刚刚迈过2008年的门槛，国务院一项新的土地政策又在触动着各地土地格局和房产市场的敏感神经。
2008年1月7日下午，《国务院关于促进节约集约用地的通知》浮出水面。通知明确指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
在闲置土地处置政策问题上，此次国务院的态度是要求各地“严格执行”。这一动作将会把闲置土地“逼”到底。
回溯
谁也无法否认，2007年是中国土地市场最为疯狂的年份，那些雨后春笋般涌现的“地王”一次又一次占据各大报章头条，鲜艳夺目。
碧桂园土地储备已经达到惊人的5400万平方米，稳稳占据“最大地主”宝座；号称“不捂盘、不囤地”的万科，凭借通畅的融资渠道轻易地将总土地储备提升到3000万平方米以上；还有保利、招商、金地、富力等等房企大鳄们，以不甘人后的姿态不停地刷新着各自的土地储备量。
著名经济学家钟伟颇有些无奈地指出：“这是一个政府与开发商用土地对赌的时代。”就在分析家们尖锐地批判居高不下的地价拉升房价的背后，感觉到土地有些“失控”的政府，也开始认识到土地局势的严酷性。
国家统计局发布的统计数据显示，2007年上半年，全国土地购置面积持续走高。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。
于是，7月30日，国家发展改革委价格监测中心发布《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告明确指出：开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。
这不是一个简单的信号，在高昂的房价和越来越高昂的地价现象中，政府需要寻求一个平衡点，来打破开发商囤积土地与政府博弈的境况。
政策
其实，早在1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》中就曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。此后，1999年出台的《闲置土地处置办法》对此规定作了重申。然而，以上述两文件为基准，各地大多实际征收的标准为8%至10%左右。到了2006年，为加大房地产调控，相关部委要求加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费。进入2007年9月，鉴于房地产用地闲置情况突出，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，首次提出土地闲置费按最高限收，要求“原则上”按出让或划拨土地价款的20%征收。征缴增值地价，是继2007年2月实施的土地增值税清算制后，对土地增值迅速带来地产业高利润的再一次平抑。直至此次的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，可以清晰地看到一条宏观控制囤积土地的路线图。
困境就是在这样密集的政策之下，掌握在开发商手中的土地也越来越“密集”。一份由北京师范大学金融研究中心推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》称，迄今为止全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。截至2007年底，沉淀在土地上的资金估计约2.4万亿元，每年“囤地”所需承受的资金成本约2000亿元。“目前，很多政策都存在问题,细则由地方出,各地采用的政策不一样,执行力度不一样。”上海房地产专家杨红旭认为，实施房地产市场的宏观调控根本上取决于地方政府的执政观念和执行能力。而各地政府为了增加财政收入和招商引资的需求，或明或暗地迎合着某些开发商囤而不建的做派，很大程度上使得调控政策处于“失效”状态。如果能够“严格执行”相关政策，影响最大的无疑是那些土储逾千万的大型房企。但是这些大鳄们在大量储备土地的同时，恰恰又是城市建设不可或缺的因子和当地税收的重要来源，如何权衡其中利害，将是摆在政府面前的又一道难题。 |
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