园区，如广州经济技术开发区、高新技术开发区、南沙临海工业区等，更多的还是处于在发展中或者是规模比较小、正在完善中的园区。

    广州现有园区基本上有这样的特点，利用区域优势发展主题园区，朝聚集方向发展，要不就是利用国家级工业园区聚集的效应大力发展新兴项目。在工业园的开发模式上，由政府主导行为划区域规划发展集群产业，是最常使用的开发模式。但这几年不少有实力的民营企业也看准了工业地产的机会，通过获取工业用地开发相对独立的工业园区，通过土地出让、项目租售等方式实现赢利。

    民营企业做工业园该如何去应对发展问题?我认为首先是定位的问题，首先应该跳出工业园去看工业园的发展，从用地性质上来说，工业园是工业用地，而工业用地不一定要做成传统的工业园。既是说，开发商应该思考的是手上的工业用地不做厂房、不做仓库，还能做什么？当前手上的空园是否能实现转型？

    从国内比较成功的做法来看，还可利用当地鼓励发展总部经济势头打造企业总部基地，做成企业别墅，实现办公、研发一体的功能，避免了传统制造业走下坡路带来的正面冲击。说白了，就是巧妙的利用政策把工业用地做成写字楼，实现提高租金和售价的目的，做的比较成功的有天安科技园、青羊总部基地。这只是其中一个思路，做法还是有很多的，朝专业市场的方向去做也是新型的工业用地做法，另外在配套上也大有文章可做，关键还是看怎么去做。

    对于传统的工业园区，要实现360度大转变想必不大可能，现在除了提高对企业的服务水平、完善基础设施配套外，应该积极为企业考虑运用各方式为企业降低生产运营成本、创造融资渠道创造条件等等，帮忙企业实现更大的利润才能挽救工业园区的命运，才能实现以企业带动园区发展的可能。

    总之，当前形势下总的来说应避免再做传统的工业园了，要实现工业用地的土地价值的最大化，应跳出传统思维，利用政策给予的机会，打造能实现多功能的园区成为区域亮点，以“亮点”说服政府，进而要求给予“政策突破”，从而实现最终的高收益。