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土地问题三大关键词
上海厂房网 2008年01月23日13:40 经济参考报
天价地

2007年,国有土地出让中,每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。非理性土地价格上涨,隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张,对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。

在目前城市保障性住房尚未全面铺开情况下,“天价地”易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理。北京师范大学教授邬翊光指出,有些开发商高价拿地,并不是单纯为建造房子出售,而是为在股市上翻云覆雨。中国土地勘测规划院副院长周建春提出,一些上市房地产企业凭借雄厚资本力量,频频拿地制造“地王”,投机和投资需求扩张,真正消费受到抑制。

开发商敢以“天价”拿地,是暗含着对今后房价上涨、修改规划、上市融资等强烈预期,是非理性需求所致,因此必须对进入房地产市场的资本进行严格监管。

从操作层面上,进行合理引导非常重要。2007年11月8日上海几幅住宅地块的最终竞价结果是,郊区土地均价每平方米过万元,上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地楼面地价高达每平方米两万元。这次挂牌现场竞价从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。本意是抑制公开举牌所产生的非理性行为,但由于不知道其他公司“底牌”,每家公司都报出极限价格。

中国土地勘测规划院副院长周建春认为,可以适当缩小土地出让面积,加快土地开发时间。尽快建立全国土地统一登记体系,对土地开发规模过大的开发商,采用累进制的税费征收办法,从经济上抑制其囤地的冲动。

民生供地

2007年9月30日,国土资源部宣布进一步加强土地供应调控,要求各地进一步加大土地供应结构调整力度,确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。要求优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地,必须单独列出,其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%,不符合要求的不予批准。

从世界各国和地区的经验来看,解决城市低收入家庭的住房困难,仅靠市场机制恐怕难以办到。缓解普通人住房需求与耕地保护的矛盾,必须适当压缩工业用地,增加民生用地,以保障廉租住房等保障性住房用地供应。

2007年前三季度全国房地产开发用地供应量同比增加29%,其中普通商品住房和经济适用房增幅分别达到38.2%和47.6%,占住宅用地总量比例逐步提高。全国土地市场动态监测数据显示,2007年前三季度全国房地产开发用地供应量呈增加态势,从重点城市看,呼和浩特、青岛、深圳、北京、郑州、天津、上海、沈阳等城市前三季度廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地都超过70%。

违法用地

从2007年9月一直延续到年末的土地执法百日行动,打击的是“以租代征”等违法用地行为,这成为国家关紧土地“闸门”的信号弹与发令枪。

国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说,当前土地违法主要有三种类型,一是“以租代征”,违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避农用地转用和土地征收审批,通过租赁、承包等方式非法使用农民集体土地进行非农建设。二是违反土地利用总体规划和年度计划,突破批准开发区范围,擅自扩大面积,有的还以各种名义新设立开发区。三是未批先占先用,未依法取得建设用地审批手续,就擅自先行征地、供地和施工建设。

2007年已上报的26个省(区、市)325个单独选址建设项目中,已动工建设的229个,均为未批先用违法用地,违法比例高达70.5%。

违规违法用地形势严峻,主要原因是地方政府自行其是,我行我素。从深层次分析,在土地供需矛盾长期存在的国情下,干部考核制度和财税体制,并不利于科学发展观的真正确立。“土地围绕项目转”的用地模式,难以从根本上改变。而对违法违规行为查处普遍偏轻,产生了极大的负效应。
稿源:经济参考报
编辑:厂房招商网
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