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东莞前十月“地王”频现 岁末“冲高回落”趋理性
上海厂房网 2008年01月07日15:11 广州日报
2007年东莞土地交易市场充满了戏剧性: 

上半年,市场上虽然供应量不足,土地交易却一片火热,接连出现好几个“地王”,地价被接连刷新,城区及镇区地价同比涨幅分别达到70.6%及80%,涨幅甚至比房价涨幅更大。 

下半年,随着10月新一轮楼市调控政策的实施,东莞的土地交易市场与楼市交易同时陷入低迷,从11月开始,地价开始“冲高回落”,回归理性。到了12月,交易地价的“冲高回落”幅度更大,首次出现商住用地流拍事件,业界大呼:东莞土地市场再次面临地价“由高转低”的“新拐点”。 

整体来看:土地供应不足 

东莞中原地产市场监测数据显示,2007年1~11月,东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地293.48万平方米,成交宗地达到100%;供需比为1.1∶1,其中商住用地为219.1万平方米,占总成交量的75%,折合容积率计算共有399.1万平方米的商住建筑面积。 

按照2007年1~11月东莞楼市住宅574.01万平方米的消化量,2007年度的土地供应量不足。 

从土地放量的情况看,2007年东莞土地市场在供应方面实行“先紧后松”的供给模式,年底供应量明显增大,特别是近期,东莞大规模集中出让26幅地块,总面积达140多万平方米,出让规模之巨为近年少有。 

1~10月: 

5大“地王”诞生 市场极其亢奋 

2007年是东莞土地交易市场出炉最多“地王”数量的一年,1~11月间共出现了5大“地王”。“地王”的频频出现令整个市场极其亢奋,开发商在现场“抢地”也“抢红了眼”,1~10月份的商住用地大多数地块基本上都是以高价成交。上半年东莞城区土地及镇区土地拍卖在“地王”的刺激下,地价涨幅甚至比房价涨幅更大。 

据国土局的最新统计显示,目前东莞一级市场地价2006年同2000年相比,平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,7年内地价涨了6倍。根据合富辉煌东莞市场研究部的监测数据,从2005年截至2007年上半年,东莞的土地价格连续3年暴涨,2007年,仅上半年的城区土地单价就达到了5489元/平方米,比2006年上涨70.6%。 

土地上涨速度如此快,也令许多业内人士一度对未来的东莞房价感到忧虑。合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群认为,按照目前东莞楼市的发展,城区普通商住用地地价应控制在2000~3000元/平方米,但2007年10月以前普遍的地价已经超过三四千元,地价上涨已经超出了实际水平。在这种水平之下,东莞的地价、房价都在透支着东莞未来城市的经济发展价值。 

临近年终: 

地价急速回落 交易回归理性 

在土地市场一片红火,地价暴涨之势似乎无法阻挡时,房贷新政的突然下发,让东莞土地交易市场与楼市一度陷入长时间的低迷状态。 

根据交易记录,2007年11月,东莞土地市场正式走入一个价格冲高回落的“新拐点”。11月7日、11月9日,南城两幅优质商住用地的最终拍卖价格都创下今年城区市场拍卖的新低位,其楼面地价分别为4121元/平方米和3592元/平方米,成交价甚至低于上半年东莞城区土地交易的平均价格;12月28日,南城区宏图路新基村段西侧一幅近13万平方米的优质地块最终拍卖的楼面价仅为2392元/平方米,与11月7日拍卖的相邻地块的楼面价相比,一个多月同地段地价下滑了42%!业界人士认为:地价不再攀升是市场回归理性的一个反应,而地价短时间内大幅下滑则反映出东莞土地交易市场地价受市场因素影响较为厉害,如此“冲高回落”证明土地市场跟楼市一样进入到一个“新拐点”。 

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,最近土地新政频频发布,土地出让金须一次付清等政策的出台令市场感受到此次国家对于房地产宏观调控的决心不小。受到国家新政动作的影响,市场的期望值会影响到后市的发展走向。在这样的情况下,发展商在拿地时必然会更为谨慎,都不敢轻易出手拿地。如此造成了近期土地交易成交陷入低谷。

相关链接: 

2007年度土地交易大事记 

1月18日, 虎门地王出炉,龙泉国际大酒店侧的一块商住用地以3.06亿元成交,创下东莞市商住地楼面地价最高、东莞土地拍卖竞投单位最多和拍卖现场叫价次数最多等三项最高纪录; 

3月20日,东莞市国土资源局在其官方网站挂出编号为东土交[2007]2号的国有土地使用权出让预告,本年度最受关注、出让面积规模最大的两幅中央生活区用地也在其中,出让面积高达2300多亩; 

4月27日,南城水濂村地块拍卖创下最高拍卖总价及最高楼面价3772元/平方米的纪录; 

7月12日,塘厦地王出炉,成交楼面价格高达1.5万元/平方米,创下省内最高楼面地价纪录; 

10月9日,国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,其中要求开发商在日后拿地必须一次性付清土地出让金; 

10月25日,东莞南城西平村两幅地块以捆绑出让的形式,经现场拍卖以11.54亿元的总成交价及6077元/平方米的楼面地价,创下城区市场的最高楼面地价,一举抢下东莞城区市场地王的“头把交椅”; 

11月7日、11月9日,南城两幅优质商住用地的最终拍卖价格创下去年城区市场拍卖的新低位,其楼面地价分别为4121元/平方米和3592元/平方米; 

12月26日,年度首宗商住用地流拍。东城区莞长路牛山地块出让,由于该地块在挂牌阶段就没有应价者,拍卖师最终宣布该地块流拍。
稿源:广州日报
编辑:厂房招商网
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