上海物业投资市场

　　2008年前三季度，上海物业投资市场的成交总额达135亿人民币，同比下降了18.9%。今年前三季度一些主要的投资成交包括，高富诺投资华山夏都，APL投资世纪商贸中心，COF III SRL投资南京西路818号的常春藤商厦。

　　由于住宅销售市场尚未出现持续复苏的迹象，资本市场羸弱以及商业银行对于地产业贷款投放依然趋紧等众多原因，预计2009年本地开发商的现金流状况仍不容乐观。但这种状况对于那些已经募集但尚未找到一个避风港般的投资渠道的资金而言，无疑为它们提供了更多的投资机会。对金融系统和外汇流动的严格监管，以及最近中央政府出台的经济刺激政策，使中国市场在全球金融风暴中所受的影响相对较小，这将有望使中国市场中的投资信心和交易比其他成熟市场恢复得更快。

　　全球的流动性不足在短期内仍然没有彻底缓解的迹象，而增多的投资选择把投资市场推入了一个买方市场。资金，作为一种稀缺资源，其相应地提高回报预期是合理的，这也带来市场定价相应走低。在投资者做出决策之间，市场将会经历一个重新定价的过程，而买卖双方之间的谈判预计会有相当的难度并耗时冗长。一方面，在全球经济放缓的大背景下，投资者对于物业价格下行的预期不可能轻易扭转，而一些买家之所以目前仍在等待更好的投资时机的到来正是出于这一预期。另一方面，最近政府出台的稳定房地产行业的各项措施则提振了开发商的信心，但同时也扩大了买卖双方之间的定价差异，为谈判增加了难度。我们预计2009年中国市场投资交易将以商业物业收购或中外合资开发物业为主要形式。

　　上海工业物业市场

　　上海工业地产在2008年三季度表现出较为平稳的走势，总体工业土地价格环比微幅上涨百分之零点六，自今年以来已经累计上涨增幅达百分之六点九。本季度共有72幅工业土地上市，总面积达到3,534,795平方米、或5300亩，有效地缓解了工业用地供应趋紧的态势在工业地产租赁方面，全球金融市场的动荡已经对企业进一步扩张的需求造成了负面的影响，以及制约了国内经济的高速发展。

　　尽管全球经济的萧条在一定程度上已近影响到上海甲级写字楼市场，在2008年第三季度商务园区还是保持其积极地租金增势，平均租金上涨至每月每平方米93元、同比增长达百分之7.3。

　　金融市场动荡的影响预期将在2009年早期显著地显现于跨国企业和本地中小企业，不管怎样一些制造型企业尤其是出口加工型企业已经试图放弃原有制造业转而将自有工业物业进行出租，出售或者再开发，正因如此可能会对预期上涨的厂房租金造成向下的压力。很明显，物流和研发类也将不可避免地经历需求的减少，然而新增物流地产的锐减，以及由于银根紧缩所造成的一些工程的延期将导致对于高标准仓储物业的需求在2009年将可能保持其一贯的强劲需求。

　　另一方面，全球第三方物流公司已经开始将它们的业务重心由欧美转向亚洲，尤其是中国大陆。紧接着UPS的步伐，DHL已于上海机场集团签订投资合同，拟于上海浦东国际机场建造88,000平方米的DHL北亚枢纽中心。

　　此外，刺激经济的一揽子计划不仅能够激励国内经济聪全球金融危机中强劲复苏，而且还能加大力度地鼓励建设二、三级城市机场和修复现有基础设施，以便刺激国内对工业产品的需求和加速物流业的发展。我们乐观的预测工业及物流业市场将在2010年得到复苏。