相比传统商业地产的颓势渐显，高档工业地产的投资优势正逐渐为资本所关注。

　　特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下，工业地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。目前在一些成熟的区域，工业地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显。

　　顺德制造业发达，工业地产亦已呈现出向成熟和高端发展的趋势，已有越来越多的本地制造企业涉足工业地产投资。

　　顺商大多起家于制造业，如果说工业是顺商的旧爱，那么，工业地产就是顺商的新欢了。

　　○顺德工业地产项目看点

　　欧洲工业园

　　位于顺德科技工业园A区，由新加坡最大的设计公司———DP建设师设计事务所有限公司负责规划设计。第一期厂房已于2007年9月投入使用，提供混凝土结构的厂房及带夹层的钢结构标准厂房。这些标准模式的厂房具有高度灵活性，可随意打通，合并成不同需要的规模及面积。厂房内净空高10米，为专业生产厂家所青睐。厂房分布于园林式的道路网络中。一些国际国内知名企业已进驻，包括通标标准技术服务有限公司、西班牙的摩灯照明有限公司、广东因特圣医疗器械有限公司等。

　　二期厂房为五层混凝土结构厂房，总建筑面积30326.86平方米。它可以用作专业的标准厂房、高档次的办公大楼、现代标准储仓。厂房内空间可灵活组合分割，设有专门的大型装卸货区，配备载客电梯、载重5吨的载货电梯。

　　顺德创意产业园

　　位于大良凤翔工业区，是继无锡（国家）工业设计园之后，中国第二个以工业设计为主题的国家级高科技核心园区之一，总占地面积70000多平方米，规划总建筑面积超150000平方米。

　　该园区将结合顺德地区自身的特点和优势，规划发展以工业设计、产品研发、动漫、影视传媒、软件、会展、游戏与玩具、信息咨询、现代物流、时尚与设计、教育与培训等产业为支撑，集创作展示、交易、培训等多功能为一体的创意设计产业园区。顺德区政府对符合入园条件的企业给予补贴，并提供市场开拓、知识产权保护、产权交易、融资担保、创业投资等方面的支持与服务。该园区将争取到2010年引入50家创意企业，实现营业收入超亿元。

　　我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。工业地产，是房地产中一个重要的产品类型，企业和产业客户才是它的目标市场。

　　以前，工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起，政府推动得比较多，相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。在2006年，国土资源部公布实施了新的国有工业土地招标制度，指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时，通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局，工业地产全面进入市场。

　　上周的粤苏“4+4”青商合作联盟顺德峰会之“商业地产研讨会”上，特邀主讲嘉宾、德尔菲创意产业发展研究院首席研究员李亚夫向记者分析说，在十年之前，我们的工业产业链非常薄弱，整个平台不健全，产业聚集不明显。但到今天，随着长三角、珠三角、京津唐这三个板块中工业产业链的日趋成熟，工业地产变得非常紧俏。工业地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。

　　“仲量联行最新发布的报告指出，工业地产从现有市场中脱颖而出，写字楼物业租金面临着巨大下滑压力。报告预测，2009年仓储物流地产的租金，国内几个主要城市北京、上海、广州、深圳均将继续5％~10％的较高增长率；而这几大城市2009年写字楼的租金前景几乎都不乐观，其中北京、广州将出现近15％的跌幅。”李亚夫分析，华尔街金融危机、世界经济动荡，成为写字楼投资回报未来预期悲观的直接原因。而且，这种影响已经陆续显现。除了写字楼以外，这种颓势已经逐渐蔓延至整个传统商业地产领域，包括商铺市场。相比之下，高档工业地产的投资优势正逐渐为各路资本所关注。

　　顺德时立物流有限公司投资的容桂德丰物流配载中心、佛山市龙洲投资发展有限公司投资的龙洲家具材料物流城等一个个顺德的物流地产发展项目都正在建设中。李亚夫认为，物流地产将因为政策的“拉扯”而特别受到追捧。

　　作为创意产业发展战略研究者、品牌战略规划专家、商业地产战略发展研究者，李亚夫非常欣赏顺德企业家在商业地产发展方向的新思维及创新模式。他点评说：“顺德创意产业园提出整合产业园企业人才、资金、信息、社交网络等有形和无形资源，形成以创意产业为特色的创新型国际化产业基地，集研发、教育、休闲于一体的国际化创新型园区。这种规划本身就很有创意。又比如欧洲工业园，融入国际的成功经验，为中国工业园的新设计、新潮流带来了超前理念。它的设计力求满足工业区能够灵活使用、综合应用的发展趋势，并且尝试将工业区重新定义为适于工作的环境，而不仅仅是一个生产中心。”

　　○声音

　　工业地产的发展潜力有多大？

　　昆山代表：去年上海地价最高的工业房地产的转让土地价是350美金/平方米，换算成人民币就是200多万/亩，这在几年前的工业用地中是不可想象的。最近，上海最高的工业房地产土地成交价已经达到了700美金，将近每亩四百多万。拿苏州一个镇的工业用地来说，2002年企业从政府处获得的土地地价是8~10万元/亩，2003年到15万元/亩左右，目前市场上40万元/亩左右，也不可轻易出手。

　　东莞代表：在东莞的一个工业区，两块相隔不到100米的土地，一个是工业用地，一个是商品房用地。可以这样算一笔账：以该土地商品房1.2的容积率，以10亩地算，可建70平方的小居室100套用于出租，若租金是400元/套/月，5000元/套/年，一年可获得的收益就是50万元。那么旁边同样十亩的工业用地呢？按比例建造厂房5000平方，按10元/月/平方的租金，年收入是60万元。也就是说同样十亩用地，厂房租金比商品房租金收入要高。这是实实在在的例子，同样十亩的土地，差不多的租金收入，因土地市场化因素不一样，工业用地价格肯定远远低于住宅用地价格，而且其实7000平方住宅的建筑成本是远高于5000平方工业厂房建筑成本的。

　　香港代表：1959年，香港工业用地是104元/平方米，商厦写字楼用地1668元/平方米，住宅用地164元/平方。到1980年，这三类用地每平方米分别是29549元，124379元，13728元，分别上涨280倍、73倍、82倍。可以看到，工业用地涨得最多，同时也可以看到，在1959年，工业用地不如住宅用地价格贵，但到了1980年，工业用地是住宅用地的两倍多，已远超过住宅用地。

　　○点击

　　工业地产，危机中的投资避风港？

　　香港地价贵众所周知，原来连工业用地也是高居世界之首。来自香港城市青年商会的代表告诉记者，2007年年底香港工业用地售价约每方1000.41美元(约7791港元)，为全球工业地价最昂贵的地区。

　　“仓储和工业地产的租金价格不会出现负增长，香港是全球最繁忙的贸易港口之一，虽然港口活动的增长幅度已经不如往昔，但毕竟还是在持续增加之中。香港的仓储及物流中心可能成为金融危机爆发时的一个投资避风港。”陈振平、杜家礼、马伟成、黄少麟等几位香港与会代表表示，香港土地供应紧张，且市场对工业用地需求持续，而近年发展较快的物流业，更愿意出高价投地。另外部分发展商为吸纳土地储备，亦积极购入工业地，并通过补地价将用途更改为酒店或商住发展用途，亦大大推高了工业地价。他们指出，如果将地积比计算在内，香港当前工业用地每方楼面地价约800至850港元。

　　对于顺德的商业地产发展，他们特别强调，要注意人才链、资金链。

　　○观点

　　要保持地产项目的生命力

　　佛山市龙湾房地产有限公司董事长梁敬雄在会上发言说，只有优选址、准定位、科学运营相结合，商业项目才会寸土寸金。

　　梁敬雄认为，房地产行业的企业应该为建设资源节约型、环境友好型社会切实负起责任。对环境的社会责任，不用说太高调、太难操作的内容，简单来说就是先实施“节能省地”，而且保证建筑质量，不要没用上十年就拆了，这是对资源的极大浪费。看看外国的房地产作品，保养得很好的。一个项目开发出来了，要着力保持它良好的生命力，好好经营它。做住宅房地产也好，做商业地产也好，都是一个家园产业。房地产产品与服务的优劣好坏，直接关系到消费者、企业的理想家园。地产品牌应以更优质的产品打造品牌地产的事业大厦。做品牌地产是要付出昂贵的投资的，你越是有名，你就越要承担起更多的注意力成本与社会责任。