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资金为王 土地为祸 08年囤地赌博会否继续?
上海厂房网 2008年01月02日14:04 焦点房地产网
2007年的土地市场诸多变局, “资金为王、土地为祸”的局面进一步加剧,“囤地”“地王”“地产寡头”无疑成为最热门的几个词汇,而小产权房则是土地市场中的小插曲,土地违法百日行动对老百姓购房关系不大,但下一步重点或将在土地出让方式上。 

房企囤地为哪般? 

房地产企业是否存在囤地行为一直是业界颇具争议的话题。处于中国房地产市场领头羊地位的万科董事长王石一反往常对市场话题的沉寂,以高调的姿态公开向众多媒体表示:“ 万科不囤地不捂盘”。此举被京城知名媒体人、《楼市》杂志出品人蔡鸿岩斥责为: 王石得了便宜还卖乖。 

关于囤地的争论一直苦于没有数据来解开谜团,焦点网委托北京师范大学金融研究中心所作的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》则通过数据分析解答了当前市场的困惑,报告估测,到2007年底,开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平米,规范和非规范囤地约为10亿平米。北京师范大学金融研究中心主任钟伟更是以资金为王、土地为祸形容现在的房地产行业,并认为,这是对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。 

“现在土地供应量绝对是偏大的,大部分有实力的开发商都寻求利用上市解决融资的问题,利用上市的渠道支持他更多地去囤地、去圈地,造成土地非正常化的囤积,这一两年房价以火箭速度上涨,跟现在整个地产跟金融形成的联动有直接关系。”钟伟表示。 

事实上,囤地现象不是新近出现的现象,然而,和2004年招拍挂之前的囤地相比,招拍挂之前开发商囤地的土地面积更大,但沉淀的资金量并不大。土地招拍挂之后到现在,由于地价上涨快,虽然开发商囤的土地量和开发的量下降,但所沉淀的资金额度大大增加。 

钟伟分析了囤地背后所显示的一系列变化,揭示了囤地背后的深层原因:第一,开发商对土地未来价格的走势是抱有不确定,或者说预期它有大幅度升值。第二,开发商作为经营企业,尤其是上市公司,需要保持两到三年的土地储备。第三,地方政府土地财政现在压力比较大,第四,行业当中鱼龙混杂太离谱,一些根本不想长久的企业趁着这个行业能挣钱赶紧挣。第五,在目前18亿亩耕地的保护政策之下,如果 18 亿亩红线没有被冲破,囤积的土地就能升值,存在赌博心态。 

蔡鸿岩认为,最近这两年在房价飞涨的情况下,上市公司最好的题材就是土地,以前是有了钱才能拿地,现在是拿了地就有钱,相当一部分房地产公司现在已经不再考虑开发房屋的利润,而是在资本市场每一次动作都能获得收益,所以才会有这么多公司,特别是国企不惜一切代价要上市。而作为政府,在宏观调控政策上并没有意识到这一点,没有堵塞这种漏洞,而是放任其很轻松地将土地跟金融渠道打通,证券市场的监管非常乏力。 

囤地对金融行业将产生多大不利的影响,这是钟伟所担心的。首先他担心企业会出事, 房地产行业是一个现金流为负的行业,很大一块现金流入土地。从现金平衡来分析,流入的资金还不足以抵消流出的资金量,由于当前每个人都对未来房价的预测过于乐观,房地产企业没有稳健的财务安排,土地资金平衡可能经不起经济周期的影响,容易出事。其次,担心银行会出事,因为银行风险大部分来自于提供了土地款的按揭。 

地王频发原因探讨:房价推高未来地价 

房地产企业的疯狂囤地加剧了各地地王现象的频发: 

上海 苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼面价、44亿元天价拿下单价“地王”; 

武汉 上海豫园商城以35.02亿元天价竞得一块土地; 

东莞 万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元拿下东莞塘厦大坪地块; 

长沙 北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得一块土地,楼面地价超过每平方米3500元; 

天津 深圳振业集团以10.6亿元拿下一块3.68万平方米的地块,楼面地价每平方米8800元。 

地王现象频发背后有几大因素支撑: 

1.正如《报告》中所说,地价和房价的关系较为复杂,通过多种渠道估测,地价对房价的占比仅在20%-30%之间,因此单纯从土地购置成本和房价形成来看,不能显示地价对房价的决定性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模,以及囤地的资金成本,造成了市场严重的供不应求,形成了强烈的房价上涨预期。 

地王能产生羊群效应,地王一经拍出,周围楼盘立马开始调整价格,影响了市场预期。 

而现在的地价之所以这么高,正是基于对未来房价预期高涨,认为这样的土地成本能够承受。 所以现在实际上是房价拉高了地价,而不是地价推动了房价。

2.中国经营报记者李乐认为,地王的出现是地方政府和开发商的共同作用,地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高,卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块,第一开发周期长,增值空间大,第二,资金分批付款,第三,代征地可以变更,设计规划也可以变更,容积率等都可以变化,增加了获利空间。 所以地王的频繁出现,实际上是地方政府和大型开发企业联手炒作的结果。 

3. 如前文提到的,地王尤其在今年以来表现得特别特猛烈,与上市公司融资渠道有关。地王拿到之后通过媒体的放大,然后传播到证券市场再放大,就形成一个恶性的循环。 

4.流动性过剩。今年一个非常典型的情况就是三个资产市场的价格在同时上涨:土地市场的价格在上涨,房地产市场的价格在上涨,资本市场也迎来了我们近十年来上涨速度最快的一年。三个资产市场的价格同时攀升唯一的解释就是市场中钱太多,而持有土地、房屋和股票远比持有货币更值钱。 

地产寡头:对当地房价和弱势政府的议价权 

与囤地的争论一样,地产寡头存在与否也是争议焦点。对此,王石说,房地产行业目前不是过于集中,而是过度分散。目前行业的集中度,不到美国的三分之一,不到香港的十分之一。 

而蔡鸿岩认为,不要按照传统的经济观点去评判到底什么样量级叫寡头,关键在于其操作的手法。在土地和金融打通之后,利用资本市场的融资渠道,再形成对土地的高价炒作,这就是地产寡头。 

中国房地产报记者张杰对此认同,他认为没有必要对地产寡头存在与否找一个技术标准,看市场份额到底到了哪一个程度才叫地产寡头,事实上只有一个衡量指标,就是对某一个区域的价格制定是否具有引领作用。 

李乐认为,地产寡头取决于某一个或者某几个厂商是否对政府的政策出现议价权。碧桂园就是一个典型,常常地方政府把这块地给他,具体规划都由他做,这样一些大的地产企业在一些三线城市和四线城市对于弱势政府已经形成了议价权,以后会不会进一步形成对于强势政府的溢价权都是疑问。 

钟伟介绍,垄断一般分成行政垄断、自然垄断、净值垄断,如果你是正规的、没有商业贿赂和市场勾结的垄断,无可厚非,而他担心的正是大开发商跟弱势政府在谈判的时候完全不对等,这就不是竞争形成的垄断,这种地产寡头危害极大。 

“现在拍出来的地王,大部分是面粉比面包还贵,地比当地的房价还贵,这已经是议价权了。 今年拍得地王的绝大部分都是上市公司,这是上市公司的策略,把土地高价拍出来之后,造成的连带的影响是,小的开发商要不就上市、要不就退市,退市就把土地拿出来给他,达到了他扩大份额的目的,实际上控制这个城市土地和房地产的命脉。” 蔡鸿岩说。 

目前的市场正处于最微妙的阶段。王石近期抛出拐点论的动机令人揣摩。钟伟认为,高价囤地之后突然出现价格拐点,损害最多的是中小开发商,因此拐点论大可当成一种商业谋略,囤完地之后把房价往下拉,迫使中小开发商把土地放出来,之后我再把价格拉上去…… 

蔡鸿岩希望国家通过金融政策去规避企业囤地、地产寡头的行为。而李乐则认为,对于金融调控,政策可能起不到最终的作用,最终应该是投资人、包括银行信贷观念的转变。现在银行有一种当铺心态,放给你一个土地作为抵押的贷款,总比一个信用贷款强,这就形成了心理学上的训练机制,前5个拿着土地能够贷到款,第六个、七个地产商就会复制。因此要调控土地市场和金融市场的捆绑问题,更多的是投资人观念的改变。 

小产权房不属于城市居民 

小产权房可以说是今年土地市场中的一个小插曲。07年6月18日,建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋;此后,北京市国土资源局局长安家盛第17个全国土地日宣传活动上表示,将调查‘乡产权房’、‘小产权房’、违规开发建设的项目予以停工停售。 

在房价高企的行情下,小产权房成为中低收入者购买商品房之外的一条出路,尤其是已经购买了小产权房的业主怎么办,有人提出了将小产权房扶正、合法化的建议,就此各方展开了讨论。 

宋庄画家村艺术家李玉兰被当地农民马海涛起诉一案由于是首例此类案件,它的判决对此类事情的解决具有参考价值。而根据判决结果,李玉兰系城镇居民,依法不得购买农村集体经济组织成员的住房,判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。 

李玉兰的代理律师陈旭介绍,官司终审判决确认买卖无效,但是给留了一个“活口”,由于大批艺术家的入驻使房价大幅度提升,对于这里面的差价农民要不要赔给画家?判决书中提到,“考虑到出卖人出卖的时候明确自己所属的房屋和宅基地属于禁止流转范围,出卖多年内又以合法为由主张合同无效,应该承担主要的责任,对于买售人信赖利益损失的赔偿,应该全面考虑出卖人因土地升值拆迁补偿所获利,而买售人和买卖价格的差异造成的损失,两方面的因素予以确定。 

陈旭认为,小产权房对于缓解当前房价居高不下是绝对有意义的,因此应该允许其合法化。但显然这样的愿望与目前国家土地政策不符,与国家保障的18亿亩红线相矛盾,小产权房的命运仍是悬疑。 

土地执法百日行动下一步重点或将是土地出让方式 

从9月15日—12月25日期间,北京市对3类土地违法违规问题进行了清查整治:违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,通过出租(承租)、承包等方式非法“以租代征”行为;开发区擅自突破四至范围,违反土地利用总体规划圈占土地的行为和以“工业集中区”等名义,圈占土地进行工业用地开发的行为;城市批次建设用地未依法办理建设用地审批手续,先行征地、供地、施工建设的违法违规行为。这被称为“土地执法百日行动”。 

然而,李乐介绍,百日行动跟房地产行业的直接关系并不是太大。百日行动的第一重点打击的还是以租代征的问题,以守住18亿亩耕地红线为目的,整治的重心是农村土地。而城市房地产用地更大的范畴是城市建设用地,现在百日行动重点还没有转移到城镇建设用地上来。下一步可能转移到城镇建设用地领域,主要检查土地出让行为的规范,那将房地产市场有更有直接的关系。
稿源:焦点房地产网
编辑:厂房招商网
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