一份上海市住宅建设发展中心的“填报《经营性土地一地一表》”的通知，近期被发放到上海部分开发商手中，要求开发商申报土地开发计划，从而对土地闲置情况进行调研。据悉，该通知要求开发商详细上报手中土地2008年-2012年的开工建设计划，并要求说明地块闲置情况。部分已拿到该通知的开发商认为此次调研报表的要求十分严格，尤其是在土地闲置情况方面，就跟调查户口差不多，政府很有可能把这分调查作为以后处罚的凭据。”
不过，记者经过采访发现，目前为止，一些外地来户的大型开发企业尚未收到该通知。这些企业一致表示，大型房地产上市公司要对股民负责，滚动开发才是其一贯作风，囤地无益于企业的发展，并称其“不会囤地，不怕调查”。
摸底调研设置大限
从这份《经营性土地一地一表》上看到，该调研除了需要开发商重新上报地块各项基本资料（地块号、地块坐落、批准使用面积、土地用途、容积率、建设进度等情况）外，若为尚未开发完成的土地，必须详细上报未来4年（2008年-2012年）的计划开工土地面积及计划开工建筑面积的数据。
“这是在全上海范围内进行的新一轮对经营性土地的调研，目前已全面展开。”向部分开发商发放这份登记表格的上海市住宅建设发展中心闵行项目部有关人士表示。
有业内人士分析，这份调查的目的很明确，就是要在督促开发商明确未来几年开工建设面积的基础上，根据开发商自己上报的数据来确定土地是否存在闲置的情况。换句话说，如果开发商自己上报的未来开工计划未能兑现，这个摸底调研表很大程度上将成为未来认定土地闲置并进行土地闲置费征收、闲置土地收回的主要依据之一。
而该调研表上报后，主管部门还将根据土地的现状，在“闲置情况”的相关栏目中评判出地块当前在闲置方面的定性。其中包括“是否闲置土地、闲置时间认定、闲置原因、拟处理意见、是否擅自改变用途及容积率等规划条件、违法用地认定”等，这些将决定开发商手中土地的命运。
根据与这份调查表格同时下发的《填表说明》里的规定，该调研表要求在2008年1月10日前上交。虽然日前由国务院下发的《通知》在处理闲置土地的具体措施上并没有增加更多新条款，但加上了一个限期——2008年6月底，这个很值得关注。“我们的理解是，摸底调研将在6月底前完成，而此后，对被认定是闲置的土地进行严格处理。对一些开发商手中的闲置土地而言，‘6·30'无疑是个大限。”上述开发商对记者说。
多拿地、快开发有益资金链
华润一位内部人士亦向记者表示，未收到“填报《经营性土地一地一表》”的通知。他介绍，目前华润置地在上海目前只有两个项目，一个是已经销售过半的上海滩花园，另一个则是开发了一半，位于新江湾城的华润橡树湾项目。
“我们现在是急于拿地，而不是囤地。”他表示，华润、万科、保利等国内一些大型上市房地产公司，均倾向于滚动开发楼盘，而不是捂着一块地不放。“像我们自己有内部规定拿到地1年内必须动工，2年内必须上市，而销售业绩也直接和上海公司的业绩考核挂钩，囤地对我们来说根本没有意义。”
“圈内确实有朋友收到通知，不过我们却没有，其实像我们这样的上市公司，拿到地一般立马就开发，滚动拿地开发不会比囤地增加的利润少。”上海绿城一位不愿意透露姓名的人士亦表示，绿城目前希望多拿地，多开发，而不是多囤地拖垮了资金链。
尽管有不少大型开发企业表示“不会囤地，不怕调查”，但记者发现，实际上海的囤地现象确实颇为严重。“近期我们收到兜售二级市场土地的电话越来越多，其中一部分是因为资金链问题，还有一部分就是因为囤地清查问题。”上海绿城该人士透露，囤地清查行动对一些靠囤地“吃饭”的小开发商影响颇大。
“有人放盘，自然有人接盘。”他表示，有一些资金实力雄厚、未受到“囤地”之累的企业已开始跃跃欲试。“最近听到好几个开发商朋友想趁机捡便宜，国务院有关通知出台之后，他们对房地产市场的兴趣，开始从一手土地市场转向二手土地市场。”该人士认为，随着土地市场的整顿以及银行信贷的紧缩，更多原本由中小型开发商持有的存量土地将会被“逼”向市场，正是乘隙收购的好时机。
“不过，就我们的经验看来，好地不多。就算有好的，付出的代价也不小，是否能在这场清理运动中捡到便宜，我想还是要等待机会。”
行政干预困难重重
和绿城一样，在上海土地储备颇多的金地集团，也未收到“填报《经营性土地一地一表》”的通知。同时，该公司也时常接到土地掮客的电话。不过，和绿城方面对二级市场土地抱有的积极态度不同，金地上海公司相关负责人认为近日二级市场流出的土地多是鸡肋，“这些地一般集中在奉贤、金山等地，较为零散，不成规模，食之无味，弃之可惜。”
据介绍，目前，金地集团在嘉定南翔金地格林系列的最后四期其中有三期已经动工，另有一期尚在方案设计阶段，而该公司位于浦东的两个项目也已动工。“和绿城一样，我们也倾向于滚动开发，不断拿地，不断开发。”
不过，该人士坦言，上海囤地现象确实严重。和其他多位开发商人士一样，金地方面更关心当地政府在具体实施过程中的力度。1995年实施的<中华人民共和国城市房地产管理法>曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。随后，政府对该规定经过多次强调和完善。但业内资深人士透露，截至目前20％的土地闲置费在包括上海在内的许多地方其实并未真正征收。
“我认为囤地是一种市场行为，以目前的土地政策来看，要一次性清理掉土地市场中的历史遗留问题，可能性不大。我个人认为这将是个漫长的过程。”
本地企业拥有巨量土地
一位不愿意透露姓名的开发商指出，许多外地开发商都是在2002年上海实行土地招拍挂制度之后才进入上海房地产市场，因此土地储备情况也相对透明。相对于进入上海较晚的外地开发商，上海本地开发企业、尤其是政府下属的大型地产开发集团，囤地现象更为严重，国有房地产企业手中却掌握着大量的土地储备。由于这些企业大多并未上市，因此外界几乎没有渠道通过公开资料查得企业的土地储备状况。
上海本地最大房企——绿地集团总裁张玉良2006年年中曾对媒体透露，集团当时仅在建商业项目就达100万平方米，筹建多达300万平方米。2007年前4个月，绿地集团已成功竞得7幅土地，总占地面积超过100万平方米，总建筑面积超过200万平方米，总投资额超过90亿元。其中在上海奉贤、嘉定、浦东川沙取得的3幅土地定位为现代服务业综合项目，在太原、西安、成都取得的4幅土地定位为综合性住宅项目。今年年初，绿地又接连拿下上海卢湾区104、105街坊、闵行区新浦江镇、贵阳金阳新区和银川兴庆区等5幅土地，项目总占地面积超过75万平方米，总建筑面积超过120万平方米，土地总价款逾51亿元。
隶属于上海地产集团旗下的中华企业目前拥有数百万平方米的土地储备量，可出租建筑面积13万平方米，在崇明岛拥有4655亩储备土地，新近取得的浦东花木土地和惠南独栋别墅项目，以及在陆家嘴滨江区域开发多个项目，足够公司未来三年以上的开发，并且具有相当突出的地产增值潜力。70万平方米在建项目中包括古北国际广场、古北国际别墅、上海港国际客运中心、古北财富中心、周浦项目和苏州太湖西山古北雅园等。
事实上，上海国有企业手中还掌控着更大面积的土地储备。1998年底，上实集团取得崇明东滩土地一级开发权，涉及面积有84.68平方公里之巨，地块约占崇明的15％。除崇明东滩项目外，还有南汇的水库项目、已列入国家发改委重点项目的俄罗斯圣彼得堡的综合社区开发以及上海朱家角等多处土地储备。上实地产的庞大资产成就地产航母，公司大股东上海上实的控股股东上实集团实力雄厚，集团的地产板块拥有126亿元的净资产和超过1亿平方米的土地储备，土地储备量位居中国房地产企业前列。据中房指数统计：上实地产作为2006年房地产百强企业的“黑马”，已拥有1300多万平方米的土地储备和1000多万平方米的规划项目建筑面积。
开发商囤地越来越难
“由住宅建设发展中心推进的这部分土地闲置情况调研工作，还仅仅是上海整个闲置土地调研的一小部分。”上海市房地局一名官员透露。由于上海市住宅建设发展中心主要承担的是上海市配套商品房、中低价普通商品房、旧住宅平改坡综合改造的组织实施工作，此次调研也主要是在相对应的非普通商品房土地范围内，也只是上海全面推进新一轮闲置土地处理工作的一个开端。
很明显，相对于港资以及外资开发企业，此次调研的重点放在内资当地企业上。复地集团副总裁曹志东向记者表示，复地已在近期收到这份调查表，并对相关调查要求仔细研读分析。“虽然我们没有囤地的情况，但也要认真对待。梳理土地储备状况并进行信息披露，这也是上市公司的义务。”
绿地集团董事长张玉良也在近期的一次论坛上对媒体表示，作为企业，绿地要在国家“双控”的背景下，准确把握企业的发展步骤。尤其是在当前地价成本相对较高的市场情况下，加上政府对土地违规的重点打击，开发商囤地、捂地不仅不合时宜，而且来自市场、政策的风险很大，明智的开发商不会选择这种方式，而是加快开发节奏。
上海某开发企业资深人士坦言，6月30日更像是闲置土地的“大限”，以往不少地方政府往往以正在调研为由并未真正展开对闲置土地的处理，但“6·30大限”要求，将督促地方政府从调研阶段展开真正的政策执行。
商业地块捂地成风
对于拥有沪上商业地块多时的大型房产商而言，捂地其实并没有太大的风险，尤其是像长江实业、新鸿基、东方海外等地产大鳄，资金实力雄厚，根本无需为巨额的项目启动资金而担忧，捂地就等同于涨价，捂地历史越长，实现的资产增值也就越大。
发展至今，上海市中心的土地已经越来越少，地处黄金地段的商业地块更加显得弥足珍贵，而那些繁华商圈附近的闲置的商业用地都被寄予了较高的预期，进而连带影响了周边市场，包括上实的徐家汇中心项目地块、东方海外的茂名南路地块、中国地产的协和城二期地块等。
也许很多人意料不到的是，现在这些大家眼中的黄金地段地块当初的地价并不高，当年，开发商多从政府手中直接拿地。早期，大部分地块的周边环境均不理想，还不足以形成足够的市场氛围，商业项目的开发需从头做起，操作起来存在一定难度，包括项目将来的招商、经营、管理以及客流量的聚集等，都不是轻易就可以解决的。当时，上海当地的企业多缺乏经验及操作能力，而房产业早于上海发展的香港则不然，港商在商业地产项目方面拥有自己一套理论和操作手法，经验相对丰富，因此，可以说，当时，不少政府部门是“求”港商进入市场、拿下地块的。
时间催生地价飞涨
即便是近几年来，这个现象也并未杜绝。2006年土地出让3号公告中，普陀区推出了真如A3-A6地块，这也是真如城市副中心自提出规划以来首次推出的大幅土地。该地块位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，地块面积约17.73万平方米，总建筑面积约达72万平方米，商办部分占到总体量的80％，达58万平方米左右。
当年12月，该地块以22亿元的竞拍底价被李嘉诚旗下的长和系摘得。事实上，早在摘牌前，业内就已传出消息李嘉诚将入主真如A3-A6地块，其一是由于标书中对竞买人资格设置了“世界500强”的门槛，符合标准者凤毛麟角；其二是如此巨型的综合地块，一般开发商并不具备开发的能力。
自从长和系拿下这幅真如大型地块之后，业内外对于真如副中心的前景也十分看好，周边其他项目也纷纷以此作为自己的卖点，这两年来，真如板块的房价水平也开始不断上涨，不少业内人士认为，待李嘉诚真如项目建成之后，必将大大提升真如板块的商业品质，形成一个符合现代意义的城市副中心，届时，周边其他项目的前途都将是“不可限量”。
根据22亿元的成交价格来计算，该项目的平均楼板价在3055元/平方米左右。而真如板块当前的市场行情已经远远超越了这一水平，这幅真如A3-A6地块的身价也在无形之中不断上涨。
商业项目租金不断上涨
这么多年以来，上海商业项目的租金水平基本上都是逐年上升，一些商业地产项目从市场租金还只是每天每平方米0.4美元-0.5美元左右的水平时，一直捂地捂到市场租金在每天每平方米4-5美元的时候，再开始启动工程建设，换言之，该项目的租金水平在漫长的捂地过程中不断拔高，待建成营业之后，便可以为政府贡献最大的税收。
以写字楼市场为例，据相关数据显示在2002年和2003年间，上海写字楼市场走入一个低谷，租金水平跌到了低位，即便是当时的金茂大厦，租金水平也只有0.4-0.5美元/平方米/天左右；但是，写字楼市场从2004年就开始显著回升，租金水平由原来的0.6美元/平方米/天直线上升至1.2-1.3美元/平方米/天；据戴德梁行2007年第四季度写字楼市场报告显示，上海甲级写字楼市场需求得不到缓解，平均租金报价持续上升，目前达到了1.23美元/平方米/天的水平，部分户型较小的成交案例，每天每平方米的租金水平已经甚至超过了2美元。
从2002年至今，上海甲级写字楼市场租金从0.4美元、0.5美元左右一路上升至1.2美元、1.3美元，甚至是2美元，换言之，那些商业项目在捂地的同时，不但实现了资产的增值，开始建设之后也可为政府创造更多的财政收入，相信这是每个政府部门乐享其成的。
囤地最终为了利益更大化
“捂地”实际上是非常简单的事情，从技术方面来讲，捂地手法也是变化多端，开发商往往通过对地块圈个围墙、打几个桩等方式，在地块上进行简单的施工动作，就可以顺利避开土地闲置费。动拆迁问题、周边规划调整等都是常见的理由，还有甚者，开设市场、停车场等。细究起来，每块土地闲置的原因往往各不相同，政府一旦要进行收回，开发商就会拿出动迁问题、周边规划调整导致地块项目规划调整等诸多源自非开发商本身原因引起闲置的理由。但明眼人都知道，开发商的目的不外乎是等待市场成熟、地块升值。
尤其是像上海市中心地段的诸多地块，有不少确实由于轨道交通规划要求多次调整规划而开工延后的地块，也有不少是遇到拆迁问题迟迟未见动工的地块。例如，协和集团旗下的上海静安区协和城地块在搁置将近10年之后终于在近期启动，主要原因就是规划的多次调整，同样还有世茂集团旗下的上海重点商业项目“万象商都”，也是面临轨道建设需要而重新调整规划的尴尬，至今未能动工。
以襄阳路地块为例，从一定意义上出发，开设临时市场，本身就是捂地。这块淮海中路3号地块早在1996年至1998年间，就被香港万都集团以批租形式获得，原计划建造五星级酒店、办公楼、 商铺和住宅，但随之而来的亚洲金融危机令万都资金紧张，该项目也从此搁浅。
在闲置期间，为不让该地荒废，周边部分服饰市场搬迁至此，2000年，襄阳路市场正式营业，并逐步发展到蜚声海内外的服饰市场。直至2006年1月，新鸿基以36亿元的代价拿下淮海中路3号地块，襄阳路市场才开始搬迁。
但是，在开设临时市场的6、7年间，沪上房价已经发生了惊天动地的变化，襄阳路市场地块的价值翻了几番，捂地成功。
记者手记
囤地标准不应全市统一
相关人士认为，真正有囤地可能性的，以依靠单个项目支撑的小开发商、外资大鳄以及本地房地产开发企业为主。“这次调研，让我们看到了政府的决心。”他表示，如果拿到通知的开发商上报的未来开工计划未能兑现，那么，这个摸底调研表很大程度上将成为未来认定土地闲置并进行土地闲置费征收、闲置土地收回的主要依据之一。
另外，记者在调查中发现，不少开发商认为市区重要地块应排除在囤地清查范围之外。他们认为，市中心重要商用地块因优化方案等因素，而导致开工时间放缓实在情理之中，不应全市统一标准。
实际上，众多港资开发企业在市中心的商业项目和区域发展荣辱与共，不少港商大鳄的商业项目都是区域的地标性建筑，并且其持有出租所得的回报，年年源源不断地为繁荣区域经济作贡献。在操作这些项目时，开发商自然希望能够有超过2-3年的时间来优化项目设计方案，使其未来的商业优势发挥到最大。 |
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