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深圳厂房的租售市场浅析
上海厂房网 2008年01月14日13:38 横岗厂房网
作为一个以轻工业为高速发展起点的城市,在深圳经常可以看到大大小小、新旧不一的厂区。从直观上看,这些厂房物业的占地并不明显亚于商业或住宅用地。但是,由于其用地权属或为集体用地,或为划拨的企业用地,或为政府开发的或协议出让的用地(而前两种情况所占比例不小);又因为绝大多数因用地性质为没有产权只能用于出租的厂房物业主为了逃避租赁税费常有不上报、少上报的情况,因此,政府部门无法象商业和住宅物业那样进行各种建筑方面的统计。    

鉴于现实情况,在此只对厂房物业的租售市场做一个浅析。    

出租远多于出售

现时全市厂房物业的供应十分庞大。无论关内关外都分布着各种档次、规模的厂房物业。小则数千平方米,大则数十万平方米,满足了各种厂家的需要。    

然而,从所接触到的厂房物业或物业信息来看,只作出租的厂房占了绝大部分,厂房出售的情况十分“罕见”。该种情况的形成原因有如下几点:    

1、大部分厂房没有产权,不能出售    

在全市现有的厂房物业中,大部分厂房均建造在集体经济组织所有的土地之上,其土地所有权的性质使其不能出售。    

2、厂房是现阶段的一种“优质资产”    

从现时的各种宏观经济环境和前面发布的文章的计算可知,未来市场对厂房物业将有着一定的稳定需求。相对于其他投资渠道,虽然厂房投资所需的资金量较大,但从其投资回报率及在缺乏更多的良好投资渠道的今天,厂房的长期收益是十分可观的。加之政府正在加大力度规范厂房物业市场,严格控制市场供应量。这必然会使更多拥有产权的厂房物业不断升值。    

3、厂房投资者有限    

一方面,厂房投资所需占用的资金较其他物业高,一般投资者难以承受;另一方面,大部分厂房使用者——企业主会因为经营过程中的各种变化而调整其经营场所,因此他们极少会成为厂房的所有者;此外,对厂房物业投资回报缺乏了解,以及大型集团均喜欢自己圈地建厂房等都成为厂房投资者较少的原因。    

深圳厂房物业销售简析  

市场上的厂房物业几乎都用于出租,发掘用于销售的厂房物业较为困难,就深圳市厂房物业的租售情况,本人简单总结了如下市场特点:    

1、市场上的旧厂房物业所占比例不小;    

2、 用于销售的厂房物业十分稀少,相关信息也难以现;    

3、不少用于出售的厂房物业一般为所处位置及周边配套均未如理想,或难以形成规模,或者是剩余使用年限较短且较为陈旧的厂房;    

4、处于不同区域的零星厂房售价差异较大,如位于布吉沙湾一带厂房销售报价为1350元/ M2;南油一带的厂房则报价2000元/ M2以上,甚至达到3000元/ M2;而观澜的厂房一般报价则不到1000元/ M2,福永工业区内某94年建成的厂房更报价680元/ M2。    

综合上述情况,深圳市现时能够用于出售的厂房物业较少,全新的厂房出售则更甚,其中有着其自身的形成历史原因。在经济持续增长,轻工业仍然在未来一段时间里作为深圳GDP的重要支柱的情况下,政府加强对厂房物业的区域、权属管理将使一些交通便利的新建厂房具有更大的升值空间。
稿源:横岗厂房网
编辑:厂房招商网
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