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南通:加快推进产业用地二次开发
上海厂房网 2008年02月25日13:06 南通日报
不占用一分用地指标,却新上了147个项目!去年,海门市通过引导企业采取盘活闲置厂房、增加建筑容积的方法,提高土地投入强度和总体效益,在集约利用土地方面探索出一条新路。

2月19日,在全市国土资源工作会议上,南通市国土资源局局长董菊卉以海门“零地招商”“零地技改”等为例,总结南通市完善土地集约利用机制方面取得的新突破。

事实上不仅仅是海门,面对日益紧缺的土地资源,南通市各地均各显神通,不断创新集约利用思路和举措。2007年,全市共利用存量土地8355亩,其中仅启东就盘活使用存量土地2001亩,占当地总供地面积的78.5%%,有效化解了因计划指标不足对建设用地需求的压力。

董菊卉在会上同时透露,今年,南通市盘活存量用地的力度还将加大。国土部门的设想是,结合全市第二次土地大调查摸清“家底”,进一步提高项目建设使用存量土地的比例。

南通市国土部门的年度工作报告中,将此称为“建立产业用地二次开发机制”。

7年工业用地20万亩

对一个城市来说,土地永远是财富的基础。特别是在工业化初期和中期,一个地方经济的发展,必将直接反映在对土地需求量的增长上。

进入新世纪特别是2003年实现“双超”以来,南通市经济社会一年一个台阶,走出了一条科学发展观引领下的持续跨越之路。与之相随,南通市产业用地需求量增长迅猛。

调查显示,2001年至2007年间,南通市共供应工业用地13700余公顷,约合20.56万亩。其中,2002、2003年,几乎以翻倍速度增长;2004年国家宏观调控之后虽有所减少,但总体上仍保持高位态势。

南通市的土地供应主要集中在工业用地,这也符合当前南通市所处发展阶段的特征。以2003年至2007年为例,工业用地占总用地的62.5%%。工业、经营性用地、基础设施三大类间供地比达到6.41:2.17:1。

但这样的用地结构已悄起变化。2007年,全市共供地3.5万余亩。但与2006年相比,工业用地占比已从70.9%下降至43.9%%,而商贸服务业和住宅用地则分别从6.4%%、9.7%%上升至11.6%%和26.1%%。

“按照城市经济发展的客观规律,当经济规模达到一定程度时,第三产业即服务业在GDP中的占比就会上升。”市国土部门据此分析,随着2007年南通市进入全国为数不多的GDP超两千亿城市行列,今后服务业供地比例将大幅攀升。

对土地资源的精细化管理、集约化利用,使得在经济社会跨越式发展的前提下,南通市不仅土地供应基本满足了发展需求,还连续16年实现了耕地占补平衡。

但一方面是经济持续快速发展带来的需求激增,另一方面是国家从严从紧宏观调控的政策环境,南通市要续写如此成绩,无疑面临着诸多挑战。据初步预测,至2020年,南通市各类建设占用地需求量为60-65万亩,巨大的用地需求,带来的压力可想而知。

“用地指标越来越紧,作为盘活存量土地、提高土地集约利用水平的重要途径,加快产业用地二次开发成为一种必然选择。”市国土局土地利用管理处处长江少康介绍。 

2007年,作为市政府重点调研课题之一,市国土资源局联合市发改委、经贸委,就此进行了专题调研。

二次开发的空间与难题

近年来,在盘活存量、集约用地方面,南通市各地积极应对,进行了不少探索和实践。市经济技术开发区将原先8家设备陈旧、工艺落后的企业拆除,腾出41亩地提供给新落户企业,使这块地投资强度达到390万元/亩;启东将原有盐场改造成滨海工业区,崇川拓宽筹资渠道建设标准厂房等举措,也取得了明显成效。

围垦造地、以拓展促集约,建多层厂房、以提高产出促集约,“腾笼换鸟”、以增加投资强度促集约……江少康为记者提供的一组数据显示,近几年,存量土地利用一直占到当年总供地的四成左右。

在利用存量方面,仍有不少挖潜空间。调查显示,全市历年所供应的工业用地中,因土地配置不合理及部分项目未落户、投资未落实等原因,闲置或空闲的土地约有392公顷,占工业用地供用总量的5.3%%。其中,属于2006年以后供地中闲置、空闲的就占到339公顷,占全部闲置、空闲土地总量的86.5%%。与此同时,投资强度较低,也为南通市产业用地二次开发提供了可能。目前,全市工业项目用地平均容积率、建筑系数及行政办公、生活服务设施的占比等,与省规定要求相比,均存在一定的差距。

而南通市城镇中仍大量存在的“城中村”“老居住小区”,也具有一定的利用潜力,可通过旧城改造方式用于房地产开发利用。只是因前期所需巨额资金和拆迁安置等因素,开发难度较大。此外,对“花园式工厂”、压低土地价格招商、重引进轻后续管理等旧有思维的纠偏,也为集约利用土地拓展了新空间。

二次开发的实质是对现有用地的重新整合,必然伴随着各方利益的调整与博弈,因此真正实施起来也必将面临诸多难题。一方面是企业的积极性如何调动。逐利是企业的天生属性,一般来说,企业已经合法取得土地使用权,再开发与其并无直接关系,而政府又无强制手段,可能难以引导企业参与、投入工业用地的二次开发。另一方面,对城区用地的二次开发而言,虽可因城市发展实施“退二进三”“退城进园”,但所需资金巨大,成为再开发的首要问题。

在产业用地二次开发中,如何兼顾各方利益谋求共赢,考验着政府及职能部门的执政智慧。

整体联动推进二次开发

“建立产业用地二次开发机制,不断提高项目建设使用存量土地的比例。”这是今年南通市盘活现有建设用地的目标。 

实现这一目标,市国土等部门提出,可通过增资扩股、盘活低效、迁厂回购、挖掘增量、处置圈地等办法整合工业用地,促进产业用地的二次开发。其中,对征而不用的土地,督促企业限期建设;对用而不足的土地,严格执行国家规定的建设用地定额标准,鼓励企业提高土地容积率,提高土地投资强度;对破产、倒闭企业等空闲土地,通过盘活低效、迁厂回购等方式进行充分利用;对闲置土地,严格按照法律规定进行查处,直至收回土地重新利用。与此同时,研究制订鼓励盘活存量建设用地的政策措施,凡是节约集约程度高、使用存量土地力度大的地区,在用地计划上给予适当倾斜。

而要促使企业参与到产业用地的二次开发中来,前提是完善产业规划,趋势是创新管理机制。市国土等部门认为,在土地利用总体规划合理确定用地需求和范围后,城市总体规划、村镇规划要与之衔接、协调,在此基础上,科学安排城镇布局、产业布局、功能分区、基础设施编制,合理确定用地结构,编制产业用地规划,明确不同产业的建设最低容积率、最低建筑系数、最高绿化率等,引导企业向园区集中。

在创新管理机制方面,一是要建立奖惩激励机制。结合企业改制、实施技改等,通过将原土地变现取得的收益适当给企业一定分成;对不需搬迁企业的二次开发,则可通过免收行政规费、减免相关税收等政策,激励其投入二次开发。二是加强整体联动。对新上项目建立严管机制。各相关部门要打破条条框框限制,从高效使用土地出发改变传统思维,加强配合,加强建设用地后续管理,对不按规定使用土地的行为依法处理。三是建立各类产业用地联动开发机制。根据城市规划和市场供应需求,推进城中村、老小区地块的开发,提高土地容积率,进而提高土地利用效率;对同一区域不同性质用地按统一的规划功能综合开发利用,实现土地利用的最大效益。
稿源:南通日报
编辑:厂房招商网
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