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泉州:境内外资本试水工业地产
上海厂房网 2008年02月29日09:51 中国工业地产网

其实,在泉州也早有人投资工业地产,不过,与现在的投资商通过建设通用厂房,推动相关企业集群发展的经营模式有天壤之别。
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一位业内人士介绍说,泉州早期的开发区,一般都是采取“土地招商”的方式引资,通过招商,供地给企业,让企业自行建设,如清、浔美、城东等开发区。当一个新的工业区开始建设时,往往都是一大片荒地,为招商引资往往会有很多优惠条件。投资这样的工业用地,的确需要有一定眼光和头脑。
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一般进入园区的企业多是看中其优惠条件而投建厂房进行生产,但也有一些人购买工业园区的用地纯粹是为了投资。据知情人士透露,因为一般开发区都会要求进驻企业提供营业执照,并按要求进行建设,因此,一些投资者就注册家企业,以企业名义买进一块地,也有按要求建通用厂房,但往往不进行生产经营,待过一两年厂房建成后,工业区逐渐成熟,也开始增值,这时,他们就连厂房,营业执照一起卖给了别人。手续也很简单,只要更换法人就可以。由于这些人建厂房主要是为了投资,几乎没有进行经营,因此,也不存在债权债务问题。
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除了连带公司一起卖掉,也有一些人投建厂房之后主要用于出租,建一幢数千平方米的大型厂房,出租给一些小型的企业,收取租金。由于当时拿到的土地比较便宜,因此投资回报也相当可观。现在天天只要你打开报纸的分类广告,总可以看到许多“厂房招租”的广告;而走进一些大大小小的工业区,这类的广告也随处可见。
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“不过,也不排除有很多人拿到地以后不开发,这种现象在早期比较突出。”有关人士透露,按规定,土地闲置两年以上就要收回,但这些闲置的土地收回也很困难,主要是政府也担心因收地影响到招商引资。“其实,现在在一些工业区能买到一手地的人并不多,多数土地已经炒过几手了。”
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不过,随着泉州市土地供给日趋紧张,工业用地的集约利用程度引起人们的关注。据统计,泉州的21个园区的平均容积率在0.8至1.2之间,容积率水平远低于江浙一带的1.5至2.0水平。为此,集约利用土地,通过集中整片建造标准化厂房也就成为今后的发展趋势。
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有关人士认为,相对“土地招商”,这种由政府组建公司,或让民营企业按照政府的要求建设标准化厂房的“厂房招商”更能化解当前制约泉州经济发展的“用地难”瓶颈。据测算,目前泉州工业用地的建筑容积率大多不到1.0,而惠安县推出的2个通用厂房建设项目,其建筑容积率都达到了1.5。建筑容积率的提高,则将意味着今后企业的厂房不再是一两层楼,更多的将是三四层楼,这样集约利用土地是解决目前泉州用地难问题的有效方式。
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有关人士表示,今后对投资量小的中小型企业,一般不给供地,鼓励其进标准化厂房。工业地产商出现,可以对项目进行统一规划、建设、招商、治理,办公、厂房、宿舍、仓储等相关配套设施比较完善,有利于产业的集群。
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据悉,目前的标准化厂房建设仍以政府为主导,但在鲤城、石狮、晋江、南安等县(市、区),政府与企业合资或企业联合投资开发的标准化厂房也陆续拉开帷幕,继住宅、商业地产开发之后,在泉州,工业地产有望成为投资商的投资热点。
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工业地产投资门槛高
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有关人士认为,工业地产的利润与住宅房地产不同,主要来源于经营。一方面,开发商将土地“深加工”,使生地变熟地,在土地上和区域环境上实现升值;另一方面,用招商引资实现投资回报,这就对开发商提出了更高的要求。
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新丝路服装制造城有限公司的董事曾佳溢告诉记者,该服装城就是要建成“供给链工业城”,这方面联泰在东莞已有成功的例子。开发商不仅仅是建几座标准化厂房,更重要的是引进先进的治理模式,为进驻企业提供横跨整个服装供给链的全套服务,包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的治理服务。“我们并不是单纯的卖标准化厂房,其实这并不能为我们带来什么利润,最重要的是产业链治理所带来的效益。”
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记者在采访中发现,尽管一些境内外资本开始涉足工业地产开发,规划标准化厂房,但在真正投建时却显得有些忧心忡忡。
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有关人士认为,工业地产投资相比一般商业地产投资,所需资金相对较大,一般的投资者很难有这个实力。同时工业地产有其非凡性,它的招商十分依靠政府的税收优惠、政策倾斜力度。另一方面,目前在泉州,工业地产尚属于新兴产业,而市场的无序竞争也对开发商造成一定的压力。
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“现在的市场竞争多来自一些无手续的工业厂房。”一位预备进军工业地产,投建标准化厂房的企业负责人告诉记者,在泉州,有不少工业厂房并没有办理任何手续,但由于租金低廉,一般每平方米在4元至6元左右。这么低廉的租金对新投建的标准化厂房也造成一定的冲击。该负责人认为,对于企业来说,同样也存在改变观念的问题,不是厂房租金低就行,也不要总担心租用标准化厂房被开发商“赚”了,还应该看到开发商所提供的配套服务。他同时认为,企业对于工业厂房有刚性的需求,但面向入园的企业,政府也要有相应的政策扶持,比如金融方面的支持等等。
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有关人士认为,目前就新丝路服装城、南益集团在南安石井水头的纺织工业城,以及其他一些投资商都是借助行业龙头优势,以及在国内外的影响力,来带动产业的集群发展,但相比于政府投资建设的标准化厂房,往往要考虑更多的市场风险因素,起步往往要比政府慢一步。因此,目前由政府投建的标准化厂房已陆续面向社会招商,而私营企业进入工业地产的脚步则仍显得有些迟滞。
稿源:中国工业地产网
编辑:厂房招商网
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