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国土部彻查闲置建设用地
上海厂房网 2008年01月14日13:37 中国经营报
一场由国务院布置的全面检查,或许将令“囤地房企”的命运陡然转折。今后他们不仅要面对20%的土地闲置费,包括限制融资在内的一系列“重罚”,正在悄悄逼近。

国务院给出了时间表。2008年6月之前,全国国土系统将清查汇总域内闲置用地的详细情况,并通过国土资源部上报国务院。与此同时,国土资源部专项针对闲置用地处置的“新规”亦在紧张制定中,面对粮食安全、耕地保有等一系列严肃命题,中国最高决策层正在以前所未有的严厉态度,求解闲置用地的处置。

“命题清查”

用5个月的时间,彻底清查全国范围内闲置土地的基本情况,这是国务院最新布置给全国国土系统的任务。

“文件会陆续发到各省厅。”1月8日下午,国土资源部一位官员告诉记者。他还透露,这实际上是一次国务院分管领导提出的“命题作文”,而在此之前,全国范围内闲置用地的总量一直没有十分准确的数字。

一个多月前,一份由北京师范大学金融研究中心主任钟伟操刀的报告指出,截止到2007年底,全国已出让、但开发商未开发的土地总面积为10亿平方米,但对于这一数字是否可以等同于囤地总量,国土资源部相关人士只是表示,由于不清楚这份报告的统计口径和方式,不便发表评价。

相信在5个月后,情况将大不一样。记者了解到,这次由国务院统一安排的清查工作主要针对以各种方式出让的城镇建设用地及新增建设用地的闲置情况,既包括招、拍、挂出让的房地产用地、工业用地,也包括以划拨方式出让的用于基础设施、大项目建设的使用土地。

知情人士透露,清查重点以房地产用地为主,工业用地次之。至于认定闲置用地的标准,一是土地使用权证办理完成后一年未动工开发;二是动工开发,但两年内开工面积未达到1/3,以及完成投资额没有达到总投资额25%,出现这两种情况中的任何一种,都将在这次清查当中认定为闲置土地。

在中国人民大学土地管理系副主任严金明的印象中,这是第一次在全国范围内针对闲置土地的问题展开专项清查。

据了解,全国所有省、自治区、直辖市以及计划单列市都将列入到清查的范围内,按照国务院的要求,所有工作将于2008年6月前完成,并汇总后上报国务院。这也是近年来并不多见的由国务院限定“截止时间”的检查工作,足见“来势凶猛”。

严厉罚则

这些清查汇总的闲置土地材料,将成为国土资源部制定或修订闲置土地处理相关规章的依据。而在正在制定的“新规”当中,土地闲置在达到“无偿收回”程度之前,房企所承担的也将不再仅仅是20%的土地闲置税。

前述国土资源部官员向记者证实,该部确实正在抓紧制定处理闲置用地的相关新办法。记者了解到,在未来的政策框架中,囤积土地的企业,可能受到的最为严厉的处罚将是被限制融资,这无疑点中了企业囤地运作的“命门”所在。

“主要是两部分,一是信贷融资,二是资本市场上的再融资,也就是说,对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,严格控制展期贷款或滚动授信。”知情人士称。他同时还透露,对违法用地的项目,一律禁止银行发放信贷,并禁止其在资本市场上进行融资。

对于认定标准,他表示,国土资源部正在细化当中。钟伟告诉记者,他报告中指陈的未开发土地,大量购地的资金来自于银行信贷和资本市场的再融资,一般情况下,房地产企业“高价买地——再行增发”已经成为了固定的套路,这导致沉淀在未开发土地上的资金高达万亿元之巨。

他认为,如果最终这样的规定能够最终出台,肯定能遏制企业囤积土地的行为。

显然,一切不会如此简单。由于限制融资并非国土资源部一个部门能得以确定,尚需央行、银监会、证监会配合。不过,记者了解到,目前国务院已经认可了“限制囤地企业融资”的思路,并且明确,在正式执行之后,如果有相关机构违反政策,将直接追究主要负责人的责任。

在2006年由建设部、国土资源部等九部委联合下发的“落实37号文件细则”中已有规定,对于有囤积房源或空置一年以上的项目,禁止银行给予开发贷款支持。一旦土地囤积招致的限制融资政策,再加上从紧的货币和信贷政策,地产企业“囤房、囤地”的策略,无疑将受到严峻挑战。

企业慎对

“我们还没有接到政府检查的通知,不过近一阶段我们拿地的速度和频率慢了很多了,主要是拿了土地,要逐个开工建设,资金的压力比较大,要消化一阵。”从记者口中得知此消息后,一家上市房企的高管向记者表示。

对于未来可能的“限制融资”,这位高管表现得尤为谨慎。他私下向记者透露,2007年,该企业土地购置费用总额为63亿元,而这一年该公司通过增发、可转债等渠道总计融资额仅40亿元,由此足见限制融资对企业的致命影响。

“这是链条反应,不能再融资就没有资金再行拿地,而拿不到地,反过来也不能再融资,这是一个关键环节,切断这个环节,有利于控制过多金融系统的资金向土地继续沉淀的趋势。”钟伟对记者说。

万科企业副总经理丁长峰告诉记者,在2008年中,万科虽然会继续在合适的区域以合适的土地价格获取土地,但作为一个追求规模效益和速度利润的企业,万科一不再追求地王;二也将不再追求土地储备总量,而是将已有的土地储备尽快形成房源销售,他坦承,过多的囤积土地一方面会造成开发资金上的压力,另一方面也容易触碰一些政策红线。

不过,华远总裁任志强却对此举可能产生的影响不以为然,他向记者表示,“企业囤积土地还是因为政府的土地供应稀缺,如果现在政府把土地的供应量提高一倍,那没有人会囤地,那么多土地买下来,没有企业负担得起这个钱。”

“我们尽量做好自己手中已有土地的开发工作,至于限制再融资的问题,其实还是看最后认定的口径是严还是松。”前述上市公司高管对记者说。而此时此刻,事关众多企业融资命运的“囤地处置”新规正在相关部委的手中紧张运筹。
稿源:中国经营报
编辑:厂房招商网
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