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开发商囤地数量增长幕后有玄机
上海厂房网 2008年02月14日15:00 人民日报
新年伊始,《国务院关于促进节约集约用地的通知》正式出台。《通知》规定,土地闲置两年的将无偿收回;土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。无疑,这些政策给开发商大量囤积土地行为念了"紧箍咒"。

囤地数量在增长

地价升得有多快?国家统计局数据表明,2007年一至三季度,全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%。在许多一线城市,更是不断诞出"天价地王"--在广州,7至9月份土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米;在上海,苏宁地产在8月以44.04亿元拿下黄浦区163号街坊地块,折合楼面价地价66930元/平方米。即使是二线城市的东莞,从2000年到2006年,其一级市场平均地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,7年内地价涨近6倍。 

土地供应总量的确在减少。上海易居房地产研究院数据表明:2001-2004年期间,全国土地供应呈增长趋势,但增幅逐渐减小。2004年起,土地政策开始参与宏观调控,全国实施"三个暂停",包括与土地市场密切相关的暂停审批农用地转非农建设用地半年等。随即,国土资源部严格控制建设用地供应总量。《中国国土资源报告》显示:从2004年开始,房地产开发用地供应面积下滑,2005年全国土地购置面积较上年减少4%;2006年又较上年同期减少3.8%。

"减少",不意味着不足以支撑住房开发建设的需要。此时,开发商囤地数量却在不断增长。

国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等部门共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示:2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万平方米,2006年达51.11万平方米,提高了41.18%。前不久,建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示: 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,相当数量的土地被囤积和转卖。

2007年12月4日,一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也表明,到2007年年底,全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。从2006年上市公司年报看,个别房地产上市企业的土地储备面积超过1000万平方米,按目前的年开发量计算,即使没新地可购,也可供开发六七年。

囤地幕后有玄机

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发71号令,从2004年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让,叫停了协议出让,土地交易市场化。71号令同时要求,发展商须及时缴纳土地出让金,两年不开发政府可收回土地。 

71号令的"硬条件"有二:开发商必须有足够的资金,参与土地竞拍;同时,也必须有足够的资金,在两年内及时开发到手的土地。中国房地产交易服务网站

那些拿下天价地块的开发商们有什么样的"底气"?这底气,一方面是来自良好的市场预期。专家指出,2005年以来房价开始持续上涨,2007年全国主要城市房价增幅加大,开发商的利润率随之提高,对后市预期乐观,因此拿地热情持续高涨,不惜报出天价竞地。

另一方面,融资规模迅速扩大刺激了上市公司高价抢地。房地产业是资金密集型行业,资金雄厚的企业在拿地中处于绝对优势。2006年以来,由于A股和港股的持续上涨,房地产企业从股市融资的速度和规模增长很快。如2007年4月碧桂园在香港上市,募集资金逾129亿港元,10月SOHO中国在香港上市,募集资金逾128亿港元。而已经上市的公司也加快再融资步伐,2007年1-9月,房地产上市公司在A股市场总共融资304亿元,其中,仅万科一家就增发100亿元。

受访专家指出,准备上市的房地产公司拼命储备土地,以便提高IPO发行价格,从股市圈得资金后,再去竞拍更多的土地;接下来,手中的土地"家底儿"又成为其股票估值提高的砝码,维系高股价。这样就形成了一个迅速扩张的"良性循环"。

开发商有什么窍门捂地两年以上不开发呢?一块地动辄几十上百亿,税、费不菲,囤地的成本如何消化?答案是,他们并不一定一次交足土地出让金。

专家在分析开发商囤地的危害时指出,囤地加剧了土地资源紧缺,浪费了资源。更重要的是,通过囤地,开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产,维持高房价、高收益的格局。通过控制供给,实现控制价格。另外,囤地加剧了资产泡沫,使开发商可以依托足够的有形资产贷款、上市、再拿地。一旦此链条断裂,会产生房价暴跌,从而祸及经济运行。正是从资源节约和保证国民经济稳定运行的政策出发,国家一再出台措施,控制囤地规模。

土地管理出重拳

自2007年下半年以来,国家加大了对开发商囤地行为的控制力度。10月9日,国土资源部发布新版《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。也就是说,开发商将不能进行土地"分期付款"。

专家指出,这条规定将改变部分开发商"付小钱、多占地、慢开发"的囤地模式,在制度上规范了拿地程序,减少了"地王"出现的几率。

2007年10月28日,国土资源部相关负责人对近期土地调控政策进行解读时,从执行层面再次强调规范土地市场的具体细则。首先,国土部门要实行"净地"出让。其次,合理控制单宗土地出让规模,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止部分房地产开发企业凭借资金实力"圈占"大面积土地。第三,规定每宗土地的开发建设时间,即每宗土地的开发建设时间原则上不得超过三年。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩对记者表示,破解土地供应管理难题,一是对土地供应实行动态管理--需求爆发时加大供应,需求减缓时紧缩"地根";二是集约用地--上世纪90年代以来,许多开发区"大手大脚"地开辟工业园区,土地浪费现象严重;三是加快旧城改造,提高单位面积土地的住房"产出"。

12月3日,国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合出台《土地储备管理办法》,对土地的储备整理、开发、供应做出了一系列安排,《办法》通过加快土地储备机构的前期开发速度,增加政府手中的"净地"供应量,从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期,有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。 

该是向土地囤积浪费大声说"不"的时候了!

闲置土地清理步伐加快

《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确指出,严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》说,加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查,重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件,依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关责任人的责任。
稿源:人民日报
编辑:厂房招商网
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