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工业地产八大预测
上海厂房网 2008年01月07日15:12 和讯房产
工业地产,继续等待深挖的金矿

中国工业地产以年均增长15%的速度在发展,随着产业升级与经济繁荣,工业地产将迎来全新的发展机遇。

银根紧缩,土地严控,外资受限,20 0 8年中国房地产投资机会在哪里?在2007第三届中国地产金融年会上,中国工业地产网主编任慧勇指出:工业地产是一个等待深入挖掘的金矿。“中国工业地产以年均增长15%的速度在发展,每一年国家所有土地规划指标中,接近1/3是划拨给工业地产的。”目前,主流投资商与开发商已经把目标瞄准了工业地产,如绿地集团、合生创展、瑞信集团、凯雷和高盛等,都在追赶美国普洛斯与新加坡腾飞集团等工业地产大鳄的脚步。

一面是宏观政策对房地产投资市场的规范与调控,另一面是城市化进程与产业飞速发展。随着2008年奥运会带来的产业升级与经济繁荣,工业地产将迎来全新的发展机遇。

预测一:土地获取成本涨幅不会太大

2007年政策规定工业用地实行招拍挂制度,在上海、北京、温州等地领军执行。高力国际发布的上海工业地产研究报告中指出,2007年10月,上海主要工业园区工业物业平均市场价达到3777元/平方米,比5月末上涨4.3%。国土资源部39号令规定从2007年11月1日开始,国有建设用地受让人需要付清全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证书,这一规定将加大工业项目开发的资金压力,也抬高了土地获取成本。

不过,思源顾问副总经理林亚鑫认为,“2008年工业用地不会出现很大的涨幅”,因为工业用地市场刚开始执行招拍挂,地块多在郊区,吸引力有限,因此涨幅不会很大。

预测二:租金与利润继续小幅上扬

租金方面,北京世邦魏理仕认为,北京工业用房平均租金报价与2006年同比增长6%。目前土地的供应量极为有限,国内外企业对厂房和研发基地的需求却没有减少,如北京亦庄开发区东扩区、南扩区新增土地用量所剩无几,新增厂房供给不足,直接导致租金价格升高,但增速不会很快。全国其他工业地产情况与之基本类似。

投资回报率方面,任慧勇曾指出,当GDP减缓增长或者减少,工业地产仍然会呈增长态势,而且发展速度明显高于高档住宅和商业地产。2007年,北京地区工业地产销售价格还没有完全体现物业价值和发展潜力,2008年投资回报率将继续上涨;上海地区未来几年开发总量将供过于求,因此工业地产利润空间增长有限。

预测三:园区办公楼和物流产业将成投资热点

由于市区写字楼租金节节攀升,大型企业业务不断拓展,今后高科技企业和研发中心将把目光投向工业园区办公楼。园区办公楼能明显突出企业独立标志,对办公结构进行灵活组合,并有低密度和优质环境等特点,市内写字楼无法企及。

2008年第二个投资热点是物流产业。特别是北京,奥运利好直接引发了国家奥委会、制造商、零售商以及配送商对高品质物流的强劲需求。虽然物流业目前供需稳定,租金增幅不会很快,但投资回报率为投资商普遍看好。

预测四:专业产业特色区域将成为投资热点

由于国内一线城市总部经济规模形成,产业经济全面发展,北京、上海等中心城市仍然是工业地产投资热点区域,天津也将成为投资的一大亮点。

2008年投资热点还将扩大到有独特产业

优势的二线城市。比如,厦门台商聚集,有很大的台商投资基地,他们将通过投资建厂、研发部门落户和总部迁址,逐渐把整个企业移到厦门。大连是港口城市,对外沟通条件好,因此吸引了很多软件企业,形成著名的大连软件产业园。重庆被设立为第三个综合实验改革配套区以后,东部沿海大企业看好重庆区域增长潜力,纷纷迁入区域分厂或分部。长沙以创意和娱乐产业作为地方支柱,目前已开设了多个创意产业园区,依托当地娱乐资源和院校人才,把动漫、影视等产业做足做专。

预测五:更多大型终端企业将参与工业地产开发

2007年10月,五矿集团聘请裕廊国际,联合法国液化空气集团、日本兼松株式会社和天津领锐资产管理公司,在辽宁建设五矿营口产业园。林亚鑫预测,工业用地实施招拍挂之后,会有更多的终端企业参与土地摘牌、竞价,并进行工业地产开发。这些终端企业具有专业和资金优势,并希望加速获取土地,但不了解开发过程,因此联合开发商建造工业园区的可能性较大。

预测六:外资基金继续渗透物流产业

2006年,AMB成功收购虹桥机场附近的物流地产项目;2007年,嘉民集团计划投资2亿美元新建三个位于上海郊区的物流配送中心;Prologis和新加坡Maple Tree也在北京天竺空港工业区与马驹桥投资建设物流设施。林亚鑫认为,国内物流产业刚刚起步,需要引进外资先进的物流设施标准和施工运作技术,包括资金。

因此,即使面对“限外”,未来外资仍然会继续深入投资中国工业地产,尤其是高端物流产业。

预测七:开发企业升级换代

工业地产开发商需要相当的技术含量、产业理解和招商运营能力,专业化和增值服务将成为2008年产业地产开发企业的目标。

目前国内已形成一批坚持只做产业地产开发的专业企业,它们对产品研发与升值、目标客户群、定向招商都形成了很高的理解度,因此可以使产品升值,进行专业招商,并具备充足客户资源。2008年,这样的企业将成为政府首选的合作对象。

2008年,工业地产开发企业也将升级。国内少数强势开发商将逐渐介入持有型物业的运营,并做产业园区服务商,提供高附加值的服务与管理,将进一步升级为产业投资商,对入住园区的企业参股,从中获得长久性投资收益。上海张江高科(600895行情,股吧)持有其园区内60%左右企业的股份,公司已经设立专门分析企业投资价值的专业部门,俨然成为产业投资商。

预测八:招商与开发难度增大

在工业用地招拍挂的同时,地块的招商模式也将被定向,如政府规定为软件园,就必须引进软件企业,不能再吸引其他租金利润高的企业入住。“这样,开发商选择范围缩小,招商难度增大了;不过同时,政府也会为产业园加大基础投资力度。”林亚鑫表示。

在开发方面,“与其他物业不同,工业地产拿地成本不高,20 0 8年资金瓶颈还不会普遍存在于拿地阶段。”林亚鑫认为,“最大的资金瓶颈在于一期开发。”2008年,工业地产将向产业地产转变,脱离传统的厂房概念,加进玻璃幕墙、挑高大堂,电梯和中央空调等高档设施,建造成本陡然升高。这个阶段无法实现现金回流,因此亟需注意资金链稳定。

此外,配套设施不完善一直是导致工业地产开发企业销售不畅、后期难以升值的困扰源。预计2008年这个困扰将继续存在。
稿源:和讯房产
编辑:厂房招商网
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