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2008:“地主”危情
上海厂房网 2008年02月03日14:05 经济观察报
“有些城市不是没有地,而是没用好地。”

在2008年1月30日召开的全国国土资源管理工作会议上,国土部部长徐绍史将“依法查处闲置囤积土地现象,严厉打击炒地行为”列入国土部2008年的工作部署之一。国土部要求各地在4月底完成闲置土地的清理,6月底前全面完成处置工作。

谁最有可能被真正“清理”?

“到底谁是中国最大的地主?”

近段时间,伴随着国务院关于节约集约用地的通知出台,“土地闲置一年不开发收取20%闲置费,两年不开发无偿收回”的政策重申后,“囤积土地”和“炒地”这两个词成了热点话题。中国建设银行研究部的一份2007年《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。而部分土地储备名列前茅的上市公司成了关注焦点。以5000万平方米土地储备称雄的碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”)的开发模式更是一度遭到了“囤地”的质疑。

截至2007年9月,碧桂园土地储备5400万平方米,已获土地证的达3700万平方米。从拥有土地使用权证的土地规模来看,碧桂园可谓中国当之无愧的地王。

在2007年年底各地纷纷传出多个重点城市房地产市场量价齐跌,面临拐点之时,联想到2007年七八月份上市公司融资后掀起的一场“圈地”运动,令人捏一把汗。

两周前,北京国土局长安家盛在接受记者采访时表示,“北京目前正在清查闲置土地。规定早就有,但以前没有实际征收,在今后的工作中要加以推进。”针对北京师范大学教授钟伟此前公布的囤地报告,安家盛表示,“实际数据比那个估算数据要小很多。只有那种开发商真正在资金上出了问题,或者故意囤地,才会受到收取闲置费或者收回土地的处理。”

目前,闲置土地的处理细则还在出台过程中。一位房地产业内人士称,“故意囤地”的行为不好区分。在房地产行业,滚动开发是一种正常的经营手段,“大盘通常都是分期开发,一期的周期一般都要一年以上,那么第二期、第三期如果是一年以后开发,要不要收闲置费?”

即使不是滚动开发,也有多种方式来规避。该人士透露,“地质结构太复杂、涉及军用缆线、产权不清晰……如果想找理由,总能找到的,可以向上打报告申请办理许可证延期。尤其对于一些小城市招商引资请过来的大牌开发商,当地政府视之为‘财神爷’,政策上就会给予绿灯。”

因此,开发商出现资金问题导致的“闲置土地”,在很大程度上将成为清理的主体。

“争论谁是最大的地主,这个问题是完全没有意义的。在朝外公园拿10亩地可能比张家界1000亩地还贵。况且如果按土地面积算,恐怕信达资产管理才是中国最大的地主。”

该人士认为,闲置土地政策对房地产公司的影响大不大,要看在开发商土地上沉淀了多少钱,尤其是在项目销售放缓、价格出现波动的市场条件下,那些土地储备量大而资金短缺的开发商值得关注。

我们不难发现,受房地产市场波动影响最大的,远非碧桂园这样的公司。

钱、地之间的较量

在近几年掀起的一轮又一轮“圈地”狂潮中,各种地王纪录的刷新者当中始终没有碧桂园的身影。只因其主攻方向不是这个路数。碧桂园的地块大多在城郊区域,土地成本占平均售价的比例一直维持在7%-8%。在近5个月,碧桂园以40亿拿到了2300万平方米的土地,平均楼面地价174元/平方米。

比较碧桂园和万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)的财务数据我们可以发现,万科2007年的资产周转率略有下降,而碧桂园持续上升。公告资料显示,碧桂园2006年的分红额达到25.14亿元,若扣除高额分红影响,2006年总资产周转率为0.50,净资产周转率为2.52。

通过快速开发销售,碧桂园的预收账款占总负债的比例远远高于万科。2006年,碧桂园以15亿的净资产支持40亿有息债务,万科以149亿净资产支持133亿有息债务。

此外,万科的经营性净现金流为负值,而碧桂园经营性净现金流为正。2006年38亿的预收账款导致经营性净现金流达35亿,融资性净现金流为负32亿,主要是因为年底25亿的股东分红。

而在几家“大地主”当中,广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”)更是值得关注。分析人士表示,“一方面在各地高价拿了几块地,包括以18729元/平方米刷新广州住宅楼面地价纪录的白云区云祥路地块。另一方面还在广州、北京等地开发五星级酒店等商业地产项目,而这些投入较大的持有型物业,由于不通过直接销售回笼资金,因此短期内的周转效率就可能因此放缓。”在转型为持有型地产商的过程中,比之纯粹的制造型开发商压力尤为明显。

2007年上半年,富力地产在上海、昆山、天津、海南及沈阳共购入七幅土地,总建筑面积约274.3万平方米。截至2007年6月30日,富力地产所拥有的土地储备达约3113.3万平方米,其中约1043.3万平方米土地正在等待批核及办理登记手续。

2007年末,富力地产在北京的两个项目打出了“新春回馈”的广告:购买富力桃园C11栋3单元户型,赠送奥迪车一辆,价值288888元(直接冲抵房款),另有免10年物业管理费、赠全额购房契税、购房维修基金、全额购房印花税、价值2777元购房喜宴等五重大礼。购买其他房型还有不同程度的优惠。富力又一城也推出了类似的回馈活动。而这一回馈的力度为北京近年来的房地产市场所罕见。分析人士认为,“富力地产希望借此追求更高的资金周转效率,这是上市公司的路数之一。”

从2007年初开始,国内出让的建筑面积最大地王、占地面积最大地王、楼板价地王、总价地王、单价地王……各类地王纪录纷纷刷新。广州的楼板价地王纪录也在短短两个月之内刷新。

但在地王过后,却是难言的尴尬。以杭州为例,开发商在七八月份经历了一拨抢地高潮。当时高价竞得土地的开发商均声称要将其地块做成高端项目。这直接导致了一段时间内高端定位项目过多,市场难以及时消化。杭州一位开发商称:“如果按照当初拿地时定的预售价格能卖出去,那应该还没有太大问题,就怕现在这个价格卖不出去了。”

一方面是销售速度的放缓,另一方面,却是银行信贷资金的紧缩。“适度从紧”的信贷政策已基本没有悬念。“没有任何一个开发商还抱着侥幸心理。趁着现在年初,还有贷款额度,大家都多想办法多抢一点。到下半年,什么办法都没有。”

2007年,北京北辰实业股份有限公司(6以下简称“北辰”)和北京城开联合体一掷92亿元,在长沙拿下了一块“中国地王”。北辰要分担约73.6亿的地价,和该公司82亿元左右的净资产规模相差无几,而这直接导致北辰2007年三季报的每股现金流量从中报的-0.21元/股变成了-2.43元/股。

按照北京师范大学教授钟伟的报告,假定开发商的土地投资额大约占据房地产开发企业总资产余额的33%,占据企业总负债余额的50%,占据开发商历年累计土地投资额的40%。那么结合房地产行业500强的总资产、负债规模及其行业占比情况,大致估算到2006年底,沉淀在土地上的资金大约为3万亿。

钟伟在接受记者采访时表示,近年来房价每年高达15%的增幅,是地产上市公司不惜展开“世纪豪赌”的主要动力。前述业内人士认为,在2003年—2004年,不少开发商为了应付“8·31大限”而补缴土地出让金,占用了其开发款项,以至于资金紧缺。在一段时间内,寻找与外资基金的合作十分盛行。但最近这两年,土地供应的紧缺、房价的飞速上涨,使得开发商的日子越来越好过,土地数倍升值,“把一些开发商的胃口惯坏了,好了伤疤忘了痛。”而如果银行信贷的从紧政策持续下去,销售放缓迹象没有得到较大改善的话,对于资金短缺的开发商来说,土地收回的政策,很可能不再只是田里竖立的稻草人。
稿源:经济观察报
编辑:厂房招商网
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