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土地市场降温对房价影响有限
上海厂房网 2008年02月14日15:00 中国青年报
信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果,最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津,一些地块以底价成交,甚至流标。不仅长三角土地市场降温,北京、广州等房价上涨过快的城市,土地市场都不同程度地“低下高昂的头”。对于造成土地市场迅速降温的原因,有分析认为是信贷紧缩 政策和反囤地政策作用的结果,也有分析认为是房价步入下跌周期的信号。 

的确,信贷紧缩政策和反囤地政策是一盆冷水,是土地市场降温的主因,但是,促成这轮土地市场降温还有一个原因,即市场自行调节也起到了作用——大开发商过去囤足了土地且消化需要一个周期,中小开发商又无实力拿地,土地市场在过去几年持续升温后突然降温,有一定的必然性。而且,这轮降温潮能否让土地市场回归理性、能否影响房价还待观察。 

单纯从土地市场而言,要想回归理性取决于土地合理流通,即土地既不能囤在地方政府手里,也不能囤在开发商手里,任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡,因为土地没有产生承载生产或居住的价值。而要想让土地合理流通,必须限制地方政府的权力并降低地方政府和开发商对土地的预期,制度保证、阳光操作必不可少。这些都不能一蹴而就,因此土地市场彻底理性回归还需一个过程。 

从整个楼市来说,地价决定不了房价走势,但房价对地价的影响显而易见。因此,土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。但事实告诉我们,目前即便房屋成交量萎缩、部分楼盘打折出售、观望情绪依然存在,但商品房市场整体而言,价格依然处于非理性状态,这就决定了土地市场不可能立即理性起来。 

至于这轮土地降温潮能否影响房价,笔者以为,土地降温并不会如某些分析所认为的,是房价步入下跌周期的信号。固然,根据面粉与面包原理,地价“面粉”降价,房价“面包”理应降价,但是,目前中国的房价助长因素极其复杂,并不完全是由地价所决定的。换言之,这轮土地降温潮对房价影响有限。 

这是因为,一是地价仅占房价三成左右,地价并不是房价决定性因素(其实过多税费,也是构成房价过高的因素之一),而供求关系是房价过快上涨的决定性因素;二是从短期来看,因为开发商囤积的土地没有消化,房价依然还会处于高位,也就是说,仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价;三是开发商所囤土地多是高价竞得,不可能建造低价房子;四是取决于信贷紧缩政策效应有多长,以及对需求影响有多大。
稿源:中国青年报
编辑:厂房招商网
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