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07重庆市地产市场回顾与08市场展望
上海厂房网 2008年02月14日15:02 中国指数研究院西南分院
2007年是重庆房地产行业迅猛发展的一年,也是行业环境不断调整的一年。重庆房地产市场全年商品房供给量、成交量和成交价格均创下近年来的最高记录,土地价格大幅度提高。  

一、2007年重庆市主城区商品房市场回顾  

1、供应方面  

2007年重庆主城区商品房批准上市量为2053.66万平方米,同比2006年增长16.62%。十一个主城区中,渝北区的批准上市量最大,达到392.6万平方米,分列二、三位的是南岸区和北部新区,分别为312.5万平方米和307.7万平方米。其中商品住宅1760.84万平方米,占商品房总量的85.74%,排在前三位的是渝北区、南岸区和北部新区,分别为333.0万平方米、267.7万平方米和265.4万平方米;非住宅292.82万平方米,占商品房批准上市总量的14.26%。全年北部三区商品房供给量较大,渝北区、北部新区和江北区分列第一、第三和第四位,三个区的批准上市总量达到98.80万平方米,所占比重达48.11%。 

2、商品房需求方面  

2007年重庆市主城区商品房共成交182699套,同比2006年增长92.95%;成交面积达1788.40万平方米,同比增长73.88%;成交金额为596.44亿元,同比增长99.85%。其中商品住宅共成交163404套,成交面积为1582.35万平方米,成交金额为512.88亿元;商业用房共成交7748套,成交面积为71.91万平方米,成交金额为47.29亿元;写字楼共成交1335套,成交面积为33.39万平方米,成交金额为13.91亿元。  

3、商品房价格方面 

2007年重庆商品房市场价格在诸多利好的刺激下稳步走高。全年商品房成交均价为3335元/平方米,同比2006年上涨14.92%。其中商品住宅成交均价为为3241元/平方米,同比2006年上涨20.34%;商业用房的成交均价为6576元/平方米,同比2006年上涨24.83%;写字楼的成交均价为4165元/平方米,同比2006年下降12.83%。 

4、土地成交 

2007年重庆主城区共通过招拍挂方式出让土地208宗,同比增加58宗;但成交面积有所下降,为1377.03万平方米,同比减少13.69%;总金额为359.57亿元,同比增长118.09%。十一个区主城中,渝中区土地价格居于榜首,达到9403元/平方米,其次为江北区和高新区。从土地用途上看,住宅用地占绝对主要的地位,2007年重庆共出让住宅用地1244.32万平方米,占总出让面积的90.36%,商业和写字楼用地所占比例相对较低。 

5、2007年房地产相关政策回顾 

金融政策:中国人民银行年内六次调整金融机构人民币存贷款基准利率,十次上调准备金率,货币政策从紧;对不同建筑面积、购买套数的房屋执行不同贷款首付比例; 

税收政策:国务院修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,修改后的城镇土地使用税税额标准提高2倍,新增建设用地有偿使用费提高1倍;土地增值税清算制建立; 

土地政策:工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准;限制外商投资部分房地产项目;专项审计土地出让金,遏制土地违法、违规;加大闲置土地处置力度。 

二、2008年重庆房地产市场展望 

1、政策走势分析 

(1)、金融政策 

a、货币政策从紧, 防止经济过热仍然是调控主线。2008年央行仍有可能调整利率和准备金率。由于近十年来,央行一直采取的都是稳健的货币政策,直到2007年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。而本次12月出台的把“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”,也就意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。从目前情况来看,2008年CPI仍将高位运行,通胀威胁继续存在,因此防止经济过热仍然是调控主线。据此判断,2008年央行仍有可能调整利率和准备金率。

b、行业的分化与整合将加剧,土地、资金等各种要素资源进一步向优势企业集中

c、地产传统运营模式受到考验

d、房地产行业仍有较大上升空间,企业资源整合决定竞争能力

e、购房需求受到进一步遏制,房地产业的净利润增长率将有所放缓

f、宏观调控从单纯的抑制房价过快增长转向住房保障体制建立

(2)税收政策

a、全面开征土地使用税,短期内将会给开发商造成资金压力,囤积抬价局面有所缓和,长期而言开发商屯地的积极性不会发生根本性改变

b、征收土地使用税对房价的根本性影响有限,短期基本不会影响房价

c、土地增值税从‘预征’转为‘清算’,将压缩房地产开发的利润空间

(3)土地政策

a、地方政府通过调整土地供应结构,有望适当增加住宅用地的供应量

b、39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响相对较小,房地产行业的竞争从资源层面已经转型到资本层面

c、房地产物业购买人群中境外客户减少,外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制;具有海外融资背景的经纪公司可能受到更强的监管,从而对经纪公司的整合速度产生影响

2、重庆土地市场展望

(1)主城区供给以旧城改造土地为主

重庆主城区开发程度已经达到较高水平,目前已经基本没有成片的土地供应。2008年重庆主城区出让的土地主要是旧城改造滕出来的地。2008年重庆主城区危旧房改造工程将启动,部分区域的危改计划已经出台。此外,2007年重庆市已经启动了对重钢集团、长安集团、重啤集团、嘉陵集团、建设集团的搬迁改造工作。工厂搬走后,将有大量土地腾出来,其中一部分可能用于房地产开发。危旧房拆迁、工厂搬迁空出来的土地将是2008年重庆主城区土地市场供给量的重要组成部分。

(2)增加廉租房、经济适用房、限价房建设土地供应量。

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确规定,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%,为2008年房地产市场调控指明了总方向。2007年9月28日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),是重点保证住宅用地需求,特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。39号令发布后,重庆对土地供应计划进行了调整,加大了廉租房、经济适用房以及限价房土地供应的力度。预计弱势群体的住房问题成为2008年政府工作的重点之一,廉租房、经济适用房用地的比重会明显增加。 

(3)开发商用于买地的贷款资金数量减少,城区开发用土地价格继续上涨,但涨势趋缓

房地产业是一个高度资金密集型行业,在国家紧缩银根、股市放慢脚步的2008年,重庆开发商用于买地的贷款资金数量将减少。同时高涨的地价已经给开发商造成较大的资金压力,影响了市场需求。在土地供给量方面,成为新特区后,全市的土地政策有望更加灵活,可以在区县之间调整用地指标,在全市范围内实现耕地的占补平衡。2008年重庆土地市场在需求降低和供给增加的情况下,城区开发用土地价格涨幅会降低,但受39号令影响,开发用地数量减少,价格仍会继续上涨。

3、商品房市场展望

(1) 2008年重庆市保障性住房供应量将大幅增加

根据重庆的“十一五”规划有关内容,重庆从2008年将加大建设经济适用房、廉租住房和为农民工集中配套建设集体宿舍的力度,逐步解决城市低收入家庭住房困难问题。重庆市2007年出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》规定,未来5年,计划向房地产领域投资5000亿元,其中1000亿元为政府主导,用于建设面向低收入群体的住房。

(2) 区县开发热潮涌现

随着国家宏观调控的持续推进,重庆主城区的开发空间和利润空间正在缩小,重庆各大小开发商开始寻找新的效益增长点。资本壁垒低、开发节奏快的近郊区县吸引了大多数开发商的目光,到重庆周边区县开发已成为一种新趋势。区县由于城乡统筹战略的实施,城市化进程加快,催生了大量的市场需求。而区县的土地成本远远低于主城区,项目销售周期短,资金回笼速度快,风险更小,主城、区县市场并举有助于企业的战略生产能力的合理布局。

(3) 商品房价格将继续上涨,但涨势趋缓。

2007年重庆商品房价格大幅上涨,这主要是由诸多利好消息促成的。在政策层面, 2007年正值重庆直辖十周年,又获批新特区,城市价值提高。在市场层面,三北(江北、渝北、北部新区)地区高档房、区县购房者和建筑原材料涨价成为推动重庆房价走高的三大因素。2008年重庆商品房价格将继续上扬,但商品房价格涨幅有可能回落。随着国家宏观调控的力度不断加大,有关部门开始打击开发商捂盘惜售、违规放号等扰乱市场经济秩序行为,同时,投资性购房者会有一段时间的观望期。未来两年,重庆市主城区上市商品住房总面积将达到3500万平方米,房源供应充足,制约着重庆房价快速上涨。

(4) 重庆房价拐点不会出现。

中国房地产不会出现类似于香港1998年之后的房价急挫。首先,房地产市场的紧地根政策没有改变,从国土资源部一连串对违规违法用地占地的查处,以及国务院整顿小产权房来看,中央保障18亿亩耕地的决心不会动摇,同时土地的现行制度也不会动摇,这表明支撑房价的最大支柱仍然屹立不倒;其次,可以预期人民币明年将以以较大幅度升值,住房、能源等作为最大的人民币资产,其价值仍然存在,不然洛克菲勒基金等不会继续投入中国房地产行业,美国铁狮门房地产公司投资考察团也在中国考察寻觅商机;第三,中国城市化的进程方兴未艾,远未结束;第四,打压房价主要目的是降低通胀预期、加快房地产市场的并购,只要这一目的达到,房地产市场进入良性循环,打压过程即告结束。

中指检测数据显示,2007年10-12月重庆主城区商品房成交量虽然较全年成交量最大的7、8、9三个月相比有一定程度下降,但与前半年月均成交量差异不大。10-12月成交量环比下降是因为前三个月放量太大,购买力透支造成的,属于正常的市场调整;从价格上看,10-12月的成交价格分别为3677、3733、4057元/平方米,上涨趋势明显。 以上数据表明,当前重庆房地产市场拐点并不存在。基于政策和交易数据分析,中指观点判断2008年重庆房地产市场拐点不会出现。

展望未来,经过2007年房地产市场火爆行情之后,2008年重庆房地产业将迎来调整年。预计2008年重庆土地供给结构有较大变化,保障性住宅供地增多;保障性住房和小户型供给增大,产品结构更为合理;商品房价格继续上涨,但涨势趋缓。
稿源:中国指数研究院西南分院
编辑:厂房招商网
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