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“双紧”政策初显效 长三角地价骤降温
上海厂房网 2008年02月13日14:40 中国证券报
信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果,最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津,一些地块以底价成交,甚至流标。市场预期,地价出让趋于理性是稳定房价的前提之一,只有“面粉”的成本(地价)低了,“面包”的价格(房价)才有相应回调的空间。

土地市场趋于冷静

1月底,上海市杨浦区新江湾城第五幅地块由美国房地产开发商铁狮门基金以67.5亿元的底价购得。地块土地面积26.7万平方米,为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地,容积率为3.37,总建筑面积可达90万平方米,折算下来,楼板价为7500元/平方米。

而2007年11月初,新江湾城第四幅地块拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块,相隔两个多月,地价急跌逾六成。

新江湾城可谓上海土地市场冷热的标本。3年前,其所出让的第一幅地块的楼板价为5600元/平方米;13个月前,第二幅地块出让楼板价为6677元/平方米;7个月前,第三幅地块出让楼板价为12509元/平方米。第三幅地块的地价在6个月内比第二幅地块的地价上涨了87%,第四幅地块的地价在4个多月内比第三幅地块的地价上涨60%。而今,短短两个多月内,第五幅地块的地价较第四幅地块的地价暴跌62.5%。

尽管新江湾城地价急跌与出让方对竞买人设立了高门槛有关,仅有铁狮门一家符合条件,属于独家受让,但目前上海土地市场的确变得冷清。同在1月底,上海出让的其他多幅地块地价普遍走低。

南京土地出让市场甚至出现了流标。2007年12月底,南京市共出让16幅地块,其中10幅地块以底价成交,更有2幅地块流标。

杭州土地市场也在降温。1月11日,2008年杭州首场土地出让会上,6幅地块的出让均是波澜不惊,楼面地价均在6000元/平方米以下,“面粉”贵于“面包”的情况,显然开始扭转。

房地产专家复旦大学教授尹伯成认为,地价向来是市场信心最敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下,“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变,开发商心态转向理性。

2007年曾经追逐并创造过地王的万科、soho中国,其掌门人日前均表示,2008年的土地市场已经冷静下来,不会出现大面积的天价地王,有的甚至预期地价会下跌。

两因素促迅速降温

据分析,造成土地市场迅速降温的重要原因有二:

一是信贷紧缩政策。2007年第四季度以来,银行开始真正紧缩信贷,2008年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款,砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”,开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄,从2007年10月份以来,多家上市公司申报的增发方案搁置。

银行贷款紧缩、股市圈钱变难,房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融,但必须付出年利率20%甚至40%的高昂代价。在资金短缺的情况下,开发商买地热情骤降,这对抑制地价飙升大有裨益。因为“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的实现。

二是加大了对开发商囤地的打击力度。1月7日,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回,闲置满一年不满两年的,则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此前,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,从2007年11月1日起,对未缴清全部土地出让价款的,不得发放土地证,也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

易居(中国)研究院分析师杨红旭表示,反囤地政策双管齐下,在购地环节收紧增量,不得滥占;在土地使用环节挤出存量,不得闲置。这种“两头夹击”式调控对开发商影响很大,使其在土地出让竞价时不敢豪赌。
稿源:中国证券报
编辑:厂房招商网
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