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神话演绎难再现 武汉今年楼市无“地王”称霸?
上海厂房网 2008年01月04日16:02 长江商报
开发商对行业走势信心不足,拍卖现场蔓延胆怯情绪武汉持续火爆的土地行情或将进入一个阶段性的"调整期"。2007年的最后一场土地拍卖会让武汉的土地市场走入低谷。

迹象首先从几个中心城市显现并向全国范围传递。去年12月,广州、上海、北京、天津四地相继传出土地市场交易趋冷的案例。

"虽然这些地块遇冷的原因各自不一,不能一概而论。但面对地方政府2007年底推出的土地盛宴,共同的观望情绪,使原本火热的土地市场突遇寒流," DTZ戴德梁行策略发展顾问部高级经理彭博表示。

开发商拿地谨慎2007年武汉市最后一场土地拍卖会于2007年12月26日落幕。就在前不久还处于"疯狂"期的土地市场,突然"冰冻"。此次通过"招拍挂"出让的11宗土地,虽然全部顺利成交,但成交地块中,最高楼面地价仅为3254元/平方米,而其他地块均跌破3000元/平方米。

在当天的拍卖中,挂牌的土地均为中心地块,如位于洪山区团结村的049号地块、位于汉阳区铁桥村050号地块、位于汉阳区十里铺村的051号地块、分别位于江汉区北湖北街14号的055号地块、江汉区复兴村57号的056号地块、洪山区余家头村、东兴村的057号地块、洪山区和平乡大洲村的058号地块。由于无人报名竞价,基本以土地出让起始价格成交,而成交的住宅用地楼面地价均为两千余元/平方米。

而进入竞价程序的046号地块、052号地块、053号地块、054号地块,呈现出土地市场拍卖中难得的冷静和平淡。位于汉阳区鹦鹉村的地块与武汉豪宅项目--世茂锦绣长江相隔不远,虽四家公司参与竞争,但最终并未出现在场人士所预料的火爆场面,在经过近30轮的竞价后,最终以3.81亿元成交,2216元/平方米的楼面地价让在场人士大跌眼镜。而此次能够进入竞价程序中的土地,最高楼面价也仅为3254元/平方米。对于此次拍卖的结果,让包括开发商、研究机构在内的不少研究人士大为吃惊。汉阳某楼盘的一位营销总监对记者说:"拿到这种价格土地的开发公司,今晚应该会回去开庆功酒会了!"土地行情逆转2007年8月15日,金地以4.885亿夺得京汉大道义和巷的一块地,总建筑面积71010平方米,楼面地价达到6879元/平方米。

2007年9月4日,万科以1.907亿元的价格获得江汉区马场角路12022平方米地块, 楼面地价达到5287元/平方米。

2007年9月26日,王家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的260亩地块被华润置地以26.92亿元高价拍得,楼面地价达6208元/平米。

2007年11月28日,武昌区中北路与北环西路交会处两地块再次刷新金地纪录,以3.32亿元成交,楼面地价达到6983元/平方米。而本次地块拍卖时,就出现意外的成交低价,不得不令人发出"时过境迁"的感叹。分析人士称,这或将导致未来一段时间,畅旺多年的土地行情进入一个阶段调整期。

对于此次拍卖,DTZ戴德梁行策略发展顾问部高级经理彭博用"低谷"来形容此次土地市场。他认为,此次拍卖地价"狂泻",开发商的观望态度是非常重要的因素。房价的调整最明显的会体现在地价的调整上,对于房价结构性调整的预期,使开发商不敢贸然拿地。"浦江筑城总经理章建雄总很平静告诉记者,按照市场规律,房价上涨得,地价比房价涨的快;房价下跌,地价比房价跌的快。在如今的楼市"冷冻"的非常时期,地价偏低十分正常。除此之外,楼市萧条引起的销售困难,变现能力减弱、银根紧缩,使很多房地产企业资金十分紧张,这也是竞地者减少的重要原因之一。

市场预期发生变化作为房地产开发成本中最大的部分,成交地价的高低及土地拍卖的冷热,一直是楼市和房价的重要风向标。业内人士分析认为,近期土地市场的冷清和成交地价的大幅下滑,很大程度上反映了开发商目前面临的政策和市场困境。在房贷新政出台后,10月份国土资源部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,要求开发商要付清全部出让金后才能领证。这无疑使开发商的拿地成本大幅增加,对开发商的自有资金和资质要求都有大幅提高,客观上让大部分开发商在拿地上显得力不从心。另外,信贷收紧也是主要的因素。2006年以来,一批内地地产公司先后在香港制作出IPO神话,如碧桂园、远洋地产等。很多人相信,这些地产公司天量融资与市值的最大幕后背景即是这一轮如日中天的土地行情。

随着信贷政策在中央经济工作会议上的"从紧"基调的确定,地产公司对地产市场后市融资环境普遍持悲观心态,这导致其在土地市场上持续多年的高调姿态有所收敛。如碧桂园15亿美元发债计划和雅居乐4亿美元发债计划均被无限期推迟。

在武汉,同样也有业内人士了解到,与基金公司合作的地产公司,大手笔拿地后,又因基金公司的反悔,使资金陷入极度紧张之中。

年终的武汉楼市"地王"不再出现,抢房风潮也销声匿迹。对此,不少业内人士认为,在政策调控趋紧、但是现阶段充满不确定性,量价胶着的状态使开发商拿地慎重,甚至退出竞争。
稿源:长江商报
编辑:厂房招商网
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