前几年，在郑州住宅地产、商业地产逐渐走向兴旺的同时，工业地产则从工业园区的兴起和标准厂房的建设中嗅到商机。但几年下来，住宅地产、商业地产走过了疯狂的年代，而工业地产并未如预想中的那样阳光明媚。

　　12月11日，中国·中部生物科技产业园举行招商说明会，其开发商笑言打造的是工业地产中的“小户型”，并认为，工业地产需要对症下药，而那剂良药为市场细分。

　　◆◆“小户型”围猎兽药生产厂

　　这个工业地产的“小户型”位于荥阳豫龙镇，由郑州西雅图创新产业园置业有限公司于2007年9月正式启动。项目一期占地470亩，规划建设10万平方米GMP标准厂房，满足生物制药、保健食品、化妆品等相关生产企业进驻。“我们打造的是工业地产中的‘小户型’。”郑州西雅图创新产业园置业有限公司总经理周智伟给记者做了个形象的比喻。他解释说，“小户型”满足的是年生产能力在3000万~1亿元之间的企业的需求。其最大的客户群是兽药生产厂，10万平方米的标准厂房可以满足60家兽药生产企业的需求，二期是总部基地，可以满足400多家销售公司的需求。

　　设想不错，但兽药生产厂是否领情？当天有100多个兽药生产厂的老板参加了招商说明会，并表现出浓厚的兴趣。“现在企业到了生死存亡的关头。”郑州一家从事兽药生产的企业老板忧心忡忡地对记者说，因为企业租用的厂房是违章建筑，面临被拆迁的困境。

　　该企业位于柳林镇。因为柳林镇紧临几个大的兽药饲料批发市场，又和河南农大、河南牧专等高校毗邻，是做饲料、兽药产业的风水宝地，周边也就聚集起一批兽药生产企业。但这些企业租用的厂房大多为当地村民私自搭建的。12月起，对违法建筑的强制拆迁开始。

　　河南省动物保健品协会秘书长周瑞兰告诉记者，仅柳林周边共有37家兽药厂在拆迁范围，全郑州有50家兽药企业需要拆迁。据了解，河南获得GMP认证的兽药企业179家，位列全国第二，年产值50亿元，销售收入30亿元，其中销售额在2000万元以上的企业28家，从业人员3万人。

　　在这种背景下，这些“小户型”的推出正合胃口。不但可以形成产业集聚，还可以集约用地，正常情况下，一家兽药厂需用地15亩左右，而标准厂房3亩就可以解决问题。

　　◆◆郑州工业地产潜力无限

　　工业地产作为第四类地产，往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP的贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对美国GDP的贡献也超过了30%。

　　中部生物科技产业园看中的就是这种光明前景。周智伟透露，项目由美国亚-投资公司投资，老板陈惠松为美籍华人，在美国从事房地产开发。陈惠松三年前曾来郑考察，又经过了两年调研，决定投资工业地产。

　　在陈惠松看来，住宅地产和商业地产虽然一路飘红，但竞争也逐渐加剧，风险相对较大。但在中部承接产业转移中，郑州是核心地带，在产业崛起的过程中，工业地产前途无量。

　　郑州工业的发展印证了陈惠松的眼光。从2003年提出“拉长工业短腿”起，郑州工业的发展开始步入快车道。2006年底，郑州工业园区有73家；截至目前，郑州市重点工业园区有34家。

　　据《2008年郑州产业园区建设工作指导意见》获悉，到今年底，力争重点产业园区全部工业增加值达到750亿元，实现销售收入2500亿元。而到11月份，郑州已经提前完成了这一任务。

　　8月11日，省发改委曾召开全省产业集聚区发展情况调研动员会，强调以园区建设促进工业化、以工业化带动城市化，全省按200个产业集聚区规划，将从土地供应、产业布局等方面给予政策倾斜支持。

　　◆◆市场化是工业地产未来方向

　　由于工业用地的价格远低于住宅和商业用地，加上建设园区的一些政策优惠，其利润相当可观。周智伟告诉记者，国内工业地产的平均利润率为20%。

　　良好的投资收益，使得这些年来大量的外资开始聚焦国内工业地产。普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙的等国际投资集团都大规模开始了对中国工业地产的投资布局。世界五大行中的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，开展工业房地产投资专项服务。而复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等诸多国内知名大型开发商，都已涉足工业地产领域。

　　在郑州市场上，东方今典房地产集团就提出了“巩固住宅地产，进军工业地产和科研地产”的战略规划，并在高新区拿下了郑州印刷包装工业园项目，位于经济技术开发区的郑州出口加工区厂房项目也收入囊中；恒业商贸在金岱工业园开发了领秀城国际工业港……

　　据了解，郑州工业地产是随着工业园区的兴起而发展的。最早的郑州工业园区是1988年建立的高新区，1993年又创办经济技术开发区。可以说，这是工业地产最早的雏形。

　　周智伟介绍，2002年、2003年，郑州工业地产开始发展。工业地产的模式大概分为：政府主导并投资；政府和开发商联合投资；开发商投资；大企业成立园区。郑州工业地产经过这些年的发展，虽呈现百舸竞流的态势，但目前仍以政府主导和政府、开发商联合投资为主，真正市场化的没有几个，专业的工业地产开发商也没有几家。“完全市场化是未来的趋势。”周智伟说，沿海的经验已经表明，工业地产将经历政府投资、政府和开发商联合投资、开发商投资的过程，而完全市场化将是最终的选择。

　　◆◆工业地产也要专业细分

　　郑州工业的逐步崛起，应该说是工业地产的春天。但一个尴尬的现实是，这些标准厂房，并没有预想中的那么红火，“我在全国看了很多地方，发现厂房大量闲置，入驻率达到30%就已经不错了。”

　　工业园区卖厂房，但卖给谁成了一个颇费思量的问题。周智伟研究后发现了其中的问题，在一些综合性的工业园区中，没有标准，所有企业都可以入驻。但问题马上就来了，做化工的旁边来个生产服装的，怎么能行？

　　再者，有的可能需要6米多高的厂房，而兽药生产厂房4.9米就够了，高了是浪费。即使是兽药厂，不同药剂、不同规模的，要求也不同。统一标准的厂房难以满足众多企业的需要。这再次印证了政府主导和一哄而上的不合时宜。

　　综观这几年的商业房地产，商品的同质化竞争越来越激烈，在这种竞争的格局下，如何独辟蹊径，细分市场去抢占制高点，成为成功的关键。“围绕产业找准定位，以客户为中心量体裁衣做厂房，以市场为中心整合资源。”周智伟认为工业地产也适用商业房地产的规律，专业细分市场才是工业地产的灵丹妙药。正是基于这样的考虑，他们决定瞄准兽药厂，量身打造工业地产的“小户型”。

　　目前，中部生物科技产业园前期签订协议的客户有32家，签订合同的客户有8家。