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对土地储备的另类思考
上海厂房网 2008年02月21日13:55 土地一级开发网
土地储备成为衡量房地产公司是否具备长久发展的重要尺度。因此,杀进上海的外省市房地产公司,都将土地储备放在了非常重要的位置。储存了“粮食”,增长了企业开发后劲,似乎是必胜之棋。但是,笔者却有不同的看法:“圈地”太多未必能“为王”,弄不好,还会圈出难以摆脱的困境。

“圈地”占用了大量资金,易导致资金断裂

目前,上海市范围内可供开发的土地已经非常稀缺,而由于土地招标转让政策的实施,进一步抬高了地价。业内人士称,上海市内、外环线之间大多楼盘,土地成本已经占到开发总成本的50%左右,内环线以内更是“寸土寸金”。为拿到土地,许多房地产公司不惜向银行申请高额贷款,算算每亩地每天支付的利息也是个不小的数字;房地产市场和其他市场一样,起起伏伏在所难免。倘若市场走低,企业资金真正雄厚的问题不大,那些欠银行债的,日子就不好过了。1998年房地产低谷之时,为数不少的房地产企业圈了大块的土地却无法及时开工,资金被严重占用,其状况就像“温水里的青蛙”,最终还是没能摆脱被热水烫死的命运。

“圈地”间接导致了房价的上涨

房地产商承担“圈地”带来的利息等资金成本,自然要分摊到购房者头上,间接导致房价的上涨;另一方面,土地管理并没有真正做到完全的公开透明,不可否认其中有“暗箱操作”。鉴于此,上海市正对近年来经营性土地使用权招标拍卖进行全面梳理,以保证土地出让行为真正成为“阳光下的交易”,目的是进一步规范土地市场。外贸企业有“清洁提单”说法,而房地产企业在“圈地”这个过程中,政策界线,法律界线的界定,又是至关重要。比如一团已经发酵成功的面团,如果当初“酵母”有问题,这个面团有问题是必然的。“圈地”重要,“圈清洁之地”更重要。因此,本市目前对经营性土地使用招标拍卖进行梳理,无疑是十分必要的。

“圈地”容易使房地产公司本末倒置

房产企业热衷于围绕土地储备展开企业经营,忽视企业自身品质的提升,不利于土地资源的有效配置,不利于企业自身品质的提高。以少数“圈地”成功的房地产公司为例,虽然开发了多号房产,依然给人感觉是“草台班子”,即使通过种种渠道拿到了地段很好的土地,最终所开发出来的楼盘,由于建筑理念、专业水准、整体把握等相关环节不好,导致楼盘失败的例子比比皆是。土地好比是布匹,如果是好裁缝,能制作成“范思哲”西服,差裁缝却做成了地摊服装,最终造成了宝贵的土地资源浪费。

事实上,目前部分有实力的新锐房地产公司,对待“圈地”的态度已经悄然发生变化。不少房产商正形成这样的共识:土地只不过是原料,造好房屋、卖给业主实现升值才是企业的生命力。“靠创新能力,靠品牌,靠高速运转来节省成本才是企业的能力”。有的已在实践中体会到,土地储备只会“压死”公司,宁可适当时才去找地,“买一块建一块”。

房地产企业如果形成这样的理念:土地对房企来说就是商店可买的原材料。那时,不仅房价可以降下来,土地资源也会得到合理配置。
稿源:土地一级开发网
编辑:厂房招商网
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