为保证土地供应杜绝企业变相囤地，北京市国土资源局于11月23日宣布，撤销未按期上市交易的8宗土地的直接上市交易资格。不过，这些未完成土地一级开发地块的最终命运还没有定论。
11月29日，北京市国土资源局土地整理储备中心副主任陈倩在接受《中国房地产报》记者采访时表示：“近期我们中心会出一个处理意见，或由储备部来作储备，或仍由开发商继续作，毕竟企业有前期投入，每个地块要具体情况具体分析。”陈倩特别强调，与收回闲置国有土地使用权不同，这些地块涉及的是一级开发权问题，之前很多媒体报道有误。
中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，政府土地一级开发能力严重不足已经导致了土地供应紧缺，北京市此次收回一级开发权的举动是增加土地有效供应、缓解城区土地紧张局面的有效途径。全国政协常委、北京市城市规划设计研究院顾问王东教授则认为：“这样做有助于树立珍惜日益稀缺的土地资源的理念。”
8宗地 “3宗罪”
陈倩并没有向记者透露8宗地的详情。而据记者目前掌握的情况，8宗地分别为朝阳区、海淀区、昌平区、平谷区和密云区各1块，顺义区3块。每宗地块规模都不大，既有住宅用地也有公建用地。
这些地块被“红牌罚下”的原因大都一致，即原土地方没有在规定时间内完成地上拆迁、达到“三通一平”的上市交易条件，或者规划意见书已经过了有效期等。
“在拆迁中与居民补偿价格谈不拢导致过期，这是最常见的因素。”中国城市规划学会居住区学术委员会副秘书长赵文凯从技术层面对收回原因进行了分析。“其次，政府大市政外围条件不具备也是一个重要因素。”赵文凯接着指出，这些方面的问题还包括政府审批环节过多、审批速度过慢等。另外，“很多企业间股权合作转让关系复杂，或企业资金链条断裂等，则是内部原因”。
一级开发困局
目前，北京的土地一级开发有两种形式，即招标开发商进行和北京市土地储备中心自己开发。
2002年3月至2006年3月，北京市土地储备中心及各区县分中心土地真正完成一级开发并上市交易的只有8宗183公顷。土地储备中心的土地一级开发能力严重不足。
“和企业一样，政府土地储备也面临两个问题”，顾云昌说，“一是资金，土地一级开发需要大量资金，不能仅靠财政支持和银行贷款；二是拆迁，在规范拆迁市场和加速土地一级开发中面临左右为难的局面。”
他还表示，此次收回举动在当前北京市房价上涨过快的情况下尤其引人关注。“逐年下降的土地开发面积，说明土地开发跟不上需求量，房价上涨也就很自然。”
虽然从2005年开始，北京市连续3年制订年度土地供应计划，“但每年的土地供应计划基本无法按时完成，这就造成了土地开发面积逐渐走低”。土地供应无法完成，和土地一级开发缓慢密切相关。“政府收回一些土地一级开发权，就是从根本上加快土地有效供应的方法，以平衡市场的供应关系。”顾云昌总结道。
另有传言说，北京市政府正在考虑在国有房地产开发企业北京首创集团或北京城建集团中选一个专门从事土地一级开发。从而这些收回地块的去向更添悬念。
求解
此次北京市回收一级土地开发权的举动得到了市场正面回应。复地集团副总裁程新华告诉记者，他认为这一举措“可以促进房地产市场供求均衡发展，对于今后两年房地产业稳定发展有很多益处”。
几家欢乐几家愁。开发商中有土地一级开发权被收回的，还有通过参与土地一级开发以获取二级开发权的。记者了解到，北京龙湖地产近期通过参与土地一级开发，介入到北京中关村区域一块近20万平方米规划建筑面积的土地。该地块会在近期进入土地市场进行交易。而此前，在北京最大宗的双限地通州半壁店地块出让中，龙湖地产就曾联合土地一级开发方拿到了土地二级开发权。
要想破解土地一级开发困局，避免这种因延期等原因被政府回收情况的发生，除了开发商自身努力外，政府在土地资源集约利用上也应做足事前功夫。
赵文凯表示，除了通过收回方式倒逼出供应外，政府还可以在政策和宣传上下功夫，为经济发展与稀缺的土地资源之间寻找出路。
“要改变土地资源日益紧缺的局面，首先要有灵活的土地供应政策。”赵文凯说。目前我国城市建设用地是按照人口的多少来批指标，因此造成很多城市通过做大人口规划指标，无限扩大城市建设用地面积，造成土地资源越来越紧缺。赵文凯的建议是，根据不同城市和区域的情况，对城市建设用地面积进行控制，减少土地资源的消耗。
“城市土地集约节约利用，是我们应对土地资源稀缺的永远主题。”赵文凯最后说。 |
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