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国土部松口一刀切 京工业用地价格上涨在即
上海厂房网 2008年02月27日13:07 北京商报
近日,国土资源部下发了《关于请提供城镇土地等别应用情况有关材料的通知》。其中提出将改变目前全国各地同级土地最低标准价“一刀切”的现状,在土地分级定价的基础上,加入区域地价差别考虑。 

据了解,根据去年1月1日起实施的《全国工业用地出让最低价标准》,国土资源部明确了工业项目用地最低标准价与土地等别相挂钩的政策。在土地等别基础上制定的最低价标准,随土地等别的降低呈现明显的下降趋势,一等相对应的最低价标准(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍。但是一些地方反映,对不同地区的同级工业用地采取“一刀切”的最低价标准,不符合各地发展的现实需求和市场定价原理。有专家指出,随着北京市工业用地全面实行招拍挂后,再加之这一新政策的实施,北京工业用地价格将进一步上涨。 

京工业用地存量突破百万  仓储用地供不应求 

根据DTZ戴德梁行统计,2007年下半年度,北京约有15.6万平方米的标准化工业物业投入市场,总存量达到了119万平方米。今年初又推出了7块工业用地入市交易,而去年下半年新增供应中标准化仓库面积达到了9.6万平方米,北京的工业用地供应处于饱和状态。 

但值得关注的是,随着第29届奥运会的临近,物流业得到了迅猛发展。在过去几年中,一些国际工业地产巨头纷纷进入北京。如普洛斯已经完成在空港物流园和通州物流园的投资,其中空港物流园中的标准化仓库在奥运期间将服务于北京市奥组委。 

同时,DTZ戴德梁行预计,北京市国土资源局关于工业土地招拍挂的细则将于今年上半年出台,该细则将明确规定北京市工业用地的招拍挂流程,并明确各园区工业用地招拍挂的最低价格,以增强市场透明度,进一步规范市场。随着细则的出台,北京市工业用地价格预计将出现一定的上涨。然而,在部分园区工业用地市场价格已经高于去年12月国土资源部发布的最低价标准,细则对于这些园区的地价将不会有很大影响。同时,新的招拍挂细则出台后,一些环境污染严重或资源密集型工业在北京将会被进一步限制。 

不难看出,短期内,奥运物资对标准化物流仓储的需求使得物流仓储正逐渐主导工业地产市场。而从长期看,社会消费品总额的高速增长促使了国内零售商、第三方物流等企业的业务发展,同时使得对于标准化仓库的需求存在着巨大的上升空间。厂房方面,随着政府的产业导向逐渐转向科技研发、生物医药、轻型制造业等产业,市场上对于标准化厂房的需求也有所增长。 

值得一提的是,今年年初以来,北京工业办公物业市场也表现得较为活跃,这也使得更多园区开始在周边区域开发办公项目。如大兴生物医药基地正计划在园区内建造一栋高品质办公楼,而天竺空港加工区周边的独栋办公项目也颇受市场欢迎。 

工业用地最低标准松口  住宅用地供应持续紧张 

长期以来,地方政府为了招商引资而压低工业用地价格,依靠低廉的土地吸引投资,增加本地的GDP。目前很多地方的财政已变成土地财政,政府利用征用农民土地再向市场供应建设用地的方式赚取巨额收入。 

据专家估计,地方政府从农民那里征用来的土地总量中30%-40%用作基础设施、道路、学校等公共目的用地,政府无从赚钱。35%左右用作工业用地,这部分土地是通过协议方式供给的,各地方政府间的竞争,通常要把地价压低。 

第三个部分是商业和住宅用地,但其中又有一部分经济适用房用地,真正的商品房用地仅占15%。这意味着,政府的土地收入主要依赖商品房用地,是用这15%的土地收入来弥补剩余的85%成本,同时还要赢利。 

而这也正是导致商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。在此前一段时间压低给农民的征地补偿标准、抬高建设用地的出让价格已经成为某些地方政策从土地上获利常用的方法。从某种意思上讲,地方政府压低工业用地价格,客观上损害了农民的利益、推动了房屋价格的上涨。 

此外,在市场经济条件下,地价不但关系到国家收益,同样起着调节土地资源配置的作用,过高的地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高,而过低的地价会造成国有资产的流失,更会造成土地资源的浪费。 

合理的地价为社会经济发展提供良好条件。目前我国城市中工业用地占24%,日本城市中工业用地只占11%,而日本焦点房地产网的工业产值却比我国高5倍多。由此推算,我国单位土地面积产生的工业产值比日本差十几倍。 

毫无疑问,部分企业瞄准廉价的工业用地大肆圈地,捂上几年获取高额溢价,是造成目前在整个用地结构中工业用地偏多,利用强度偏低,造成土地隐性闲置和浪费的关键因素。而工业用地最低价标准的出台势必会在一定程度上遏止地方政府的卖地“冲动”。因此,这次有些地方政府提出放开这一标准或将重蹈覆辙,使工业用地继续低价出让,住宅用地紧缩、房价上涨情况再次出现。
稿源:北京商报
编辑:厂房招商网
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