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天价争地景象灰飞烟灭 地王流标事件玄机揭秘
上海厂房网 2008年01月25日10:30 北京晨报
“拐点论”的战火还在房产交易市场燃烧,土地市场已迎来乾坤大转,提前站上“拐点”。 

一个月前,体量66万平方米的来广营地块爆冷流标,二次开标也仅勉强逃过流标厄运;上周,地段体量俱佳的广渠路地块重蹈覆辙。近年来一直持续的天价争地景象骤然间灰飞烟灭。是什么原因,导致一向嗜“地”如命的开发商集体冷脸?看似偶然的明星地王流标事件,发生在楼市“拐点论”盛行、成交严重萎缩的当下,此中暗藏何种关联与玄机?记者就此展开深入调查…… 

明星地王接连流标 

2007年12月15日是朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标的日子。这一地块所在区域位置相当有吸引力,规划总建筑面积66万平方米的巨幅体量更是为近两年之罕见。在业内人士看来,这样的明星地块理所应当成为地产大鳄们争食的目标。然而,当天9时,北京市土地整理储备中心负责人宣布,由于参加投标的开发商不足3家,不符合开标条件,该地块以流标收场。

无独有偶,仅仅过了一个月,另一“地王”——朝阳区广渠路15号地重蹈流标覆辙。虽然广渠路15号地42万平方米的规划体量不敌来广营地块,但论名气远在后者之上。两年前这一地块就备受关注。此后上市日期推了又推,此间还险些成为限价房用地,吊足了无数开发商的胃口。然而,在上周三的开标会上,前来投标的开发商竟只有两家,最终以流标收场,爆出了年初京城土地市场的最大冷门。 

热门地块集体遇冷 

地王爆冷流标仅仅是一个极端的开场。开发商在土地市场的冷脸同样甩向了其他热门地块。 

2008年1月16日,南沙滩东路3号住宅用地开标。该地块位于北四环和北五环之间,虽然规划建筑面积只有8.2万平方米,但紧邻奥运场馆,地段相当诱人。2006年该地块挂牌时报价曾被疯狂刷新,若不是突然宣布暂停出让,预计参加竞价的13家开发商又要上演天价拿地的大戏。时隔两年该地块终于以招标形式再度露脸,市场热度却大相径庭。开标当天仅三家开发商投标,勉强逃过流标厄运。此外,一个月前流标的来广营地块当天再度开标,也仅有三家房企投标。 

记者统计 

今不如昔:去年8家争食一块地 

新年后这样的拿地场面无法与土地市场此前的热度相提并论。根据记者对去年招标出让的13宗明星地块的统计,每一地块参与竞争的开发商平均达到8家。其中昌平北七家地块吸引了10家投标企业,而争夺丰台小井村地块的竟高达12家。就连限房价竞地价的两限房用地,平均投标企业数量也超过了每宗7家。其中,东铁匠营和常营B2地块分别高达14家和15家。众多的竞争者也导致了成交价格的高涨。记者统计发现,13宗明星地块中超过6成的项目溢价超过100%。尤其是四宗挂牌地块的溢价幅度分别高达277%、210%、198%和180%。 

专家评估 

性价比高 流标匪夷所思 

“据我所知,保利、华远、华润、中石油一直高度关注广渠路15号地,流标确实出乎意料。”曾作为专家参加多宗地块评标的北京房地产估价师和土地估价师协会会长高千里在接受记者采访时表示。 

目前广渠路15号地尚未重新开标,底价不得而知。高千里告诉记者,2004年这块地挂牌出让时,起价12.8亿元,开发商蜂拥争食,50轮竞价后已高达18.2亿元,合楼面地价3600元/平方米。 

“广渠路36号地2006年成交楼面地价5652元/平方米。近两年周边市场发展迅速,地块会有很大升值。广渠路15号地位置上佳,地形也非常齐整,并且再次出让时住宅用地比例上调,土地成本相对增加。因此15号地的价格肯定高出这个水平。”高千里表示,尽管土地价格略高,但仍然具有相当大的开发价值。至于是否是廉租房配建、环保投入等附加要求抑制了开发商对两大地王的拿地热情,高千里认为,“也许有一些外部因素所致,但这些条件对这块地应该没有影响。” 

业内揭秘 

资金受阻 没钱拿地 

金融政策紧缩,难获拿地贷款 

中原地产华北区域总经理李文杰认为,热门地块接连爆冷流标一个重要的因素,是今年实行货币从紧政策,开发商获取资金难度增加甚至无法获取贷款。李文杰说,之前开发商拿地资金主要有两个渠道,上市公司主要通过增发来获取资金,非上市公司则主要通过银行贷款。现在两个渠道全部紧缩,开发商完全要依靠自有资金拿地,只有少量开发商有这个实力,大量开发商不敢轻易去拿大块地,否则资金链就要受影响,增加后续开发难度。 

楼市成交萎缩,预期回款难到位 

据了解,今年1月16日参加来广营1号地等3个热门地块竞标的开发商中,只有住总和金第联合体以及绿城集团承诺3日内缴纳全部地价款,其他开发商则纷纷选择分期付款,这在去年是不多见的。 

“春节前是回笼资金的关键时刻,保证现金流是各大公司的主要任务,此时拿出巨资显然一般开发商难以承受。”一位参与广渠路15号地投标的开发商如此分析。 

而李文杰表示,眼下楼市成交量急剧下降,开发商正常的回款周期被迫延长。即使是巨头房企,由于去年都有不少地块入袋,手头资金要用于消化这批土地,也很难再有能力投入大量资金到新的储备上。 

开发商自曝 

恐房价下跌 高价拿地风险大 

“广渠路15号地位置好体量大,地价成本高,无疑增加了开发风险。”一位中等规模开发商告诉记者,眼下“楼市拐点论”盛行,开发商群体对未来市场的判断也明显呈现出两种声音,一是恐跌派,二是唱涨派。“房价跌了,地价跟着跌,相当于支出增大收入减少,贸然拿地显然不是明智之举。”一位支持“恐跌派”的开发商如此说道。 

“尽管不少开发商认为,北京的房地产价格相比其他国际都市远未至顶,但规模不大的开发商的确已经顾虑重重,担心房价下跌,高价拿地赚不到钱。”高千里透露。据悉,竞标来广营1号的中联亚房地产开发有限公司在接受媒体采访时也曾表示,市场气象不被看好,公司也是再三权衡才来投标。 

土地新政严打囤地,拿了烫手 

值得注意的是,广渠路15号地是最新土地调控政策出台后的第一宗流标地块。 

今年1月7日、1月8日国务院接连下发通知,措辞严厉地提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,同时要求金融机构对于不符合要求的开发企业严控银根。“一些上市房企有明显的囤积土地现象,政策出台后地产板块受到严重冲击股价大跌。”一位金融业人士表示。除此以外,据业内人士透露。“土地政策明显严厉起来,因为担心被没收,有意转让的项目突然增多。” 

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)认为,土地新政对囤地处罚的严格规定,极具震慑力。“市场已经比较冷清,后市走向很难判断。如果行情不好想等一段时间再开发,又要缴高额的土地闲置费,甚至可能还要被收回。开发商显然可以意识到其中的巨大风险,不敢冒险拿地。” 

流标地王档案 

来广营1号地 

位于朝阳区来广营乡清河营镇,规划建筑面积66万平方米,是去年体量最大的住宅用地 

根据规划,除满足“90平米占7成”外还要配建廉租房 

去年12月流标,今年1月16日以19.427亿元的底价重新开标 

广渠路15号地 

位于两广路延长线上,原为北京化工厂用地。规划建筑面积42万平方米。 

配建廉租房、学校等。须进行污染处理,确认达标方可开发 

今年1月16日流标,目前尚未重新开标
稿源:北京晨报
编辑:厂房招商网
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