去年伊始，上海房地局推地频率较为缓慢，上半年上海市房地局仅出台了３个国有土地使用权出让公告，进入下半年，这一情况才开始改变，往往是两个公告连续推出，尤其是在年底１０月至１２月这３个月期间，上海土地市场更是突击放量，连连发布了９号－１９号等１１个国有土地使用权出让公告，其中，１２号土地公告和１３号土地公告则双双在１２月开标。
１２号土地公告
１０月３１日，上海市房地局发布了２００７年第１１、１２号国有土地使用权出让公告，其中，１１号土地公告所推均为工业用地，１２号土地公告则公开出让位于闸北、虹口区等６个区县的１２幅商住地块。
虹口区海南路１０号南侧地块 中标者：昇亮投资
海南路１０号南侧地块坐落于虹口区四川北路１７８街坊１７／３丘，东起吴淞路，南至武进路，西至乍浦路，北以区人民检查院大楼北侧、部队用地南侧和味美思酒店南侧为界。据悉，该地块是虹口区政府原所在地，现已划入四川北路商贸交通枢纽地区，位居虹口区的核心地段。地块占地面积１．６４万平方米，容积率４．０，规划总建筑面积近６．６万平方米，规划用途为商业、办公。
该地块地处轨道交通沿线地块，因此，也是这次１２号公告中起拍价最高的地块，达到７．８９亿元。再加上竞拍时每次加价幅度高达２００万元，此前就有人预测该海南路１０号南侧地块可拍到１０亿元以上。
１２月５日下午，虹口区的竞标现场竞争异常激烈，经过７１轮的竞价，中信泰富集团名下的昇亮投资有限公司最终以１２亿元的价格，“击败”了上海城建，夺得了虹口区海南路１０号南侧地块，高出起拍价４．１１亿元。按照摘牌价计算，该地块的楼板价达到１８２６３元／平方米，不仅刷新了四川北路土地出让价格，也是虹口地区成交价格最高的地块。
今年１月时，中信泰富与上海申通资产组成联合体，拿下了虹口区轨道交通１０号线四川北路站地块，这次又竞得了海南路１０号南侧地块，进一步扩大了其公司在四川北路的布局。目前，四川北路商圈的新一轮改造开发规划正在加紧推进，多个大型商业物业正在建设或即将开建，其中包括中信泰富地铁物业、中建蛇口１０８号街坊项目以及资本策略伙伴雷曼兄弟拍得的福海商厦等，一旦整体改造完成，四川北路的整体办公以及商业环境都将得到明显提升。
闸北新客站北广场２０４街坊２５丘地块 中标者：通乐房地产
闸北新客站北广场２０４街坊２５丘地块是２００７年１２号土地公告中除虹口区海南路１０号南侧地块以外的另一幅内环内地块，在１２月５日被上海通乐房地产有限公司以１．５２亿元的总价竞得。
作为闸北（新客站）北广场新推出的第三幅商业地块，闸北新客站北广场２０４街坊２５丘地块占地５１１４．４平方米，东临大统路，西至中祥大酒店，北至中兴路，南近太阳山路、交通路，规划为商业办公用地，由于地块紧邻站前广场，因此对容积率的控制较严——不得大于２．０，粗略计算，规划总建筑面积在１．０２万平方米左右。
此前，闸北区推出的两幅相邻地块被中海地产在无人竞争的情况下拿下，而这次闸北新客站北广场２０４街坊２５丘地块虽然突破了零竞争状态，有４、５家开发商参与了１２月５日的现场竞标，但竞争并不激烈，仅仅经过半个小时１４轮的交手，就已分出高下，上海通乐房地产有限公司以１．５２亿元的代价将这幅小型地块收入囊中，较起拍价１．３７亿元只高出了１５００万元。按照摘牌价计算，该地块楼板价约为１４８６０元／平方米，而新“东家”通乐房地产是一家注册在闸北本区的民营房地产企业，曾经开发过位于闸北公园附近的住宅楼盘新理想家园。
铁路上海站素有“申城陆上大门”之称，闸北北广场是市区商业中心重点规划之一，２００３年立项的北广场地区整体开发由上海市地产集团和闸北区政府联手，同时引进土地储备机制进行新区与旧区同步改造。北广场地区的旧改规模将达到３９万平方米，最终目标是形成新客站南北广场交相辉映之势，使该地区成为一个以交通为主题的新型房地产板块。
有业内人士认为，北广场旧区改造规划刚于２００７年开始起步，周边环境、形象和功能配套尚未有大的改观，闸北新客站北广场２０４街坊２５丘地块的可建建筑面积又仅为１万平方米左右，对于商业房地产而言，这样规模的单体建筑很难持续有效经营，而这些都是导致该幅地块的竞拍价难以飙升的原因。
青浦新城华清路东侧地块
中标者：锦江国际
青浦新城区华青路东侧地块面积１０．０９万平方米，其中出让面积约９．４７万平方米，东至同三国道，南至３１８国道，西至华青路，北至淀浦河，是规划为容积率≤１．０的住宅用地。记者在项目现场看到，华青路东侧地块西面正对仁恒运杰城市花园，北面与运杰城市花园隔淀浦河相对，华青路与青湖路两边的商业均已成熟，配套设施齐全，是青浦新城中心较为核心的地块。因此，该地块也早早引起了较多房产公司的关注，除了绿地集团、复地集团等常见的“面孔”以外，重庆龙湖企业拓展有限公司、无锡中锐房地产有限公司、佳兆业集团、江苏新城房产股份有限公司、常州华光房地产开发有限公司、无锡红豆置业有限公司等刚刚开始进入上海市场的房产公司也表现出较大兴趣。无锡红豆置业更是早早地在１１月２２日，便在网上挂出了２．７２８１亿元的价格。
１２月６日一早，青浦新城区华青路东侧地块开标，参与现场竞价的房产商以外省市居多，包括佳兆业集团、无锡中锐、无锡红豆置业等。最终，来自上海的锦江国际以６．０２８１亿元的价格，将华青路东侧地块收入囊中，高出挂牌起始价３．４亿元。粗略计算，楼板价约为６３６５元／平方米。近年来，沪上地价不断上升，就此而言，该地块６３６５元／平方米的楼板价并不算一个高价，但实际上，这一价格已经逼近当前青浦新城在售的公寓尾盘。
值得一提的是，１２号公告中另有一幅徐泾镇１号地块与华青路东侧地块同一天开标，该幅地块东至向阳河，南至徐泾西路，西至徐盈路，地块面积约９．５６万平方米，其中出让面积约８．２８万平方米，只能用于建造住宅及相关配套用房，容积率≤１．２。近年来，徐泾板块的房价水平迅速上涨，而前不久重庆龙湖地产又以超过１００００元／平方米的楼板价高调夺得了赵巷地块，因此，徐泾镇１号地块也就被寄予了较高的期望。而在之前的答疑会上，包括重庆龙湖、上海绿地、复地集团、大华集团、保利香港、华润置地等众多房产巨头蜂拥而至，使得业内外人士对于徐泾镇１号地块的开标更加期待。
然而，在挂牌截止日当天，上述参加答疑会的“重量级”开发商均未出现在竞价现场，代之而起的却是上海锦江国际地产有限公司、新杨浦置业有限公司、无锡中锐房地产有限公司等企业。最终，早上刚刚夺得青浦新城区华青路东侧地块的锦江国际“再下一城”，以６．９８３５亿元的价格拔得头筹，折合楼板价约为７０３２元／平方米。
１３号土地公告
２００７年１１月底，上海房地局出台了１３、１４号土地出让公告，其中，１４号公告推出的４２幅地块均为工业用地，１３号公告推出了卢湾区、闸北区、嘉定区、青浦区、金山区、崇明县、闵行区、松江区等８个地区共计３２幅经营性商住用地，卢湾区更是在２００７年第一次推出出让地块，其中一临江的商办与住宅混合地块竞买保证金达２．９亿元，被业内人士称为住宅用地的顶级地块。
卢湾区第１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块
中标者：绿地集团
卢湾区第１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块以及第１０５街坊开平路７０号地块是卢湾区２００７年首次推出的两幅相邻地块，前者的占地面积又远远大于后者，竞买保证金达到２．９亿元，自然也是１３号公告中最引人关注的地块。
招标文件显示，卢湾区第１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块位于南浦路（规划道路）以北，开平路以东，龙华东路以南，南园公园以西。整幅地块面积为５４３７２平方米，由４个地块组成，其中１３７Ａ－１地块面积２７６７７．８平方米，规划为商业、金融、办公用地，容积率４．０；１３７Ａ－２地块面积８７１８．６平方米，规划为商业、金融用地，容积率３．５；１３７Ａ－３地块面积９２９３．９平方米，是居住用地，容积率２．５；１３７Ａ－４地块面积８６８１．４平方米，规划为商业、金融用地，建筑容积率同样是２．５。照此计算，第１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块的总建筑面积在１８．６２万平方米左右。
与此同时，招标文件中对该地块的建设也提出了不少较为具体的要求，包括建筑外立面色彩应采用暖色调，与相邻地块公共设施的地上、地下连通，商务办公用地的建筑高度不大于１００米，居住用地的建筑高度不大于６０米等等。
虽然诸多要求，但是近年来，卢湾区少有土地推出，这次推出的地块又是市中心十分罕见的“热”地，自然吸引了众多房产商的目光。早在１２月７日，就有香港新鸿基、和记黄埔、华人置业、丽丰控股、新加坡庆隆投资、浙江绿城、上海绿地集团等近３０家开发商分别领取了两个地块的挂牌文件。当时，甚至有业内人士预计这两幅土地的成交价可能超过黄浦区１６３地块，成为“新地王”。仲量联行亚太区董事陈立民也曾向媒体表示，该地块楼板价在３．５万元／平方米属于合理区间。
然而，在１２月１０日举行的答疑会上，之前盛传积极参与的大摩、凯龙瑞、庆隆投资等海外基金均未现身，和黄、新鸿基、九龙仓、中信泰富等港商巨鳄也无一露脸，出现在现场的只有７家内地开发商，包括上海绿地、浙江绿城、复地集团、沿海、宏瑞等。原来，１２月８日，外资地产商们突然被告知，这次卢湾区地块将不对外资企业出让，购买标书的所有外商投资企业（包括有外资参与的企业）可以将已经购买的挂牌文件退回。卢湾房地局有关人士施先生的解释是：“并不是限制外资，而是该两幅地的建设需求、建设周期等条件并不适合外资开发。”
如此一来，有业内人士随即就表示，卢湾区这两幅地块的最终成交价很可能将远远低于当初人们的预期。
１２月３１日下午，卢湾区第１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块开标，只有５家竞拍企业出现在现场，分别是：上海绿地集团、上海瀛通集团、河南老街坊集团、上海豫园商城有限公司以及重庆润江置业。截至最后挂牌时间，该地块的最高挂牌价格为３６．３亿元，按照竞拍规则，主持人询问有无出价者，然而，令人大跌眼镜的是，该地块无人出价，所有开发商一致保持沉默。由于卢湾两地块均为有底价拍卖，因此主持人请公证人员出示装有底价的信封并当场拆封。于是，在看过底价之后，主持人宣布，卢湾１０４号地块以３６．３亿元的最高挂牌价格为上海绿地集团摘得。当时，上海绿地集团的负责人表示：“目前楼市形势放在这里，拍出这样的价格也属正常，更何况在我看来，这个价格也不算低了。”
按照摘牌价计算，１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块的楼板价约为１９４９５．１７元／平方米，与当初业内预期的３５０００元／平方米存在很大的距离。
卢湾区第１０５街坊开平路７０号地块
中标者：上海瀛通集团和河南老街坊
卢湾区第１０５街坊开平路７０号地块是２００７年卢湾区首次推出的另外一幅地块，四至范围为日晖东路以北、东，开平路以西，龙华东路南园大厦以南，地块面积１４６２９．９平方米，容积率为３．８，规划为商业、金融、办公用地，其中，商业、金融用途土地出让年限为４０年，办公用途土地出让年限为５０年。
该地块与１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块隔一条开平路相邻，南临黄浦江，地块现场已全部动迁完成。之前，两幅地块是一片旧厂房和棚户区。当前，地块以北的龙华东路以北、中山南一路以南地区仍然是一片陈旧的棚户区，动迁工作正在进行，陆续有居民搬离，而沿中山南一路的沿街铺面还有一部分尚未动迁。１０５街坊紧依的日晖东路挨着一条黄浦江的支流，日后建成的商办楼宇西面临河，南面滨江，而且地块位置离规划中的世博园区相当近，更可与浦东的世博园区隔黄浦江相望。
１０５街坊开平路７０号地块同样于１２月３１日开标，截至最后挂牌时间该地块最高挂牌价格为１０．０５亿元，与１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块的情况相仿的是，该地块同样没有进入现场竞价程序，最终也是由主持人宣布，１０５街坊开平路７０号地块以１０．０５亿元的最高挂牌价格成交，由上海瀛通集团有限公司和河南老街坊集团有限公司联合竞得，较８亿元的挂牌底价高出２．０５亿元，增幅２５．６３％。粗略计算，每亩地价约为４５８１．９２万元，楼板价约为１８０７７．４９元／平方米。
上海瀛通集团曾经在上海开发过多个住宅开发项目，包括杨浦区的“浦江风景苑”、虹口区的“浦江名邸”等。据上海瀛通集团负责人顾先生表示，这次瀛通与河南老街坊的联手并非第一次合作，两家公司之前已有过多年合作，并表示，在今后１０５街坊开平路７０号地块的开发过程中，两家公司也将继续合作。
嘉定区轨道交通１１号线
南翔站地块
中标者：宝钢集团
嘉定区轨道交通１１号线南翔站地块是轨道交通沿线地块，占地面积５３６３１平方米，其四至范围是：东至蓝天经济城申请用地、南至沪宜路、西至规划河道、北至沪嘉高速公路，规划土地用途为商业、办公及居住用地，其中，商业、办公用地的容积率为２．５２，居住用地的容积率为２．０，挂牌起始价３．２１８亿元。
根据招标文件要求，土地用途为住宅的，建筑面积９０平方米以下中小套型占土地面积的比例不得低于７４％。
据悉，１３号公告中推出的嘉定区地块已在１２月３１日全部竞拍成交，其中，成交楼板价最高的就是这幅嘉定区轨道交通１１号线南翔站地块，每平方米楼板价为３１００元，被宝钢集团旗下的宝冶公司获得。目前，南翔板块的金地格林风范城的在售新房价格已经达到１４０００元／平方米左右，而嘉定区轨道交通１１号线南翔站地块之前业内预估的成交楼板价在６０００元／平方米以上。如今，其成交价格显然远远不如预期。
另悉，根据“十七大”关注民生、构建和谐社会的精神，嘉定区政府将在每一个住宅地块的住宅建设总量中回购不大于５％的用房用作中低价房。
１５号土地公告
仅仅与１３、１４号公告相隔一个工作日，上海市房地局又于１２月４日推出了第１５号土地公告，公开出让位于青浦区的两块土地，包括一块住宅用地和一块工业用地。与以往不同的是，１５号公告所推地块明确写明了“建筑密度”、“住宅比例”等规划指标要求以及“固定资产投资强度”等具体要求，而这些细节指标 以往只在各地块的标书中才予以写明。
青浦盈浦街道
漕盈路西侧地块
盈浦街道漕盈路西侧地块暨西大盈港东侧地块，是１５号公告中所推的纯住宅地块，其四至范围是：盈浦街道西大盈港东侧，规划道路南侧，漕盈路西侧，规划海盈路延伸段北侧。该地块的占地面积为７．８７７８９万平方米，其中，土地出让面积７．４５９７５万平方米。根据规划指标要求，该地块容积率不超过１．５，建筑密度不超过２５％，竞买保证金为２９１０万元。
公告中说明，竞买申请时间为２００７年１２月２０日至２００８年１月２日期间工作日，挂牌时间则是２００７年１２月２６日至２００８年１月４日。
近年来，青浦区推出了较多的住宅用地，但容积率往往偏低，多在１．０或１．２左右，其新推出的楼盘也多为低密度住宅小区，包括仁恒运杰城市花园、帕缇欧香等。这次盈浦街道漕盈路西侧地块的容积率达到１．５，已经不低，规划总建筑面积达到１１．１９万平方米左右。就２９１０万元的竞买保证金而言，盈浦街道漕盈路西侧地块的挂牌起始价可能在２．９１亿元左右，照此估算，该地块的起拍楼板价约为２６００元／平方米。而当前，青浦新城在售公寓的销售价格一般在８０００元／平方米左右。
１６号土地公告
１２月２３日，上海市房地局连发１６、１７号公告，其中１７号公告均为工业用地，１６号公告推出了３５幅经营性商住用地。１６号公告中新江湾城的一幅商住综合用地格外引人瞩目。
新江湾城Ｆ地块
新江湾城Ｆ地块是１６号公告３５幅挂牌地块中面积最大、起拍底价最高、最吸引人眼球的地块。公告显示，该地块东达闸殷路、北至殷高路，占地面积２６．７４８１万平方米，容积率２．３－４．９，用途为商业、金融、教育、科技、办公、住宅、文化娱乐，竞买保证金高达７亿元。
此前，该地区所推最大面积的Ｃ５地块占地约２５．１８万平方米，２００５年合生拿下的Ｃ１地块仅约１８万平方米，华润的Ｃ２地块占地约１４．４万平方米，绿城Ｄ１地块５．９２５３万平方米，前不久仁恒刚刚吃下的Ｄ３地块５．４２０８万平方米。因此，Ｆ地块也是到目前为止新江湾城所推土地中占地面积最大的一幅。
该地块挂牌时间为２００８年１月１４日至１月２４日，以竞买保证金７亿元推算，此番推出的新江湾城Ｆ地块起拍价可能将高达７０亿元。由于该地块包含住宅、商业、娱乐、配套用地，容积率为２．３－４．９不等，若以平均容积率３．５计算，新江湾城Ｆ地块的规划总建筑面积将可达到９３．６２万平方米，起拍楼板价格约为７５００元／平方米。
Ｄ３虽然在１１月中拍出２万元／平方米的楼板价，但地块占地面积小、总价相对偏低，而这次Ｆ地块的起拍价就可能高达７０亿元，若非一般的龙头地产企业或境外资金雄厚的开发商，是很难撬动这块巨幅综合用地。但是，如此大体量的建筑，相信对于整个新江湾城的建设必将起到举足轻重的影响。
２００５年１月，珠江投资以５６００元／平方米的楼板价获取新江湾城Ｃ１地块，当时已被称为地王；３年不到的时间内，２００７年１１月，新加坡仁恒以２００００元／平方米的楼板价拿下新江湾城Ｄ３地块，其成交楼板价是Ｃ１地块的整整３倍多。当前，华润·橡树湾正在为首期即将推出的联庭别墅作推广，虽然售楼处对于销售价格三缄其口，但是业内传言，华润·橡树湾的开盘价将达到３００００元／平方米以上。
１８号土地公告
当众人以为１６、１７号公告将是上海市２００７年一级市场最后一次推地时，１２月２９日，上海市房地局又突击推出了１８、１９号公告。其中，１９号公告所推出的都是工业用地，１８号公告则推出了１０幅位于临港新城地区的经营性商住用地。
临港新城主城区ＷＳＷ－Ｃ１街坊西侧地块
该地块南至橄榄路（Ｄ２路）北侧绿化带、西至茉莉路（Ｇ１路），地块面积２３．７６２２公顷，容积率１．１３，保证金６９００万元，是整个１８号公告所推出的地块中占地面积最大、保证金最高的一幅地块，也是１８号公告中仅有的两幅纯住宅用地之一。
临港新城主城区ＷＳＷ－Ｃ１街坊西侧地块的竞拍保证金为６９００万元，照此估算，其挂牌起始价很可能为６．９亿元，而该地块的总建筑面积约为２６．８５万平方米，粗略计算，起拍楼板价在２５７０元／平方米左右。
绿地集团在临港新城新开发了东岸涟城，容积率１．０４，是一个公寓和别墅混合的住宅小区，当前的售价在７５００元／平方米左右。
虹口区广中路６００号地块
１６号公告中名为广中路６００号的地块是虹口区两年来首次推出纯住宅用地，该地块东至春满园住宅小区一期，西临株洲路，土地面积３６７９４平方米，容积率２．６４，总建筑面积达到９．７１万平方米。
广中路６００号地块的保证金为９７００万元，照此预计，其挂牌起始价接近１０亿元，应为９．７亿元。如此一来，该地块的起拍楼板价就达到１００００元／平方米。
该地块位于虹口区曲阳板块，邻近春满园公寓，该板块内的复城国际于２００７年８月２６日推出一批住宅房源，当时网上显示的参考价为１８０００元／平方米，截至目前，该批房源的累计住宅合同均价已经达到２０３４４元／平方米。而就目前情况而言，虹口区的在售楼盘并不多，此次难得推出一幅住宅用地，很可能将引来房产商的争抢。
记者手记
去年下半年以来，上海市房地局土地频率加快，尤其是在１２月份，土地市场可以说是突击放量，在短短的一个月间就连续发布了１５号、１６号、１７号、１８号、１９号土地公告，推出了大批经营性用地。土地拍卖价格是市场波动情况最及时有效的信号，近来，业内有人提出上海楼市将出现明显拐点的论点，从这次１３号公告两幅卢湾地块的成交价格来看，的确不能与１０号公告同日而语，但是，这并不是一两幅地块可以证实的。在记者看来，１６号公告中的新江湾城Ｆ地块的成交情况才是至为关键的。２００５年１月，珠江投资以５６００元／平方米的楼板价获取新江湾城Ｃ１地块；２００６年华润拿下Ｃ２地块的楼板价是６６７６元／平方米；２００７年６月，绿城以１２５００元／平方米的楼板价拿下Ｄ１地块，全场震惊；５个月后，新加坡仁恒以２００００元／平方米的楼板价拿下新江湾城Ｄ３地块。从推出第一幅地块开始，新江湾城的地价不断抬升，创造了一个又一个制高点，接下来的Ｆ地块是创造一个更高的记录，还是有所回落，大家拭目以待。 |
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